教えて！住まいの先生
Q 当方賃貸マンションのオーナーをしております。
管理会社が、管理や報告を怠ったことで起こったトラブルにも関わらず、自分の不手際を入居者とオーナーの双方に隠し、責任を負わないまま、オーナーに金銭的な負担をさせて解決しようとしています。
解決に必要な金額、50000円を払えと言われていますが、どうすれば良いでしょうか。
9/12 夕方
突然管理会社から連絡があり、賃貸物件のエアコン故障に伴い、修理の見積もりが明日（9/13）来るので、よろしくお願いします。といわれる
↓
管理会社に、相見積もりを依頼し、自分でも他社にあたるので見積書を送ってもらえるように依頼。了解を得る
↓
ちなみに、いつ壊れたのかと聞くと、8/24とのこと。
管理会社は、8/24当日、入居者に見積もりを取るといったまま、9/12まで放置。9/12に耐えかねた入居者から問い合わせがあり、急遽工事会社に見積もり催促の依頼をし、その後オーナー携帯に電話をかけた。
管理会社は8/24にオーナー自宅に一度かけたが、繋がらなかったので、そのまま9/12まで放置していた。（携帯番号は知っているのに、かけたのは8/24の自宅宛の一度のみ。留守電もなし。）
9/12 18:30
管理会社から再度連絡があり、契約上はエアコン故障は1ヶ月5000円の家賃減額だが、借主から50000円の家賃減額の打診がきているとのこと。法外な額ではないので払えとのこと。
明日午前に入居者に報告すると約束したので、今日中に払うか払わないか決めろと迫られる。
↓
管理会社がすぐにオーナーに故障の事を教えてくれていれば、当日にでもこちらで業者をすぐに手配したのに、全く知らせることも対応もしなかった。
20日近く経過して、入居者から問い合わせがあって初めて再度対応し、その責任を全て貸主に負わせようとしている。
管理会社として報告すべきだし、自分が20日間放置して対応しなかった責任を全くとらずにおかしいのではないか。
故障の件も全く知らないのだから、対応のしようがない。
管理会社で責任をとってほしいと伝える。（50000円の支払い）
↓
自分で判断しかねるので明日上司と相談して折り返すとのこと。
↓
入居者への報告のため、今日中に結論を出さなければいけないのでは？と聞くと、明日は見積もりが出る報告だけなので、実は明日でなくてもいいと言い出す。
↓
相談した結果の連絡待ちの状態
補足
解決に必要な金額、50000円を払えと言われていますが、どうすれば良いでしょうか。
9/12 夕方
突然管理会社から連絡があり、賃貸物件のエアコン故障に伴い、修理の見積もりが明日（9/13）来るので、よろしくお願いします。といわれる
↓
管理会社に、相見積もりを依頼し、自分でも他社にあたるので見積書を送ってもらえるように依頼。了解を得る
↓
ちなみに、いつ壊れたのかと聞くと、8/24とのこと。
管理会社は、8/24当日、入居者に見積もりを取るといったまま、9/12まで放置。9/12に耐えかねた入居者から問い合わせがあり、急遽工事会社に見積もり催促の依頼をし、その後オーナー携帯に電話をかけた。
管理会社は8/24にオーナー自宅に一度かけたが、繋がらなかったので、そのまま9/12まで放置していた。（携帯番号は知っているのに、かけたのは8/24の自宅宛の一度のみ。留守電もなし。）
9/12 18:30
管理会社から再度連絡があり、契約上はエアコン故障は1ヶ月5000円の家賃減額だが、借主から50000円の家賃減額の打診がきているとのこと。法外な額ではないので払えとのこと。
明日午前に入居者に報告すると約束したので、今日中に払うか払わないか決めろと迫られる。
↓
管理会社がすぐにオーナーに故障の事を教えてくれていれば、当日にでもこちらで業者をすぐに手配したのに、全く知らせることも対応もしなかった。
20日近く経過して、入居者から問い合わせがあって初めて再度対応し、その責任を全て貸主に負わせようとしている。
管理会社として報告すべきだし、自分が20日間放置して対応しなかった責任を全くとらずにおかしいのではないか。
故障の件も全く知らないのだから、対応のしようがない。
管理会社で責任をとってほしいと伝える。（50000円の支払い）
↓
自分で判断しかねるので明日上司と相談して折り返すとのこと。
↓
入居者への報告のため、今日中に結論を出さなければいけないのでは？と聞くと、明日は見積もりが出る報告だけなので、実は明日でなくてもいいと言い出す。
↓
相談した結果の連絡待ちの状態
皆様ご回答ありがとうございます。
最初の管理会社からの電話で、規定では5000円の家賃減額ですが、エアコンの故障なので、もっと高い金額といわれるかもしれない。と言われました。
その後、入居者の方が50000円家賃減額しろと言い出したのではなく、
管理会社担当が、自分のミスをもみ消すために、言い値で家賃減額の希望額を言ってくださいと入居者を焚き付けて、それを入居者が要望しているというていで、私たちに伝えてきました。
管理会社のせいで余計に問題がこじれています。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/14 09:55:42
全て管理の責任ですから戦っても勝てますね
あなたは支払う必要などありません
また5万円の請求も問題ですね
事務的に処理するなら5万なら管理が支払う5000円ならあなたが管理に恩に着せながら支払うでも良いですね
あなたは支払う必要などありません
また5万円の請求も問題ですね
事務的に処理するなら5万なら管理が支払う5000円ならあなたが管理に恩に着せながら支払うでも良いですね
回答
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A
回答日時：
2024/9/13 14:41:37
自主管理しているオーナーです。
管理会社など信用してません。
そんなもんかと思います。
管理会社など飛ばして、あなたが直接入所者へ謝罪して納めるべきでしょうね。
あなたの物件ですし、入居者が怒って退去したら困るのはあなたです。
家賃収入を失いますからね。
5万で丸く収まるなら安いもんです。
退去されたら損失は5万じゃ済まないでしょ？
また、北海道でも30度を超えますよね。
この状況で半月以上もエアコンなし？
私なら5万くらいじゃ許しませんよ。
そして、今後は信用できる管理会社に任せるなり、ご自身で管理するなりすべきかと思います。
昨今の管理報酬の相場は家賃の5％程度ですよね。
そんな金額でオーナー同様に物件やお客様に愛着を持って仕事しろって無理ですよね。
だから、いい加減な人間が多いんですよ。
一流大学を卒業した新卒がやる仕事じゃないです。
100点の仕事など求めちゃ駄目ですよ（笑）
管理会社など信用してません。
そんなもんかと思います。
管理会社など飛ばして、あなたが直接入所者へ謝罪して納めるべきでしょうね。
あなたの物件ですし、入居者が怒って退去したら困るのはあなたです。
家賃収入を失いますからね。
5万で丸く収まるなら安いもんです。
退去されたら損失は5万じゃ済まないでしょ？
また、北海道でも30度を超えますよね。
この状況で半月以上もエアコンなし？
私なら5万くらいじゃ許しませんよ。
そして、今後は信用できる管理会社に任せるなり、ご自身で管理するなりすべきかと思います。
昨今の管理報酬の相場は家賃の5％程度ですよね。
そんな金額でオーナー同様に物件やお客様に愛着を持って仕事しろって無理ですよね。
だから、いい加減な人間が多いんですよ。
一流大学を卒業した新卒がやる仕事じゃないです。
100点の仕事など求めちゃ駄目ですよ（笑）
A
回答日時：
2024/9/13 10:59:14
表見代理が成立していると思われますので、借主にから見れば５００００万円で示談がすんだということになると思います。でも本人（質問者）の承諾をせずに値段を決めたことや遅延したことは問題ですので、差額の４５０００円は管理会社負担とさせるか、少額訴訟などで管理会社に請求してみればいいように思います。そのあとで契約期間満了を持って他の業者に乗り換えればいいのではないでしょうか？
宅建業者が代理をできるのは、宅建業法で定められた売買・交換・仲介だけです。それ以外の値段の交渉などは（よくあるのは立ち退きの交渉）弁護士法により弁護士などでなければ、できないとされています。
つまり、管理会社が値段交渉をするのは、法律に抵触する行為です。
それを踏まえて管理会社と交渉してみてください。
宅建業者が代理をできるのは、宅建業法で定められた売買・交換・仲介だけです。それ以外の値段の交渉などは（よくあるのは立ち退きの交渉）弁護士法により弁護士などでなければ、できないとされています。
つまり、管理会社が値段交渉をするのは、法律に抵触する行為です。
それを踏まえて管理会社と交渉してみてください。
A
回答日時：
2024/9/13 08:23:29
総合的な不動産会社に勤めています。
賃貸者契約上としてエアコンが使用できなかったのは事実なので、ガイドラインに沿って家賃は3,000円程度減額（1ヶ月満たない日割りとして）
その上で、遅れたのは管理会社の怠慢且つ管理委託契約の債務不履行であるから残りの47,000円は管理会社が入居者へ払うか決めるべきでしょう。
ただ、法的には当管理会社へ委託は貴方の責任で決めたことであり、代理人が行ったことは本人へ帰属するので、遅延は貴方の責任となります。
賃貸経営は管理会社（代理人）を選ぶのも、かなり重要なところですよ。
あとは、権限をどこまで持たせるのかでエアコン程度なら弊社なら即業者が見に行き、その場で発注する権限をもらっています。最近の暑さですから緊急案件です。
賃貸者契約上としてエアコンが使用できなかったのは事実なので、ガイドラインに沿って家賃は3,000円程度減額（1ヶ月満たない日割りとして）
その上で、遅れたのは管理会社の怠慢且つ管理委託契約の債務不履行であるから残りの47,000円は管理会社が入居者へ払うか決めるべきでしょう。
ただ、法的には当管理会社へ委託は貴方の責任で決めたことであり、代理人が行ったことは本人へ帰属するので、遅延は貴方の責任となります。
賃貸経営は管理会社（代理人）を選ぶのも、かなり重要なところですよ。
あとは、権限をどこまで持たせるのかでエアコン程度なら弊社なら即業者が見に行き、その場で発注する権限をもらっています。最近の暑さですから緊急案件です。
A
回答日時：
2024/9/13 04:50:53
問題を2つに分けたほうが良いでしょうね。
あなたは2つの契約をしています。
管理会社との管理委託契約と、
入居者との賃貸借契約です。
まずは入居者との賃貸借契約の義務である設備の修理は早々に行って下さい。
これは大家としての責任ですから、入居者に迷惑をかけてはいけません。
エアコンの不具合は家賃減額ガイドラインにもありますから、入居者が本気になれば面倒くさいことになります。
その上で、管理会社には損害賠償なり業務不履行などで請求すれば良いです。
個人的にはそもそも管理会社なんて必要ないと思ってますけとね。
私も大家ですけど、管理会社なんて何もしてないし、無用の長物だと思いますよ。
あなたは2つの契約をしています。
管理会社との管理委託契約と、
入居者との賃貸借契約です。
まずは入居者との賃貸借契約の義務である設備の修理は早々に行って下さい。
これは大家としての責任ですから、入居者に迷惑をかけてはいけません。
エアコンの不具合は家賃減額ガイドラインにもありますから、入居者が本気になれば面倒くさいことになります。
その上で、管理会社には損害賠償なり業務不履行などで請求すれば良いです。
個人的にはそもそも管理会社なんて必要ないと思ってますけとね。
私も大家ですけど、管理会社なんて何もしてないし、無用の長物だと思いますよ。
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