教えて！住まいの先生

相続する借地権を売却して兄弟で分け合いたいということですね。

地主さんに買い取ってもらいたいのであれば、まずは地主さんが買い取る意向があるのかを打診することから始めましょう。買い取る意向があっても資金がなければ買い取れませんので、次に価格交渉ですね。

地主さんが買い取る意向がない、もしくは資金がなく買えない場合には、市場で売却したいと相談しましょう。通常は、「譲渡承諾料」「建替承諾料」「更新料」などを支払う必要があります。
買主さんの立場からすれば、借地権を買ってすぐに更新時期を迎えたり、建て替えが出来ないというのは困るので、売却物件にするのであれば必要経費です。
これらは売却前に地主さんに支払う必要があるので、一時的に立て替える必要があります。

地域によるので一概に言えませんが、更地価格が5000万で借地権価格が3000万だとすると、トータルで700〜900万くらいは必要になります。
これに仲介手数料が150万くらいかかるので、手残りは2000万程度になります。

一番気をつけないと行けないのは「順序」です。

これまで50年以上お世話になった地主さんとの信頼関係を損ねないよう、なんでも地主さんに先に相談することが大事です。
地主さんがいい方であれば、上記の各種承諾料等も格安で済む可能性があります。

逆に地主さんの機嫌を損ねると、売却後の地代を上げたいとか、承諾しないとか、何かと邪魔されることがあり、なかなか売却できなくなります。

これが借地物件の難しいところです。

兄弟の中で、交渉役を決めて、委任状を作りましょう。
地主さんも、誰がキーマンなのかわからないと本気で交渉してくれません。

相続登記は遺産分割協議が整ってからで十分です。登記前に売却することも可能ですが、実務上は真の権利者かわからないので(兄弟間で揉めているとか)、登記がないと売れません。

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