教えて！住まいの先生
Q 畑として登記されている土地の売却について一般論で構わないので教えてください。 ７００ｍ２程度の畑として登記されている土地で、現在遊ばせている土地を父が相続して持っています。
まだ具体的にどうするという行動に移る前なので売却に関する知識がほとんどありません。
具体的に検討を始める前に一般常識として下記のようなことを身につけておきたいと思っています。
部分的回答で構いませんので教えてください。
１．いくらくらいで売れるのが普通でしょうか
固定資産税の評価額程度の価格では売れるでしょうか？
鹿児島の結構いなかで最寄の小駅から1kmほどの場所、都市計画でそのあたりは農地となっています。
登記上は畑で遊ばせていますが、特にいわくつきの土地ではありません。
２．税金や仲介手数料はどれくらいかかるものなのでしょうか？
３．買い手探しは不動産会社に依頼するのが普通でしょうか？
そうだとした場合、複数の不動産会社にお願いしておくようなことをするのでしょうか
1軒だけにお願いするのが普通なのでしょうか？
報酬は成功報酬ですか、買い手がつかなくても手数料をとられますか？
４．仲介業者を選ぶ時の選定基準をいくつか教えてください
５．売れやすくするためや価値を上げるために事前にやっておいたほうが良いことがあるでしょうか？
具体的に検討を始める前に一般常識として下記のようなことを身につけておきたいと思っています。
部分的回答で構いませんので教えてください。
１．いくらくらいで売れるのが普通でしょうか
固定資産税の評価額程度の価格では売れるでしょうか？
鹿児島の結構いなかで最寄の小駅から1kmほどの場所、都市計画でそのあたりは農地となっています。
登記上は畑で遊ばせていますが、特にいわくつきの土地ではありません。
２．税金や仲介手数料はどれくらいかかるものなのでしょうか？
３．買い手探しは不動産会社に依頼するのが普通でしょうか？
そうだとした場合、複数の不動産会社にお願いしておくようなことをするのでしょうか
1軒だけにお願いするのが普通なのでしょうか？
報酬は成功報酬ですか、買い手がつかなくても手数料をとられますか？
４．仲介業者を選ぶ時の選定基準をいくつか教えてください
５．売れやすくするためや価値を上げるために事前にやっておいたほうが良いことがあるでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/3/6 18:45:48
A1．市街化区域内の農地なら、近隣の宅地相場。市街化調整区域内の農地なら畑として、それと買主が農家でしか取引できません。
よって、農地売買の相場となります（一般的には不動産屋は関与しません）。
A2．売買契約書の貼付する印紙税。譲渡により発生する所得に対する譲渡所得税が掛かります。
A3．宅地目的な不動産会社。農地なら農業委員会や農業公社、又は農協に相談ですね。
1社か複数社にお願いするかは、依頼者次第で、どちらが「普通」と言うことは有りません。報酬は通常、成功報酬です。
A4．これも明確な選定基準は有りません（あったら基準外不動産屋は全て潰れます）。
最低限の確認とすれば、不動産業を所管する行政機関（通常は県庁）に確認すると、過去の行政処分履歴等が分かります。
ただ、ほとんどの人はそんな事せず、面談した営業マンの印象で決めていることでしょう。
A5．専門的な判断ですので、まずは依頼先を決めてからですね。
よって、農地売買の相場となります（一般的には不動産屋は関与しません）。
A2．売買契約書の貼付する印紙税。譲渡により発生する所得に対する譲渡所得税が掛かります。
A3．宅地目的な不動産会社。農地なら農業委員会や農業公社、又は農協に相談ですね。
1社か複数社にお願いするかは、依頼者次第で、どちらが「普通」と言うことは有りません。報酬は通常、成功報酬です。
A4．これも明確な選定基準は有りません（あったら基準外不動産屋は全て潰れます）。
最低限の確認とすれば、不動産業を所管する行政機関（通常は県庁）に確認すると、過去の行政処分履歴等が分かります。
ただ、ほとんどの人はそんな事せず、面談した営業マンの印象で決めていることでしょう。
A5．専門的な判断ですので、まずは依頼先を決めてからですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/3/6 18:45:48
皆さんが教えてくれたことを自力で調べようとすると結構手間暇かかるところでした。
ここで問い合わせてみて良かったです。
皆さんいろいろとありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2019/3/6 18:24:03
１，とりあえず、公示地価ぐらいでしょうね。
２、譲渡所得税は、取得原価との差の長期で約２０％です。
仲介手数料は、宅建の範囲ではないので、公序良俗の範囲ですね。とりあえず３％ぐらいでしょうか？
３、農地をやっている、個人不動産屋はやれますね。少ないですが。電話帳で、個人名しか載っていない不動産屋でたまに見つかります。
あとは、市町村の農業委員会の事務局、農協の営農部でしょうね。
案外、地場の銀行（信用金庫、信用組合）も、情報を持っています。
４、農地は、大変です。
５、農地として売るのでしたら、耕起しておく。
農地で農業やる人でしたら、土を見ただけである程度判りますね。良い土にしておいたほうが良いですね。
２、譲渡所得税は、取得原価との差の長期で約２０％です。
仲介手数料は、宅建の範囲ではないので、公序良俗の範囲ですね。とりあえず３％ぐらいでしょうか？
３、農地をやっている、個人不動産屋はやれますね。少ないですが。電話帳で、個人名しか載っていない不動産屋でたまに見つかります。
あとは、市町村の農業委員会の事務局、農協の営農部でしょうね。
案外、地場の銀行（信用金庫、信用組合）も、情報を持っています。
４、農地は、大変です。
５、農地として売るのでしたら、耕起しておく。
農地で農業やる人でしたら、土を見ただけである程度判りますね。良い土にしておいたほうが良いですね。
A
回答日時：
2019/3/6 16:56:38
市街化区域の農地なのか否かが気になります。
市街化区域の農地は農地転用は届出制ですから、
売りやすいです。
そうでない農地は許可制ですので、簡単ではありません。
さらに市街化調整区域の農地だと建築目的の農地転用は
都市計画法の許可も要ります。
一般人の家なら５００㎡まで、農家住宅なら１０００㎡まで
転用可能です。
この場合、７００㎡あるんで、一般の方の住宅はＭＡＸを超えて
ますね。
また、農地を農地としてそのまま売るには、買受人が
農家資格を持つ者に限定されます。
つまり一般人には売る事はできません。
それと荒れた農地は、農地として売る時に農地法３条の
許可が要るんで、荒れてると保留されます。
いつでも耕作できる状態に回復しないとダメですよ。
売れやすくするコツは特にありません。
都市計画法や農地法の壁がありますので、農地売買は
難しいです。
市街化区域の農地であればいいのですがね。
市街化区域の農地は農地転用は届出制ですから、
売りやすいです。
そうでない農地は許可制ですので、簡単ではありません。
さらに市街化調整区域の農地だと建築目的の農地転用は
都市計画法の許可も要ります。
一般人の家なら５００㎡まで、農家住宅なら１０００㎡まで
転用可能です。
この場合、７００㎡あるんで、一般の方の住宅はＭＡＸを超えて
ますね。
また、農地を農地としてそのまま売るには、買受人が
農家資格を持つ者に限定されます。
つまり一般人には売る事はできません。
それと荒れた農地は、農地として売る時に農地法３条の
許可が要るんで、荒れてると保留されます。
いつでも耕作できる状態に回復しないとダメですよ。
売れやすくするコツは特にありません。
都市計画法や農地法の壁がありますので、農地売買は
難しいです。
市街化区域の農地であればいいのですがね。
A
回答日時：
2019/3/6 11:21:25
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