教えて！住まいの先生
Q マンション売却時の税金についてお詳しい方いましたらよろしくお願いいたします。 3年ほど前にマンションを購入してリノベーションをして現在住んでいます。
会社が完全リモートになって場所の選択肢が増えたことや、家が身体に合っていないのか、引っ越してから体調不良が続いたのもあり、売却を考えています。
5年未満で売却すると税金が高くなることや、3000万円特別控除みたいのも少し見たのですが、あまり賢くない方なので完全に理解ができませんでした。
以下の条件ですと推定どれくらいの税金になりますでしょうか？
・購入時期→2020年12月
・築30年の鉄筋コンクリート造
・マンション1300万
・リノベーション700万
・希望売却額2300万(よくあるリフォームの感じで他の部屋が2400万で売り出されているので)
・残りの住宅ローン約1800万
・売却できたらすぐ同じようにマンションとリノベを考えている。
あと何か必要な項目ありましたらご教授お願いいたします。
5年未満で売却すると税金が高くなることや、3000万円特別控除みたいのも少し見たのですが、あまり賢くない方なので完全に理解ができませんでした。
以下の条件ですと推定どれくらいの税金になりますでしょうか？
・購入時期→2020年12月
・築30年の鉄筋コンクリート造
・マンション1300万
・リノベーション700万
・希望売却額2300万(よくあるリフォームの感じで他の部屋が2400万で売り出されているので)
・残りの住宅ローン約1800万
・売却できたらすぐ同じようにマンションとリノベを考えている。
あと何か必要な項目ありましたらご教授お願いいたします。
質問日時：
2023/5/10 15:48:48
解決済み
解決日時：
2023/5/10 18:04:01
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 946 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/5/10 18:04:01
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）建物と土地部分の価格按分がわかりませので、下記前提でザックリと試算すると3年間の減価償却費は・・・
・マンションなので建物部分価格按分を高めで土地500万円、建物800万円
・リフォーム700万円を全て取得価額に計上すると建物取得価額は1500万円
・非業務用の減価償却費は1500万円×0.015×3年＝67.5万円
２）譲渡所得の概算は・・・
・取得費は1500万円ー67.5万円＋土地500万円＝1932.5万円
・譲渡費用の概算は2300万円×3％＋6万円＋消費税＝82.5万円（税込）
・譲渡所得は2300万円ー（1932.5万円＋82.5万円）＝285万円
３）マイホーム売却の3000万円の特別控除を使わない場合の譲渡税は・・・
285万円×39.63％＝約113万円となります。
４）確定申告して3000万円の特別控除を適用すれば当然無税にできますが、『次の物件に入居した年、その前年または前々年に、3000万円の特別控除の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません』ので、あしかけ3年は住宅ローン控除が使えないと覚えておかれると良いと思います。
★因みに次の物件が売主が個人の中古の場合は、ローン控除の上限が2000万円×0.7％×10年＝140万円までになる可能性が高いのでので、あまり大差はないと考えることも可能ですが、実際にはあなたの物件の細かな数字を前提に試算した方が無難ですので、国税局の電話相談センターなどに電話して相談・確認されることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）建物と土地部分の価格按分がわかりませので、下記前提でザックリと試算すると3年間の減価償却費は・・・
・マンションなので建物部分価格按分を高めで土地500万円、建物800万円
・リフォーム700万円を全て取得価額に計上すると建物取得価額は1500万円
・非業務用の減価償却費は1500万円×0.015×3年＝67.5万円
２）譲渡所得の概算は・・・
・取得費は1500万円ー67.5万円＋土地500万円＝1932.5万円
・譲渡費用の概算は2300万円×3％＋6万円＋消費税＝82.5万円（税込）
・譲渡所得は2300万円ー（1932.5万円＋82.5万円）＝285万円
３）マイホーム売却の3000万円の特別控除を使わない場合の譲渡税は・・・
285万円×39.63％＝約113万円となります。
４）確定申告して3000万円の特別控除を適用すれば当然無税にできますが、『次の物件に入居した年、その前年または前々年に、3000万円の特別控除の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません』ので、あしかけ3年は住宅ローン控除が使えないと覚えておかれると良いと思います。
★因みに次の物件が売主が個人の中古の場合は、ローン控除の上限が2000万円×0.7％×10年＝140万円までになる可能性が高いのでので、あまり大差はないと考えることも可能ですが、実際にはあなたの物件の細かな数字を前提に試算した方が無難ですので、国税局の電話相談センターなどに電話して相談・確認されることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/5/10 18:04:01
とても詳しく書いていただきありがとうございます！
参考にさせていただきます。
回答
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A
回答日時：
2023/5/10 17:55:00
居住用譲渡所得 黒字で、
買替物件にローン控除を適用したい場合、
A 譲渡所得の居住用3千万円特例適用 → ローン控除適用なし
B 〃 特例適用しない → ローン控除適用あり
Aの税額計算 1年だけの譲渡所得税額
Bのローン控除 0.7％で13年間の減税額
税額計算して、有利な方を選択です。
買替物件にローン控除を適用したい場合、
A 譲渡所得の居住用3千万円特例適用 → ローン控除適用なし
B 〃 特例適用しない → ローン控除適用あり
Aの税額計算 1年だけの譲渡所得税額
Bのローン控除 0.7％で13年間の減税額
税額計算して、有利な方を選択です。
A
回答日時：
2023/5/10 17:36:46
自己居住の自宅を売却する場合、
売却益3000万の控除が使えます。
でも、売却時に控除を利用すると、
次に買う住宅の住宅ローン控除が数年間使えません。
買い替えの場合は、
・売却益の控除、
・住宅ローン控除、
どちらかを選ぶことになります。
売却益3000万の控除が使えます。
でも、売却時に控除を利用すると、
次に買う住宅の住宅ローン控除が数年間使えません。
買い替えの場合は、
・売却益の控除、
・住宅ローン控除、
どちらかを選ぶことになります。
A
回答日時：
2023/5/10 15:58:50
150万円程度の納税額。
居住用財産の特例を適用すればゼロ。
居住用財産の特例を適用すればゼロ。
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