教えて！住まいの先生
Q 退去費用が適正なのか、特約事項の有効性についてご教授お願いいたします。 28年住んでいた賃貸で退去費を60万以上請求されています。 契約書2ページ目の最下部に 【特約事項】
・別添1あり
とあり、このページには、金額の明示、記名、押印はありません。
そして「別添1」という書類が契約書の最後にホチキス止めされており、
【原状回復についての特約】
①撤去時における本物件の修繕義務について
②退去時において
畳・襖・クロス・カーペット等の結露によるカビ・タバコのヤニによる変色、冷蔵庫・洗濯機・テレビなどの電気やけは賃借人の負担で交換する。
その際、汚損・破損等があった場合にはその修繕費は賃借人が負担する。
上記特約事項を承諾致します。
その下に亡くなった親の記名、押印があります。
よく金額の明示がない、特約のページに記名押印がない場合は特約が無効になるとか、そういった判例があるとネットで見ますが、実際のところどうなのでしょうか。
別添1の書類に記名押印している以上、こちらは従うほかないですか。
請求されている金額は以下になります。
【見積明細】
〈クロス貼替 単価1100〉
洋室 天井 10㎡ ¥11,000
トイレ 壁 13㎡ ¥14,300
子供部屋 28㎡ ¥30,800
壁穴ボード補修 ¥18,000
畳新規交換 6帖 ¥66,600
畳処分費 ¥18,000
押入れ 襖交換(本襖)観音開仕様 2枚 ¥38,000
引戸仕様 2枚 ¥27,000
既存建具処分費 ¥12,000
〈塗装工事〉
ガラス引戸2枚、ガラスドア1枚 ¥60,000
天井ジプトーン(LDK、トイレ、廊下) ¥80,000
〈雑工事〉
トイレドアシート(両面)貼り ¥60,000
テープ、房掛け剥がし等 ¥8,000
洋室戸硝子取付 カスミ4mm H310×W250 2枚 ¥22,000
ハウスクリーニング ¥65,000
エアコン内部洗浄 ¥15,000
諸経費 ¥8,000
合計 ¥609,070
こちらの過失としては、ガラス戸のガラスが割れているので
・洋室戸硝子取付 カスミ4mm H310×W250 2枚 ¥22,000
この項目は納得しています。
【疑問点】
〈クロスのカビ〉
・子供部屋のクロスが結露によりカビています。
入居時から28年は張替えていないのですが、残存価値ありますか？
→残存価値なくても、特約事項により負担義務が発生しますか？
〈押入れの襖〉
・襖は引戸と観音開き仕様共に破れているのですが、28年経っても残存価値はありますか？
破れている以上こちらの過失としても、戸は問題なく開け閉めでき、壊れていないのに襖交換する必要はあるのでしょうか？
→張替え費用のみを支払うと主張するのはありですか？
〈畳〉
・畳には耐用年数や残存価値の概念はないのですか？
和室にはカーペットを敷いていたので傷や汚れ、カビはありません。経年による色褪せや劣化はあります。
→特約事項により畳交換は負担する必要がありますか？
〈塗装工事〉
・かなり高額だと感じています。
→そもそも塗装費を負担する必要はないですよね？
〈雑工事〉
・雑工事費や処分費、諸経費を請求されるのは一般的ですか？
長々と申し訳ありませんが、皆様の力をお借りして
知識をつけた上で意思を表明したいと思っています。
何卒よろしくお願いいたします。
皆様ご回答ありがとうございます。
とても勉強になります。
特約事項の大事な部分が抜けていましたので訂正です。
「退去時のハウスクリーニング、エアコンクリーニング及び【畳】交換・建具の取替作業は貸主負担とし当社指定の業者にて行うものとする」の【畳】が抜けていました。
退去時の写真を見返すと、和室はカーペットを敷いていましたが、畳に一部大きなシミがありました。
全ての工事の見積明細書が一緒に届き
キッチン、洗面台、浴槽を総取替
キッチン、廊下、トイレ、洗面所の床もフローリングではない古い床から、クッションフロアにする
玄関のたたき張替、照明器具を交換等記載がありました。
(それらに私の負担分はありません)
ほぼ全リフォームです。
全額で253万以上の請求の内、私の負担が61万円。
敷金は19万払っていて、残り41万以上の請求が来ています。
特約事項を無効に出来るなら、ほぼ負担がなくなりますが、
亡くなった親が記名押印をしていても、無効を主張することは出来るのでしょうか。
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 314 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
通常に使用しての損耗は家賃に含まれるとの解釈から入居者が負担する必要はありません。
壁や床の内装材の償却期間は国交省のガイドラインによると６年です。
つまり６年経過すれば残存価値はないということです。
現在は税法上の１円残しルールがあるため償却が終わった後は残存価値は１円です。
なので仮にあなたに故意過失があったとしても１円以上は負担する必要はありません。
ましてやあなたは２８年も家賃を支払続けているので家主はあなたが住んでいた物件の元は完全に取れています。
元を取った上に修繕費まで負担させようというのですから完全に暴利です。
特約についてですが、有効性を認める要件の中に必要性があり暴利的でないというのがあります。
ですので例え特約に同意したとしていても今回のような請求内容が有効になるはずがありません。
まずは話し合いで解決するのが優先で、あなたが長いこと住ませてもらった感謝も含めてこれぐらいなら負担してもいいという範囲で決めればいいのではないかと思います。
あくまで好意の範囲で。
それでも相手が強硬的に請求してきた場合は一切の支払いをせずに訴えてもらってください。
１００%勝てます。
あと契約の時に敷金を納めていたらそれも返してもらいましょう。
退去者には敷金返還請求権という正当な権利があります。
まあ情けをかけて敷金分で許したるわというのもあなたの自由です。
もし争いになったらあなたの方が圧倒的に有利です。
強気で交渉しましょう。頑張ってください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/6 23:23:25
皆さまご丁寧な回答、本当にありがとうございました。
初めての引っ越しということもあり、退去費用のことについて何も分からず、高額な請求に愕然としていましたが、皆さまのお陰で知識をつけて交渉しようと思います。
ベストアンサーは、特約を負い目に感じてることに更にコメントを書いてくださった方にさせていただきます。
回答
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殆どの時効は借主負担から外れます。
クロス関係は喫煙をしていないことが前提ですが、そうでなければ減価償却しているので、残存価値はないと判断します。
畳は一切負担する必要はないと考えます。
敷金はどの程度預けているのか？次第ですね。許容は敷金までとするのが譲歩する領域でしょう。普通なら破損部分の修理代のみで返ってきますが。
弁護士等は使う必要ありません。訴訟するならどうぞといいましょう。
ほぼ確実 負けないでしょう。
負担すべきはガラスのみ
あとは禁煙なのにタバコ吸ってたとかなら負担あり
結局退去後のリフォーム等を全て退去者に負担させ、自分はビタ一文払わないつもりのように感じる
しかし契約書に合意している以上相手はそれを盾に要求してくるでしょうから、争うならその契約書自体の妥当性を争う必要があります。
ますは法テラスあたりで妥当性を聞いてみれば？
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