教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）東急リバブルのAI査定値が、どのようなデータを学習して計算されているかによるのですが、一般的には直接的に影響を与えやすいデータは、
・同一マンション内の最近の成約平米単価、
・同一地域の成約平米単価、
・同一地域の在庫件数
・同一地域の新規登録件数
・同一地域の新規登録（売出）平米単価
・次に周辺地域の上記の変数
など、不動産業者が利用しているレインズのデータベースを基準にAI査定値が計算されている可能性が高いかと思います。

２）レインズの最新データをみますと、さいたま市の中古マンションの2024年6月の成約平米単価が5月に比べて6.3％下がっていたり（資料９ページ）、 在庫物件の平米単価が今年は下落傾向が続いている（資料17ページ）のでそのようなデータにバイアスされているのかもしれませんね。
＜レインズデータライブラリー2024年6月度＞
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_202406data.pdf

★通常、査定額を高く出さないと売却の問合せは来にくくなる傾向がありますので、どちらかというと統計値にバイアスされて上下しているが、自分のマンションのデータが少なく、実体にそぐわない場合もあるかと思います。私の場合は渋谷区のマンションが、東急さん以外の自動査定で非常に高く査定値が出るのですが、実際の売出価格の傾向をみると査定値が高すぎる感じで、自動査定、AI査定は全く信じないで、直近の売出価格をネットで検索して判断しています。

以上、ご参考になれば幸いです。

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不動産の査定金額が分かるサイトは複数ありますが、
相場と比べて明らかに高値や安値で評価されるサイトがあります。
相場価格と比べて30％程度は上下しますので、
信用することはできません。
チラシを入れてくる不動産屋でも、
その価格は50％程度はバラつきます。
何か意図があるのか？バカなのか？

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中古マンションの価格は、新築物件の価格だけでなく、物件の築年数、立地、周辺環境、需要と供給のバランスなど多くの要素によって決まります。築4年ということは、新築時の価値から徐々に下がっていくのが一般的です。また、AI査定はあくまで参考の一つで、実際の売却価格は買い手との交渉によります。売却を促すための査定ではない可能性もあります。具体的な査定額については、不動産専門家に相談することをお勧めします。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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・東急リバブルの査定額が下がっている理由については、正確な情報がないため断言できません。しかし、一般的に不動産会社は売却を促したいため、査定額を下げる可能性があります。

・一方で、地域の相場や需給バランスの変化、金利動向など、様々な要因で査定額が変わることもあります。新築物件の価格が上がっていても、中古物件の価格は必ずしも連動しません。

・最終的な売却価格は、査定額ではなく市場での需給バランスによって決まります。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。売却を検討する際は、査定額以外の情報も参考にすることが大切です。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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