教えて！住まいの先生

投資と言うのをキチンと勉強した方が良いです。
素人が手を出す物件ではないです。

家賃：45,000円、地代：20,000円では、手取25,000円です。

◎メリット
・借地権：旧法借地権ならば、未来永劫、更新は出来るのでよいです。

・駐車可能台数2台：2台駐車は良いです。

・最寄り駅から徒歩10分：良いです。


◎デメリット
・地代：こんな地方の田舎町なのに、2万円は高過ぎます。

・築50年：もう限界レベルです。建て替え迄10年もないでしょう。
今後15年貸せるわけは無い。木造戸建てで築65年で賃貸している物件ありますか？

・木造戸建て：おそらく基礎はぐちょぐちょ、雨漏り、水漏れ、扉や窓が開閉しないなんて出てきます。
窓枠を交換するだけで、何十万円です。儲かると思いますか？

・５ＤＫ：間取りが大きすぎて、15年保有するなら今後は総リフォームが必要で、5DKで80～90㎡は最低でも500～700万円は掛かります。
考え方は10㎡広くても家賃は3,000円も上がらないという事を知っておくべきです。

・簡易水洗トイレ：入居者が敬遠する設備です。臭いもあります。
半年に一回か浄化槽の清掃で約（8,000円）位掛かります、誰が負担するのですか？

・プロパンガス：高くて、入居者には人気が無い。

・地方の田舎町：今後人口減少で衰退していき、空室リスクが高いです。

・雨漏りなしだが全体的に古びている：プロに見て貰った方が良いです。
素人では判断できない水漏れ、雨漏りがあるかもしれません。
解かり難い水漏れ、雨漏りは、修繕費用も多く50万円位かかったりします。

・譲渡承諾料：持ち主負担で支払うようですが、あなた様が売却する時にはあなた様が支払う事になります。
支出になるのに、何故幾らになるか、聞いていないのですか？

・かかる費用：30万円では収まらず、50万円は掛かります。

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