教えて！住まいの先生
Q ３年ほど前に父が亡くなり、昨年母が亡くなりました。土地と家屋が父名義になったままです。今、この物件は、父が口約束で、私の叔父夫婦に貸しています。叔父夫婦２人で住んでるため、売る事が出来ません。
私には姉がおり、相続人は、姉と私のみです。私が少し現金が必要となったため、この物件をどうにかできないかと調べたところ、遺産の分割共有？というのがあり、分割した遺産は、売ったり、それを担保にして借金もできるとインターネットで知りました。住人がいる状態の、しかも分割共有している土地家屋でも、買取もしくは、担保にローン等組めるのでしょうか？また、できる場合、自分達で、遺産相続の手続き、売買等出来るのでしょうか？因みに、無料査定で、７００万円ほどの土地家屋になります。
質問日時：
2024/9/6 15:27:59
解決済み
解決日時：
2024/9/12 07:01:26
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 136 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/12 07:01:26
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、あなたの物件は、至急に「相続登記」が必要です。
その中で―――――
◆現在、故父名義での登記→至急相続登記が必要です。（義務化）
◆現在、叔父夫婦居住→売却には関係なし。退去交渉は、可能なら。
（居住中でも）オーナーチェンジで売却可）
◆相続人は「私と姉？」に疑問。相続人は、家系図から「割り出す」からです。
◆遺産分割協議書は、一般人が独自に作成などは無意味。
（（司法書士が作成しなければ価値なしです）
◆「遺産担保」での融資など、銀行では不可。金融業者なら可能性？
以上が、おおねのむ「あなたの疑問」への回答です。
そこで、だいぶ間違っている点がありますので、相続の概要を、きわめてカンタンに説明しておきます。
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）
また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）
●最重要なのは、司法書士に依頼することです。
まず、あなたの物件は、至急に「相続登記」が必要です。
その中で―――――
◆現在、故父名義での登記→至急相続登記が必要です。（義務化）
◆現在、叔父夫婦居住→売却には関係なし。退去交渉は、可能なら。
（居住中でも）オーナーチェンジで売却可）
◆相続人は「私と姉？」に疑問。相続人は、家系図から「割り出す」からです。
◆遺産分割協議書は、一般人が独自に作成などは無意味。
（（司法書士が作成しなければ価値なしです）
◆「遺産担保」での融資など、銀行では不可。金融業者なら可能性？
以上が、おおねのむ「あなたの疑問」への回答です。
そこで、だいぶ間違っている点がありますので、相続の概要を、きわめてカンタンに説明しておきます。
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）
また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）
●最重要なのは、司法書士に依頼することです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/12 07:01:26
ご丁寧に、ありがとうございました。取り敢えず、専門家に相談してみます。
回答
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A
回答日時：
2024/9/8 08:45:20
この物件をどうにかできないかと調べたところ、遺産の分割共有
→ まず「遺産」を「相続人が相続手続きを完了している」のが大前提です。
現時点では遺産相続が行われていませんから、まずそこから始めなければなりません。
加えて居住者が居るとなると、なかなか面倒ですね。
費用は掛かりますが、弁護士に委任して進めるのが確実でしょう。
→ まず「遺産」を「相続人が相続手続きを完了している」のが大前提です。
現時点では遺産相続が行われていませんから、まずそこから始めなければなりません。
加えて居住者が居るとなると、なかなか面倒ですね。
費用は掛かりますが、弁護士に委任して進めるのが確実でしょう。
A
回答日時：
2024/9/6 23:39:39
700マンの値打ちがあるかどうかは、よく分かりませんが、市町村で、土地家屋の評価証明書を取ればその土地建物の値段が分かります(相続税評価額になります)。時価が700マンなら、それを下回る額になります。それくらいの金額で、叔父に買ってもらうとか、逆に金をその分くらい貸してくれその代わり家をやるとか言えばどうでしょう。
A
回答日時：
2024/9/6 16:01:29
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）姉と2人でどのような遺産分割をされるのか分かりませんが、
➀共有持分の買取
②共有持分への融資
を行う会社はあります。
２）②は主にノンバンクですが、担保評価額は低めに設定され、金利は高めになります。対象不動産の相続登記をされてから、ノンバンク系の不動産担保ローン会社に相談されてみてはと思いますが、無料査定で700万円の土地家屋の共有持分ですと、フリーローンの方が簡単に借りられる可能性もありますね。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）姉と2人でどのような遺産分割をされるのか分かりませんが、
➀共有持分の買取
②共有持分への融資
を行う会社はあります。
２）②は主にノンバンクですが、担保評価額は低めに設定され、金利は高めになります。対象不動産の相続登記をされてから、ノンバンク系の不動産担保ローン会社に相談されてみてはと思いますが、無料査定で700万円の土地家屋の共有持分ですと、フリーローンの方が簡単に借りられる可能性もありますね。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/9/6 15:48:06
まず名義をあなたと姉名義にしてから
A
回答日時：
2024/9/6 15:32:21
不動産屋に相談しましょう。 借り手がいるアパートなどでも売り買いできるので物件に魅力あれば買取してくれると思います。
その上で買い取った不動産屋が新しい大家となり借り手と賃貸契約結ぶとか退去依頼するとかするはず。 そういった面倒な部分は買いたたかれるかもしれない。
その上で買い取った不動産屋が新しい大家となり借り手と賃貸契約結ぶとか退去依頼するとかするはず。 そういった面倒な部分は買いたたかれるかもしれない。
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