教えて！住まいの先生
Q 建物の登記と土地家屋調査士について質問です。 父から土地や建物の登記に関する整理を頼まれ、調べていた所、既に亡くなった祖父名義の建物の登記があることがわかりました。
登記簿を見ると、既に存在しない①木製平屋と②土蔵が登記されておりました。しかし、実際、現存するのは①を取り壊して建て替えた③木造2階建てと②のみです。
法務局に聞いた所、田舎で、特に昔ローンを組んでない人は登記手続きをしてない人が多く、未登記物件がよくあるとのことで、③は数十年間未登記物件として存在しているようでした。
まず、祖父名義のままの②を名義変更するのは容易なのですが、①を③に登録し直す場合、過去の設計図などもないため、土地家屋調査士さんに依頼しない限り、登記の変更などは難しいでしょうか。
詳しい方、今後どのような手続きが発生し、どうすべきかご教示いただけますと幸いです。
法務局に聞いた所、田舎で、特に昔ローンを組んでない人は登記手続きをしてない人が多く、未登記物件がよくあるとのことで、③は数十年間未登記物件として存在しているようでした。
まず、祖父名義のままの②を名義変更するのは容易なのですが、①を③に登録し直す場合、過去の設計図などもないため、土地家屋調査士さんに依頼しない限り、登記の変更などは難しいでしょうか。
詳しい方、今後どのような手続きが発生し、どうすべきかご教示いただけますと幸いです。
質問日時：
2024/9/13 13:38:31
解決済み
解決日時：
2024/9/15 18:43:51
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 177 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 177 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/15 18:43:51
質問文から推測して、行うべき登記をまとめますと次のとおりとなります。
（絶対的なものではなくほかの手順もありますが）
１．相続を原因として、（亡）祖父から現時点で生存している相続人への相続を原因とする所有権移転登記
・祖父の相続人（及び相続人が死亡している場合はさらにその相続人）全員で遺産分割協議を行うこととなりますので、司法書士に依頼することをおすすめします。
父が死亡して、母と子どもが相続人というような単純な相続のケースでは個人でもがんばればできるかと思いますが、ちょっと難易度が上がりますので、依頼された方がいいかと思います。
２．現状は「主：居宅、附属：土蔵」となっているかと思いますので、「主：居宅」を取壊して「附属：土蔵」を「主：土蔵」とする建物表題変更登記
・建物を取り壊した証明がないかと思いますので、代替書面を作成する必要があります。
・土蔵の床面積を測量した図面及び土地の形状を記載し、土蔵の位置を書いた図面の作成が必要です。
３．二階建の居宅の建物表題登記
・最近新築した建物であれば、建築確認書や施工会社からの建物引渡証明書などが整っていますのでそれらが使えますが、古い建物はそれらの書面がないことが多いので代替書面の作成が必要となります。
・居宅の床面積を測量した図面及び土地の形状を記載し、土蔵の位置を書いた図面の作成が必要です。
４．居宅の登記簿と土蔵の登記簿という２つの登記簿がある状態となりますので、土蔵を居宅の附属建物とする合併の登記
・上記と同様に２つの建物について図面を作成する必要があります。
２～４を申請する必要があることとなりますが、イメージがわきますか？
あまり一般的でない登記となりますので、登記をするのであれば、土地家屋調査士に依頼してスッキリしてもらった方がいいと思います。
なお、「土蔵」を取り壊す考えはありませんか？
土蔵がなくなれば「古い登記簿の建物がすべてなくなった」という「建物滅失登記」と「新しい居宅」についての「建物表題登記」だけですみますので、費用もそれなりに下がることが予想されますよ。
（絶対的なものではなくほかの手順もありますが）
１．相続を原因として、（亡）祖父から現時点で生存している相続人への相続を原因とする所有権移転登記
・祖父の相続人（及び相続人が死亡している場合はさらにその相続人）全員で遺産分割協議を行うこととなりますので、司法書士に依頼することをおすすめします。
父が死亡して、母と子どもが相続人というような単純な相続のケースでは個人でもがんばればできるかと思いますが、ちょっと難易度が上がりますので、依頼された方がいいかと思います。
２．現状は「主：居宅、附属：土蔵」となっているかと思いますので、「主：居宅」を取壊して「附属：土蔵」を「主：土蔵」とする建物表題変更登記
・建物を取り壊した証明がないかと思いますので、代替書面を作成する必要があります。
・土蔵の床面積を測量した図面及び土地の形状を記載し、土蔵の位置を書いた図面の作成が必要です。
３．二階建の居宅の建物表題登記
・最近新築した建物であれば、建築確認書や施工会社からの建物引渡証明書などが整っていますのでそれらが使えますが、古い建物はそれらの書面がないことが多いので代替書面の作成が必要となります。
・居宅の床面積を測量した図面及び土地の形状を記載し、土蔵の位置を書いた図面の作成が必要です。
４．居宅の登記簿と土蔵の登記簿という２つの登記簿がある状態となりますので、土蔵を居宅の附属建物とする合併の登記
・上記と同様に２つの建物について図面を作成する必要があります。
２～４を申請する必要があることとなりますが、イメージがわきますか？
あまり一般的でない登記となりますので、登記をするのであれば、土地家屋調査士に依頼してスッキリしてもらった方がいいと思います。
なお、「土蔵」を取り壊す考えはありませんか？
土蔵がなくなれば「古い登記簿の建物がすべてなくなった」という「建物滅失登記」と「新しい居宅」についての「建物表題登記」だけですみますので、費用もそれなりに下がることが予想されますよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/15 18:43:51
ありがとうございました。
回答
7 件中、1～7件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2024/9/14 16:07:18
先の方々と回答被りますが先ず...
＊土蔵を取り壊す意向が
A.ある
→土蔵の取り壊し
→相続登記飛ばして既存建物の滅失登記
→母屋の表題登記
B.ない
→最優先で相続登記(司法書士へ依頼)
→主たる建物の取壊しによる表題部変更登記(土蔵が一旦主になる)
→(土蔵とは別の記録で)母屋の表題登記
→現母屋と土蔵が主従関係にあるなら、建物合併登記(登記記録を一つの建物としてまとめる)
の流れかと思います。
現実の底地が何筆かにもよりますが...
＊土蔵を取り壊す意向が
A.ある
→土蔵の取り壊し
→相続登記飛ばして既存建物の滅失登記
→母屋の表題登記
B.ない
→最優先で相続登記(司法書士へ依頼)
→主たる建物の取壊しによる表題部変更登記(土蔵が一旦主になる)
→(土蔵とは別の記録で)母屋の表題登記
→現母屋と土蔵が主従関係にあるなら、建物合併登記(登記記録を一つの建物としてまとめる)
の流れかと思います。
現実の底地が何筆かにもよりますが...
A
回答日時：
2024/9/14 12:16:38
①は②の土蔵が付属建物として登記されてあるのならば通常の滅失登記が出来ません。（この場合は滅失登記ではなく変更登記になり、仮に昭和35年以前に建てられた建物だと建物図面の作成が必要になります。）
通常の相続登記をするだけであれば、名義をそのまま写すだけでも問題ありませんが。
通常の相続登記をするだけであれば、名義をそのまま写すだけでも問題ありませんが。
A
回答日時：
2024/9/14 10:49:09
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたがまず、なすべきことは、「相続登記」（義務化）することです。
相続は複雑ですので、司法書士に依頼することをお勧めします。
土地・建物のことを説明していますが、そのような詳細など、すべてを司法書士に依頼だけすれば、すべてを包含して手続きをしてくれます。
ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）
また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）
●最重要なのは、司法書士に依頼することです。
あなたがまず、なすべきことは、「相続登記」（義務化）することです。
相続は複雑ですので、司法書士に依頼することをお勧めします。
土地・建物のことを説明していますが、そのような詳細など、すべてを司法書士に依頼だけすれば、すべてを包含して手続きをしてくれます。
ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）
また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。
●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）
●最重要なのは、司法書士に依頼することです。
A
回答日時：
2024/9/14 10:06:38
土蔵が付属建物として登記されているという場合を除いて、別途に登記されているという場合、①は「既に存在しない」のなら簡単に処理できます。
「①を③に登録し直す」のではなく「①の建物滅失登記」をするのです。③が①のリフォーム物件でない限り、建物が異なれば③の登記は新規になります。
③の登記の際には土蔵が邪魔ですので取り壊してこちらも滅失登記してしまえば、きれいさっぱり③の単独登記に専念できますのでお薦めです。
「建物滅失登記」は建物が現に存在しないのですからプロに依頼するほどの内容ではなく、現在の土地の所有者または建物の相続人のひとりが登記申請でき、登記費用ゼロ円で簡単に登記できます。他の相続人の承諾書等は不要です。勝手に滅失登記したとしても、存在しない建物の相続問題でもめることはありません。
解体業者が発行した建物滅失証明書や解体業者の資格証明書があれば、それが一番簡単ですが(土蔵の時は必要です)、ない場合でも自分で上申書を書けば受理されます。
上申書の書き方はネットで検索すればいくらでも出てきますが、それも面倒なら土地家屋調査士に丸投げしましょう。お金がかかりますが。滅失登記には期限があって罰則もありますが、現実にはその心配はありません。
滅失登記は抵当権抹消登記と一緒でプロにお金を払って依頼するほどの内容ではありません。
全部片付いたあとなら③の登記が残るだけなので、こちらはごく普通の家の登記に過ぎないことになります。自分でやることも可能ですが、古家の登記なので事情が事情ですからこちらは土地家屋調査士に相談して表題登記してもらってから司法書士に所有権登記してもらいましょう。相続問題の解決も必要になります。こちらも司法書士に相談しましょう。
「①を③に登録し直す」のではなく「①の建物滅失登記」をするのです。③が①のリフォーム物件でない限り、建物が異なれば③の登記は新規になります。
③の登記の際には土蔵が邪魔ですので取り壊してこちらも滅失登記してしまえば、きれいさっぱり③の単独登記に専念できますのでお薦めです。
「建物滅失登記」は建物が現に存在しないのですからプロに依頼するほどの内容ではなく、現在の土地の所有者または建物の相続人のひとりが登記申請でき、登記費用ゼロ円で簡単に登記できます。他の相続人の承諾書等は不要です。勝手に滅失登記したとしても、存在しない建物の相続問題でもめることはありません。
解体業者が発行した建物滅失証明書や解体業者の資格証明書があれば、それが一番簡単ですが(土蔵の時は必要です)、ない場合でも自分で上申書を書けば受理されます。
上申書の書き方はネットで検索すればいくらでも出てきますが、それも面倒なら土地家屋調査士に丸投げしましょう。お金がかかりますが。滅失登記には期限があって罰則もありますが、現実にはその心配はありません。
滅失登記は抵当権抹消登記と一緒でプロにお金を払って依頼するほどの内容ではありません。
全部片付いたあとなら③の登記が残るだけなので、こちらはごく普通の家の登記に過ぎないことになります。自分でやることも可能ですが、古家の登記なので事情が事情ですからこちらは土地家屋調査士に相談して表題登記してもらってから司法書士に所有権登記してもらいましょう。相続問題の解決も必要になります。こちらも司法書士に相談しましょう。
A
回答日時：
2024/9/13 14:35:04
建築設計不動産業者です。
日本で一番田舎の田舎です。イノシシは出るわサルは出るわシカは出るわ熊までは出ませんがそんな田舎の者です。
貴殿の事案はちょっと複雑ですね。個人レベルで出来る範囲を超えています。
2年前に経験あります。仲介で売買を依頼された田舎の土地建物が登記されているのが母屋と附属建物が合計6棟あって現存する建物と取り壊している建物がどれも取っても登記簿の床面積が合わず訳解らなくなって無理することもないと思い土地家屋調査士に依頼しました。
仕事柄、見れば大体、全容を把握出来るのですが私としては別に登記する資格もなく利益にもならないし無理してまで調べる必要もないと思いました。
しかし長いこと設計の仕事しているけどこんな複雑な事案は始めてでした。
田舎に行くと登記はあるけど実体の建物と一致しない事案が多々ありますね。
日本で一番田舎の田舎です。イノシシは出るわサルは出るわシカは出るわ熊までは出ませんがそんな田舎の者です。
貴殿の事案はちょっと複雑ですね。個人レベルで出来る範囲を超えています。
2年前に経験あります。仲介で売買を依頼された田舎の土地建物が登記されているのが母屋と附属建物が合計6棟あって現存する建物と取り壊している建物がどれも取っても登記簿の床面積が合わず訳解らなくなって無理することもないと思い土地家屋調査士に依頼しました。
仕事柄、見れば大体、全容を把握出来るのですが私としては別に登記する資格もなく利益にもならないし無理してまで調べる必要もないと思いました。
しかし長いこと設計の仕事しているけどこんな複雑な事案は始めてでした。
田舎に行くと登記はあるけど実体の建物と一致しない事案が多々ありますね。
A
回答日時：
2024/9/13 13:38:43
建物の登記変更には、土地家屋調査士の依頼が必要です。特に、既存の建物が取り壊されて新しい建物が建てられている場合、現状の建物の測量と図面作成が必要になります。土地家屋調査士は、建物の実測調査を行い、新しい建物の登記申請用の図面を作成します。
手続きとしては、まず土地家屋調査士に依頼して現地調査及び図面作成を行ってもらい、その後、法務局にて建物の登記申請を行います。祖父名義の土地や建物の名義変更も同時に進めることができますが、相続登記が未完了であれば、先に相続手続きを行う必要があります。
このプロセスには、土地家屋調査士の費用と登記申請にかかる費用が発生します。地域や建物の状況によって費用は異なるため、具体的な見積もりは土地家屋調査士に依頼することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
手続きとしては、まず土地家屋調査士に依頼して現地調査及び図面作成を行ってもらい、その後、法務局にて建物の登記申請を行います。祖父名義の土地や建物の名義変更も同時に進めることができますが、相続登記が未完了であれば、先に相続手続きを行う必要があります。
このプロセスには、土地家屋調査士の費用と登記申請にかかる費用が発生します。地域や建物の状況によって費用は異なるため、具体的な見積もりは土地家屋調査士に依頼することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2024/9/13 13:38:42
祖父名義の建物の登記内容と実際の現状が異なる場合、登記の更新が必要になります。
・まず②の土蔵については、祖父から相続した方の名義に変更する手続きが比較的簡単にできます。
・①の木製平屋を取り壊して建てた③の木造2階建ての登記については、設計図などの書類がない場合は難しくなります。この場合、土地家屋調査士に依頼して、現況測量と現況調査を行い、新しい登記申請を行う必要があります。
土地家屋調査士は、建物の現況を正確に測量し、建築基準法などの法令に適合しているかを確認します。その上で、登記申請の手続きを代行してくれます。費用は建物の広さなどによって変わりますが、数十万円程度が目安です。
つまり、③の木造2階建ての登記を新規に行うには、土地家屋調査士への依頼が不可欠となります。まずは、最寄りの土地家屋調査士事務所に相談し、適切な手続きを進めることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
・まず②の土蔵については、祖父から相続した方の名義に変更する手続きが比較的簡単にできます。
・①の木製平屋を取り壊して建てた③の木造2階建ての登記については、設計図などの書類がない場合は難しくなります。この場合、土地家屋調査士に依頼して、現況測量と現況調査を行い、新しい登記申請を行う必要があります。
土地家屋調査士は、建物の現況を正確に測量し、建築基準法などの法令に適合しているかを確認します。その上で、登記申請の手続きを代行してくれます。費用は建物の広さなどによって変わりますが、数十万円程度が目安です。
つまり、③の木造2階建ての登記を新規に行うには、土地家屋調査士への依頼が不可欠となります。まずは、最寄りの土地家屋調査士事務所に相談し、適切な手続きを進めることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
7 件中、1～7件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
