教えて！住まいの先生

Question

Q 知り合いの不動産業者から不動産投資をすすめられました。住宅ローンの返済が滞り、現在任意売却中の物件を私が 3,000万円で購入し、その後居住者（今の持ち主）に

175,000円／月の家賃でリースバックするプランです。
利回り7%は魅力に感じますが、落とし穴はないでしょうか。
忌憚のない意見をお聞かせください。

質問日時： 2024/9/18 15:43:21 解決済み解決日時： 2024/9/19 09:35:02
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Answer 1 · 2024-09-19T09:35:02.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/9/19 09:35:02

①そもそも、その物件にそれだけの価値があるのか？
エリア、築年数、面積などで判断する必要があります。

②そのリースバック17.5万円は相場なのか？
この場合の7％の利回りは、それを基準に計算しています。もしそれがウソ（例えば、実は15万円が相場なら）で、もし払えなくなって退去すれば、利回りが大幅ダウンし、かなりヤバイ状況になります。

ひょっとして購入後、すぐに退去されるなんてこともあり得ます。
たぶん任意売却する人なら、その賃料は無理でしょう。

③さらにはもしその賃料が相場だとして、「実質利回り」はどのくらいになるのか？
まあ4％〜5％でしょう。
その低利回りでやる意味があると思えるでしょうか。

不動産投資は危険がいっぱい、ご注意を。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2024/9/19 09:35:02

回答者様全員が厳しいご意見で、目が覚めました。
今日業者に断りの連絡をします。
ベストアンサーは「実質利回り」という言葉で、私を覚醒させてくださった
フロムナウ様にさせて頂きます。

Answer 2 · 2024-09-18T22:22:03.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/18 22:22:03

17.5万円の家賃が払えるぐらいなら住宅ローンは滞らないと思いますけど。
また3000万円で買える家なら賃料相場もそこまで高くないのでは？
その不動産業者の言うことは信じられないですねぇ。

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Answer 3 · 2024-09-18T17:10:27.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/18 17:10:27

穴だらけです、当方大家キャリア20年です。
任売中の居住者（持ち主）は17.5万円/月もの家賃は払えないのです、
業者は貴方にババ(不良案件）を引かす魂胆と思います。

＊大家業で一番大事なのは居住者の属性です、支払い（ローン払い）
もできない方は最低の属性で決して貸してはいけません、この例に
なります。

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Answer 4 · 2024-09-18T16:58:08.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/18 16:58:08

落とし穴って、穴だらけですよ。

住宅ローンが払えんのに家賃払えるわけないやろ。
なんで、その不動産屋が自ら買わんか考えたらわかるやろ。
利回り７％って、少なすぎやろ。みんなで大家さんかっ！？。

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Answer 5 · 2024-09-18T16:34:07.000+09:00

A 回答日時： 2024/9/18 16:34:07

あのさ
住宅ローンを滞った人が、毎月17.5万も払えると思えんけど

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