教えて！住まいの先生

何を基準にしてお得とするか・・・ですね。
端っこの方でも都内や
指定都市の都心にアクセスの良い立地だったらまぁ安いですね。
京都だったらこの程度の制限があるのはごく普通。

しかし、都市と言えない程度の田舎なら
あえてそこを選ぶ理由を探すのは難しい。
隣の家が親類だったら別ですけどね。

不動産はその地域によって
土地の値段だけでなく
様々な常識が違いますから、
一概には言えない。
その金額は全体の平均で見ると安い方ではないので
あえてその物件が候補になるのは
結構良い立地なのかなと予想するところ。

正直、業界にいるとこの物件は
まぁ自分では買わないな
と思う内容ですね。

表現のしかたは結構バラバラなのですが、
私道４分の１というのが他人の所有地を通らなければならないというものなのか
自分の所有地だけで公道に繋がるのかでも
値段はだいぶ変わってくる。

またこの手の私有地、私道を通らなければならないってのは
大きな工事だけの話ではすまず、
例えばネットの回線を引くにも一筋縄とはいかなくなります。
新しい工事だけでなく、
何らかの修繕にもいちいち手間はかかります。
そして何より厄介なのは
今はそれで落ち着いていても
１０年２０年先は分からないということ。

不動産屋が隣近所を買い取ってアパートでも建てようものなら
回線や車の通り道が潰される事は普通に考えられる。
実際に住んでる施設以外はあまり保障されないので
例えば
駐車場が突然閉鎖されて車の立ち退きを強いられても
戦うことは難しい。
他の駐車場を探すしか無い。

という部分もあるので、
私有地、私道と聞くとその時点で興味を失う人も多い
だからこそ、
安く売るしか無いし、建物もおまけで付けるレベルなんですけどね。

それにしても、
どんな間取りでどんな事情があるか知りませんが、
建て替えようと思えばできますよとか言いながら
フルリフォームで売る意味はありますかね。
確かに解体して新築となると割高にはなりますが、
いうて築２８年ですからね。
なんとも胡散臭い話。

いささか邪推気味にはなりますが、
よっぽど売れにくいと判断された土地に、
可能な限り安価に小綺麗な建物を建てて
完成品で売らざるをえないレベルではないでしょうかね。
つまりは、
おまけでつけた建物を目当ての人に厄介な土地を引き取ってもらう。

平成の住宅は
ハイテク化が進んだ以降のものと
それ以前のものでだいぶ差があります。
例えばソーラーパネルやオール家電を前提としているかどうかとかね。
築２８年の住宅は前者なわけですが、

ざっくり列挙されたリフォーム内容と
３LDKであることと価格のバランスを考えると
内装は相当更新しているでしょう。
なぜそこまでして建て替えないのっていう疑問が
どうしてもよぎるところ。

ものを実際に見て詳しく査定すれば
確かにコスパは良いのかもしない。
流石にそれで
中身が空っぽのボッタクリということはないでしょうけど・・・
どっちにしても、
お得感はあまりない感じでしょうね。結果多少安くできていても。

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なぜ4㌧車が入って来れないと？

火事の時の消防車ですか？

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まず、地域、坪数が分からないと
得か損かわかりません。
ネガティブなところは
屋根、外壁を1回もリフォームしてないなら
限界に近いです。
断熱性能はほぼ無いと思いますが
地域的に大丈夫ですか？
最低でも4トン車は入れますか？
火災保険屋の評価は伺っていますか？
ライフラインのリフォームが
高くなりがちな造りはありますよ
大丈夫ですか？

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買わない理由
①公道ではない。
私道ががたがたになったらみんなで直さないといけない。
私道なので悪意ある人が駐車して出入口をふさいでも、駐車違反で取り締まり
ができない。大体、1000万位周辺相場より安いのが私道
②28年なので、2000年以降の新耐震ではない。
③中だけリフォームなので外をやってないので外のリフォーム代がかかる、
モルタルかサイディングだと思うけど、塗装代が高い。もし、タイルでも割 れを直さないといけない。大抵屋根やベランダが塗装が必要
④ペアガラスや玄関も断熱じゃないかもね

何歳か不明ですが、人生90年時代
あなたが90歳のときはその家は、ところで築何年ですか？
私道にも固定資産税はかかりますから

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家の価値と言うのは、環境次第ですよ。

まず土地の評価額は？ それぐらい書かないと判断しようがないのだけど、まさかそれも知らずに買うのではないですよね。

高いか安いかはその後の話です。

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立地次第としか言いようがありません。
都心ならかなり割安でしょうし、田舎なら割高でしょう。
地方都市や中核都市くらいなら、妥当かなと言ったところでしょうか。
その中でも駅徒歩何分とか、学校や商業施設との距離などの利便性で大きく変わりますし、物件価値は立地がすべてと言っても過言ではありません。
上物の価値はその内無くなります。

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>私道1/4を負担している事、建て替えの時には許可が必要な事、だが不動産曰くそこまで公道と離れてないので概ね許可はおりるだろうとの事。

この一文だけでその物件NGです。
概ね降りるだろうなんて全く信用できません。建築許可を出すのは不動産屋ではなく役所ですよ。
万が一降りなかったらどうします。その時にはその不動産屋が潰れたり廃業してたらどこに話し持って行きますか？ 再建築不可の土地は二束三文ですよ。

私道にある物件を買うなら幅4ｍ以上の位置指定道路に間口2ｍ以上接していて、その位置指定道路について応分の持ち分を所有してる事、が絶対条件です。

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検討されている物件の現在の土地価格と建坪や周辺環境が分からないとお得お得でないかの判断が付かないですね。ただ不動産屋もプロですからおそらく周辺相場がありそこから値付けしてると思いますので損得勘定からすると『どちらでもない妥当な価格』になると思います。記載内容で気になる点は下記2点ですね。
①築28年という所で建物の気密性断熱性は問題無いのか？
②駐車場が横付けで1台分である事。30年前の一戸建ては駐車スペース1台の物件結構見ますね。今後のライフスタイルの変化に対応出来るか微妙。

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立地次第ですね。それだけでお得かどうかは判断できません。

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どの地方の、どういう物件か 現地現物を見ないまま回答するのは不安ですが、ローン審査長というくらい気に入られている物件ならば、それで納得してお住まいになられると良いでしょう

近辺の土地価格、建物の価値 周辺利便性 駅・スーパー・病院・コンビニ近くなど、住まわれる方の 生活形態でその価値もずいぶん変化します

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