教えて！住まいの先生
Q 築45年(RC造り)の中古マンション購入を考えています。そろそろ耐久年数を迎えるころだと思うのですが、運が悪ければ 数年後にいきなり解体の通知をされてやむなく退去？
なんてことになったりしないのか心配です…
購入後、まだまだしばらくは安心して住み続けることが出来るのか、法的な見解もふまえて教えていただけると助かります
購入後、まだまだしばらくは安心して住み続けることが出来るのか、法的な見解もふまえて教えていただけると助かります
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/2/15 01:16:13
築47年と言うのは減価償却時の耐用年数の税金上の話しであって、マンションの耐久年数(もう朽ちるレベルの年数で住めない)とは全く関係ありません。
まず、旧耐震基準のマンションは、総タイル張りでもないので、コンクリート壁面にクラックが入りやすく、そのクラックから雨漏りが発生します。
その為、耐久年数と考えるのであれば、築60年で、適正な修繕ができていれば築70年は建物は使えるので、居住できます。
そして、建て替え時の話しをざっくり説明しますね。
建て替えになる場合、管理組合で貯蓄された修繕積立金が最低でも5億円〜10億円あれば、管理組合主導で建て替えが可能です。
そして、容積率が緩和または増加された場合には、ワンフロア（例えば5 戸）多く建築出来るならば5部屋売却時の利益が、(例)８億円(売却額8,000万円✕10戸)出れば、総戸数(例)100戸で分配すると、一世帯あたり800万円の利益が取得できます。
つまり、新築建て替え後に、１部屋：(例)8,000万円では無くて、差額の7,200万円で新しい部屋が手に入ります。
増築８億円が無ければ、自身の敷地面積の評価を下記のように計算します。
資産価値を確認するのには、まずは、土地の持分を確認します。
下記は実在するマンションの例です。
敷地面積：4263.25平米
共有持分：7047／830,736
上記の場合の所有者様個人の土地の持分は、
4,263.25✕7,047／830,736＝36.1644647平米となり、
36.1644647平米✕0.3025(坪数変換指数)＝10.93975坪（＝約10.94坪）となります。
原価償却が完了後、建て替え時期でこのエリアの土地が、例えば坪単価が150万円で売買されるなら、
10.93975坪✕150万円＝1,640.96万円（＝約1,641万円）が所有者様の資産になるということです。
あなた様が建替えに後の継続居住に反対して退去されるなら、手数料を考慮しない場合に、1,640万円を手にして退去することになります。
まず、旧耐震基準のマンションは、総タイル張りでもないので、コンクリート壁面にクラックが入りやすく、そのクラックから雨漏りが発生します。
その為、耐久年数と考えるのであれば、築60年で、適正な修繕ができていれば築70年は建物は使えるので、居住できます。
そして、建て替え時の話しをざっくり説明しますね。
建て替えになる場合、管理組合で貯蓄された修繕積立金が最低でも5億円〜10億円あれば、管理組合主導で建て替えが可能です。
そして、容積率が緩和または増加された場合には、ワンフロア（例えば5 戸）多く建築出来るならば5部屋売却時の利益が、(例)８億円(売却額8,000万円✕10戸)出れば、総戸数(例)100戸で分配すると、一世帯あたり800万円の利益が取得できます。
つまり、新築建て替え後に、１部屋：(例)8,000万円では無くて、差額の7,200万円で新しい部屋が手に入ります。
増築８億円が無ければ、自身の敷地面積の評価を下記のように計算します。
資産価値を確認するのには、まずは、土地の持分を確認します。
下記は実在するマンションの例です。
敷地面積：4263.25平米
共有持分：7047／830,736
上記の場合の所有者様個人の土地の持分は、
4,263.25✕7,047／830,736＝36.1644647平米となり、
36.1644647平米✕0.3025(坪数変換指数)＝10.93975坪（＝約10.94坪）となります。
原価償却が完了後、建て替え時期でこのエリアの土地が、例えば坪単価が150万円で売買されるなら、
10.93975坪✕150万円＝1,640.96万円（＝約1,641万円）が所有者様の資産になるということです。
あなた様が建替えに後の継続居住に反対して退去されるなら、手数料を考慮しない場合に、1,640万円を手にして退去することになります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/2/15 01:16:13
とても分かりやすい解説で助かりました♪
回答して下さった皆さんも ありがとうございました ^^
回答
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A
回答日時：
2025/2/14 15:46:24
建築士です。
解体するかどうかは、マンションのオーナーで構成される「理事会」で決められる（現在は4/5以上で議決）ので、「いきなり退去を…」みたいな事はありません。
ただし、逆言えば、造りが悪くて予想以上に早く老朽化すれば、あと10数年で「解体」が決まる可能性もある、と言う事でもあります。
また、築45年ならば、「旧耐震建物」です。
震度6レベルの地震で倒壊や大きな被害となる可能性があります。
私ならば買いません。
解体するかどうかは、マンションのオーナーで構成される「理事会」で決められる（現在は4/5以上で議決）ので、「いきなり退去を…」みたいな事はありません。
ただし、逆言えば、造りが悪くて予想以上に早く老朽化すれば、あと10数年で「解体」が決まる可能性もある、と言う事でもあります。
また、築45年ならば、「旧耐震建物」です。
震度6レベルの地震で倒壊や大きな被害となる可能性があります。
私ならば買いません。
A
回答日時：
2025/2/14 13:44:40
A
回答日時：
2025/2/14 00:55:47
いきなり「解体」の通知なんて来ませんよ。
まだしばらくは住み続けることができるかどうかは､これからの管理状況にかかってきます。
最悪のシナリオは（今現在の状況は不明ですが）
→住民の管理に対する意識が低下して管理組合が機能しなくなる
→管理費・修繕積立金の滞納者が出てくる
→管理組合にお金がなくなり､大規模修繕もできなくなる
→老朽化加速
→みんな逃げ出す
→ヘンな連中が賃貸とかで入居してくるようなことも
→治安悪化
→負動産に
→さらにボロボロに
→倒壊の危険
→行政代執行で解体
→その解体費を所有者（または相続人）に請求して回収する
まだしばらくは住み続けることができるかどうかは､これからの管理状況にかかってきます。
最悪のシナリオは（今現在の状況は不明ですが）
→住民の管理に対する意識が低下して管理組合が機能しなくなる
→管理費・修繕積立金の滞納者が出てくる
→管理組合にお金がなくなり､大規模修繕もできなくなる
→老朽化加速
→みんな逃げ出す
→ヘンな連中が賃貸とかで入居してくるようなことも
→治安悪化
→負動産に
→さらにボロボロに
→倒壊の危険
→行政代執行で解体
→その解体費を所有者（または相続人）に請求して回収する
A
回答日時：
2025/2/13 22:03:38
築45年のマンションを購入する際の法的な見解について説明します。
・マンションの耐用年数は、構造によって異なりますが、一般的にRC造りの場合は60年程度と言われています。したがって、築45年のマンションであれば、まだ15年程度は問題なく住み続けられる可能性が高いと考えられます。
・ただし、建物の老朽化具合によっては、耐用年数を待たずに解体を余儀なくされる場合もあります。建物の構造上の重大な欠陥が見つかった場合や、大規模修繕が必要となった際に費用がかさみすぎて修繕が困難になった場合などが考えられます。
・マンション購入時には、事前に建物診断を行い、建物の状況を専門家に確認することが重要です。建物の構造上の問題がないか、大規模修繕の予定はないかなどを確認し、リスクを事前に把握しておく必要があります。
・また、マンション管理組合の運営状況や修繕積立金の状況なども確認しましょう。修繕積立金が十分に確保されていれば、突発的な大規模修繕が必要になった際のリスクを低減できます。
・最終的には、建物の状況や管理組合の運営状況などを総合的に判断し、リスクを認識した上で購入を検討する必要があります。専門家に相談するのが賢明でしょう。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
・マンションの耐用年数は、構造によって異なりますが、一般的にRC造りの場合は60年程度と言われています。したがって、築45年のマンションであれば、まだ15年程度は問題なく住み続けられる可能性が高いと考えられます。
・ただし、建物の老朽化具合によっては、耐用年数を待たずに解体を余儀なくされる場合もあります。建物の構造上の重大な欠陥が見つかった場合や、大規模修繕が必要となった際に費用がかさみすぎて修繕が困難になった場合などが考えられます。
・マンション購入時には、事前に建物診断を行い、建物の状況を専門家に確認することが重要です。建物の構造上の問題がないか、大規模修繕の予定はないかなどを確認し、リスクを事前に把握しておく必要があります。
・また、マンション管理組合の運営状況や修繕積立金の状況なども確認しましょう。修繕積立金が十分に確保されていれば、突発的な大規模修繕が必要になった際のリスクを低減できます。
・最終的には、建物の状況や管理組合の運営状況などを総合的に判断し、リスクを認識した上で購入を検討する必要があります。専門家に相談するのが賢明でしょう。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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