教えて！住まいの先生

自身で不動産投資もしています。

細かい数値が出ていないので、憶測にならない範囲で。

まず、購入経緯からして十中八九優良物件ではないです。
そもそも、優良物件は不動産屋の友達から買えるものではないし素人に売られることはまずない。
もっと言うと、ガチ優良物件は区分ではなく棟買いなので、築古のアパートとかでない限りは億単位です。

良くてトントンです。
経費込みで十分な利益が出る物件はそんな知識もない素人には売りません。
貴女がエルメスのバーキン30を持っていたとして、バーキンもエルメスも知らない人にわざわざ売りますか？
バーキンについて詳しい人の方が価値をわかってくれるので、その分いいお値段で買ってくれる可能性が高いからこそそちらに話をしませんか？
不動産も同じです。

バーキンなら精々数百万円ですが、数千万円の物件だと1％でサラリーマンの月給以上変動するんですよ？
そりゃ少しでも高く買ってくれる人を探すし、本当にいい物件なら買い手も競合するのでREINS(不動産業者専用の物件市場システム)に掲載する方が売り手も得。
だからこそ、不動産屋の友人という謎の市場から購入することはまずないです。

更に言うと不動産はかなり特殊なので、ただでさえ素人に売るのは難しい。
売る側だって、玄人が手を出さないゴミ物件ならともかくわざわざ手間がかかる素人相手に優良物件を売ろうとはしません。
ましてや実績に追われる不動産屋の営業マンなら、なおさら。
詳しければわざわざコストを払ってサブリースを結ぶ必要もないですが、サブリースをつけている時点で素人を狙った案件です。
優良物件で早く実績が欲しいなら、現金一括ですぐ入札してくれるお得意様に一言振るだけで話が済みますから。

旦那さんが購入された物件が価格相応なのか否か、すぐに売るべき物件なのか、そもそもヤバい物件なのかといったことは詳細がわからないので差し控えます(まあ予想は十分つきますが)。
ですが、業界の物件の流れや商習慣からして、優良な物件が流れてくる市場で購入されていないことだけは間違いないです。

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頭金10万円で諸費用含めて3000万円くらいのローンを組んでませんか？
しかも普通の銀行では貸してくれないので、信販系の高い金利のローン。
家賃があるけど、ローン返済額・管理費・修繕積立金・管理委託料を差し引いて毎月3万円以上の自己負担はありそうです。
不動産屋の利益は800万円以上はあるでしょう。友人の歩合は30万円くらいかな？
購入したマンション名、部屋番号、専有面積等を聞いて、大手の不動産仲介会社にいくらで売れるか相談すると、2000万円とか言われそうです。
港区等の人気エリアではなく台東区、板橋区とかのような。

問題点
１．既存の3000万円ローンがあるので、自分の家を買いたいときに住宅ローン審査が通らない。←これをわかっているから旦那さんは態度が変わった。
２．不動産投資の会社は1件買ったお客には追加でもう1件短期間で買わせるので、もしかしたら2件目も買っているかも。※信販系ローンは2件目も通りやすい
３．入居者退去したら次の入居者決まるまで毎月負担が10万円以上。家賃保証をしている場合は家賃9万円のところ8万円とかで保証なので毎月負担が4万円以上とか。
４．すでに不動産価格は上がっているときに投資会社の高い価格で買っているので、将来的な不動産の売買での利益は無理。現在の相場2000万円ちょっとのものが将来3000万円までは上がるはずがない。しかも金利分含めると4000万円分の支払いあり。
５．不動産投資ローンは変動金利なので、これから金利が上がったら自己負担額が増える。
６．そもそも金利が高いので5年後10年後でもローン残高はたいして減りません。
７．マンションは段階的に修繕積立金を値上げするので自己負担がさらに増える。
８．確定申告で税金が戻るとか言われたかもしれませんが、数年経ったら逆に税金を払うようになる。

もう買ってしまったので今後どうすればよいのか。
※無理難題になりますが、このまま持っていても問題の先延ばしになり、さらに事態が深刻化する。
１．1000万円程の現金を親から借りて売る。ローン残高ゼロ、親に返済なので金利は低い。
２．頑張ってローン繰り上げ返済をする。自分達でコツコツ返済はかなり先が長くつらいので１と同じく親の助けが必要。

相場よりもかなり高いマンションを買った、それをほぼ100％ローンの高い金利で借りているという2点がとてもやっかいなので、それを解消する荒療治をしないと、さらに自分の金銭負担が増えてもっと大荷物マンションになります。

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都内の1kで3000万は高すぎます。
場所がどこかわかりませんが、
中央区とか港区とかの人気どころではないでしょうし、相場はエリアによって差があるとはいえ、1kなら1000万くらいは損していてもおかしくはない金額かなと思います。明確な数値はわからないですがパッと聞いただけで、少なくとも数百万の損失は免れないと思います。

とにかくサブリース、ワンルームをローンで買う場合ほとんどの人が素人ですから、市場価格などを調べず買うので、業者の儲けはものすごくて、市場価格＋1000万前後の上乗せでも買う人が多いのでめちゃくちゃ儲かるんです。
すごく低い利益でも100万は必ず乗せてるイメージです。友達紹介が50万くらいかと思いますので、低く見積もっても2.300万は乗せてるとおもいます。
ワンルームをプロが買う場合は値切って現金一括とか、相場より安く買い叩くか、もしくは一棟ものを安く買うので、サブリースでワンルームでローンは買わないかと思います。

またこちらは住宅ローンを組む際には負債と考えられるので、審査が通らない可能性が高いかなと思います。

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不動産投資経験25年、数百物件の投資をしています。
1．今後何もデメリットがないのかは、物件の収支やスペック次第ですので、なんとも言えません。悪いケースは、みなさん記載の通り、ローンの元利弁済が滞った時です。投資用のローンを組んでいるから住宅ローンを組めないということはないです。収支や担保評価、借入金割合などで判断されるものです。
2.3000万のサブリースとありますが、金額が違いませんか？サブリースとは一括借り上げのことで、家賃を指します。3000万が売買代金なら月額10〜12万円くらいのサブリース料ではないでしょうか？
3.マージンと書かれているのが仲介手数料なら、法的には以下のとおりです。
売買 3%+6万円
賃貸 月額賃料の1ヶ月〜2ヶ月
（広告宣伝費と称して上乗せしている
ことがあります）

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当方は大家歴20年で十数件の不動産の売買経験があります、
結論から言いますと｛極めて 深刻｝です。

100％大損するワンルームＭ投資（詐欺）です、大ざっぱに
言っていま売っても800万円は損します、持っていても
毎月の損が膨らむ一方で減ることは有りません。

人気動画「不動産Ｇメン 瀧島」を旦那にも見せて下さい、
55万人登録の真面目な動画で、数多くのワンルームＭ被害者が
登場しています。

他の方が説明していますから詳しくは言いません、賃貸は家賃は年々下がり
修繕費は年々上がります、結果、損は年々増える一方です。

＊質問者さんの人生観・価値観ですが、損切り売却できなければ
今後一緒に暮らすのはムリと思います、マイホームの借金は
できませんし、毎月の損が家計を圧迫し最後には破綻します。

＊さらにご質問あればどうぞ、お答えします

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「お前(私)には一切迷惑かけてない。今後もなにもデメリットはない」

これは旦那さんの願望です。寝て見る夢のようなもの、絵空事です。
でないと激昂したり誤魔化したりしませんよ。
また不動産投資で成功する人は数字をしっかり見ているので、購入時期(特に入籍前か後か)や物件価格(1件しか持ってないのに間違えるほうがおかしい)を間違えたりしません。

何の知識もない、怖くて現実を見ようとしていない旦那さん。
カモネギ‥

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仲介で200
紹介なら70

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ダンナさんが逆上するのは自分でも「詐欺られた」「ダメなヤツに手を出しちゃった」ということが薄々わかってるからでしょう。
でも核心を突かれると逆上する男は本当にダメだわ。
そしてこれからの結婚生活もどうかなぁと言う気がします。
私なら家を買うどころか離婚も考えるな。

とにかく詐欺まがいの「一番アカンやつ」を掴まされてしまったので、最悪1000万円以上の損を出さないと手放せないかもしれません。
まあ持っていても赤字が膨らんでお金だけ出ていくと思うので、できたら早めに手放したほうがいいですよ。

友達には紹介だけなら50万円ぐらい、友達が売ってるなら数百万円のお金が入ってるはずです。
しかし、1Kで3000万円かぁ。
不動産を買えばいいってもんじゃないよ。

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1k不動産投資 サブリースの時点でカモられてます。
今時やる人いるんですね。

友達には50万以上入るでしょうね。
あとは不動産屋の業績ボーナスで加算。

素人が不動産買えるわけないんですよ。
良い物件は本職の不動産会社が買い占めてるんですから。考えたらわかる話です。

しかもサブリースだと途中解約で売却できない可能性が高いので、下手したら1000万〜1500万失う可能性もあります。

それは入居者がいない場合と家賃と修繕積立金などで相殺できない時です。だいたいできません。
何年かすると修繕費などが上がるので毎月赤字で家計からお金が出ていくと思います。

うまく旦那さんは騙されているので、離婚した方がいいです。
知識のないバカです。

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旦那さんはアホですね。
婚姻期間中に3000万のワンルームマンション投資しておいてその態度はないでしょう。

結婚前の個人資産で現金一括購入したわけじゃないでしょう？ローンくんでいるけですし。
充分迷惑かけられていますよ。質問者さまがそのローンを返している、これから返していくのと同じです。
ワンルームマンション投資なんてそもそも儲かりません。

お子さんはいませんか？私なら離婚します。

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