教えて！住まいの先生

ホームインスペクション（住宅診断・住宅検査）を行っている建築士の辻と申します。

戸数が少ない分譲マンションでは、以下のようなことをご留意されることが大事だと思います。


●自主管理はしっかり関わる覚悟があるかどうかがカギ

自主管理方式は、決して悪いものではないと思います。一戸建ては所有者が自分で建物の修理を手配したりするわけですから、住民が皆で自分たちの住まいを管理するのは良いことです。

ですが、考え方も様々でしょうし、資金を出資しあっていくので、居住者同士の意志の疎通が不可欠です。他の居住者任せにはできず、積極的に管理に参加する（話し合いに参加したり、実際にいろいろ手配する）姿勢が必要です。

また、建物の維持管理や組合の資金の管理には、ある程度の専門知識が必要になりますから、それらについて勉強していく努力は不可欠です。

管理会社に委託しないことで、管理費の負担はほとんどないでしょうから、お金の面ではメリットがあると考えていいでしょう。（代わりに手間がかかるということですが）


●適切な建物の修繕をするにはお金が必要

建物は、数十年使うためには、日常的な傷みの修繕と、１０～１５年に１度、外壁などの大規模修繕を行う必要があります。

これらの修繕費用は、戸数が多くなるほど戸当たりの負担額が少なくなるので、戸数が８戸ということは、適切な修繕を行っていくと負担額は大きくなります。

では、いくらくらいか・・・というと、これは、管理組合（所有者全員）がどこをどのくらい修繕しようとするかによって変わります。

たとえば「お金がかかるから修繕はあまりしない」という選択をすれば、修繕積立金の負担額は少ないのですが、その分建物は傷みやすくなりますから、結局雨漏りで多額の補修費がかかったり・・・ということも考えられます。

適切に建物の修繕を行っていくと、８戸であれば戸当たり１万円／月以下の負担はまず考えられず、１０年、２０年と所有し続けると月々の負担額はそれなりの金額になると思います。また、修繕をするときに、まとまったお金を「一時金」として支払わなくてはいけない場合もありえます。

修繕積立金については、国土交通省からも目安が公表されていますので、ご参考にされてみてください。
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/shishin/shishin-co7.html
（抜粋すると、３０戸だと築１０～１９年で月々戸あたり１４０００円以上）


●転売のしやすさは、物件の魅力次第

戸数が少ない分譲マンションを検討されている方からホームインスペクションのご依頼をいただいたことがありますが、その方は「積極的に自宅に関わりたいからこういう物件が好き」とおっしゃっていましたので、必ずしも売れないというものではありません。

ただ、自主管理を面倒だと思ったり、修繕積立金が割高になることを好まない方がいるのも事実です。その物件の立地や建物の魅力次第で、それでもいい！と思う方が出てくるかどうかが決まるでしょう。


【検討ポイントをまとめると】

・自主管理は、お金はかからないが手間がかかる。
・建物を長期的に使おうとするなら、総戸数８戸だと修繕積立金が割高になる。お金をかけない選択をすると、建物の傷みがひどくなり見た目の価値も、耐久性も下がる。
・中古での売却は物件の魅力次第で可能性はあり（自主管理・修繕金が高すぎる・安すぎるで敬遠されることも否定はできず）

ご自身がマンションに対して割ける時間や気持ち、また、建物に対して費用をかけられるかどうかを勘案して、購入をご検討されてみてください。

ご参考にしていただければ幸いです。

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