教えて！住まいの先生

単純に１ＬＤＫが１，０００万以上って高くないですか。
すでに、そこで１，０００万の利益を建築店は得ています。
あなたに借金させて、建築店が設けようというプランです。
築３０年のお宅の物件見せてとお願いしましょう。
存在していないか、廃墟のような物件しかないはずです。
不要な土地なら売却して、そのお金を建設会社が
説明する毎月の収入額で割ってみましょう。
何もしなくても、その期間だけ現金ですから確実に
使えます。

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団塊世代の不動産問題コンサルタントです。ｋ

あなたは、所有地を生かして、新築のアパートを建て、＜いよいよオレもオーナー＞と、夢を描いている反面、心の片隅に、極めて小さな不安が生じているのでしょう。

「ここが、オレのアパート」、と、新築アパートを建築して満足感にひたることは得難いものがあるでしょう。

ただこれが、所有地に、自己資金で建築して、言わば、「金融資産」を、「不動産」に置き換えて、より有利に大きく増やす、などの計画ができる場合、だけです。
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現在、ハウスメーカーのアパート建築部門、或いはアパート建築管理事業者（○○年一括借り上げ）などの会社（営業マン）は、死にもの狂いで受注することが至上命題なのでしょう。

これほど報道で、「少子高齢化」が騒がれて、賃貸物件を多数持つ家主さん達が、
入居者が集まらなくて四苦八苦、融資銀行にも頭を下げて詫びに回っている、などは決して珍しくはありません。

家主さんが苦しんでいる状況などが、ほとんど放映されないのは、恐らく、珍しいニュース性などなく、資産家への同情などする者がいない、などの理由で、一般の方の目に入らないのでしょう。

●そこで、あなたが、＜借金（別名：ローン）＞をしてまで、アパートなど賃貸物件を建築するのは、建築業者の売上に貢献し、金融機関に利息を稼がせるだけの結果に終わることが予見されるのです。

かと言って、アパート事業者を否定する訳ではありません。
その建築を喜ぶ方も存在するのでしょうから。
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仮に、その数千万円を、利息を払って借りて、１戸わずか数万円のアパート家賃を
回収して、どれだけの期間経過で、あなたが純利益として得られますか。

通常、金利の低い住宅ローンでさえ、１千万円借りただけで、
（毎月）約３．５万円×１２ヶ月×３５年間かかるのです。

そして、４世帯のアパートで、家賃を５万円とします。これを、
◆＜満室時＞４戸×５万円×１２ヶ月≒２４０万円（年間合計）
◆これを現実的に５０％（半数入居）＝１２０万円強（年間合計）

そして、アパート＜事業＞は堅実が不可欠ですから、更に入居率が低いことを基本にする必要があります。

すると、あなたの事業として、利益は本当に出ると思いますか。（別途管理料など）
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そのような、毎月数万円を回収してローンに尽くしている方が非常に多いのは事実です。

●そこで、別の手法は？、とすれば、遊休地なら売却してしまうことです。

すると、一度にまとまった資金が得られますので、不動産資産を別の資産にして、
より増やすなりの有効利用することが図れます。

今、その事業経営のときではないと思いますよ。

以上、参考になれば幸です。
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★なお、よければ私が作成した＜知恵ノート＞を参照してみて下さい。参考になる項目もあります。（上記公開ＩＤ＜ｋｅｎａｎａｍｉ３１５０＞を開けば表示されます）

★また、更なる質問があれば、「回答リクエスト」でもお受けします。
（上記公開ＩＤ＜ｋｅｎａｎａｍｉ３１５０＞から入り→左側「回答リクエスト」で可能です）

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こんばんは。
このプランには２通りの問題点がありますので、判断材料とされると宜しいでしょう。

①積水ハウスは、過去にも「３０年一括借り上げシステム」と、名乗ってアパートを売りましたが、結局は空室率の増加に伴い、平成１７年頃に、一括借上げ保証を突然打ち切った事があり、積水ハウスを推薦した農協・地主と大トラブルになった過去があります。（一部の地区を除く）その後は、借り上げを減らして来ましたが、空室率が改善されたらしく、再度一括借り上げを始めたようです。（レオパレスも同じです）

②１ＬＤＫとの事ですが、土地面積・建物専有面積が不明なので、何とも言えませんが、軽量鉄骨造で４部屋で４５００万も費用が掛かる事を考えますと、相当に好立地で土地価格がないと、担保的な問題で銀行融資は厳しいと考えます。家賃設定が不明なので、事業収支については答えられませんが、相当に厳しいアパート運営となるでしょう。

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不動産業者の者です。

積水ハウスとの契約内容がどんなものかわかりませんが、
一般的な内容で回答させていただきます。

外壁メンテナンス補修工事が不要とのことですが、
それはメンテナンス費用が不要ということでしょうか？
普通の建物であれば、10年もすれば建物の防水が
劣化して、再度防水処理・外壁塗装などが必要となります。

また、家賃が下がらないということはありません。

その土地（街）がいつまでも発展を続け、地価が上がり続けるような
場所であれば別ですが、
通常は、①建物が古くなり、商品力が低下する。②他に新しい物件が立ち、競争力が低下する。
それらを補う為に、賃料を値下げしていかなければならないのが実情です。

建設会社の収支プラン通りになることはまずありません。


また、30年借り上げといっても、30年間同じ賃料で借り上げてくれる訳ではなく、
恐らく数年毎（多くは2年毎）に賃料の見直しが有るのが通常です。

賃料の見直しをして、双方が納得して初めて借り上げ契約の更新がなされる訳ですから、
積水さんが『賃料を値下げしないと借り上げ契約は更新できません』となる可能性が
あります。


業者勤務私が言うのもなんですが、
建築屋さんの言われた通りには儲からないのが賃貸経営です。

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その手の奴は所有者は徹底的に搾取されて破綻に追い込まれるだけ。
途中で一方的な解約もあるなど不利な条項だらけ
供給過剰だって散々言われているし、その手の奴は会社しか儲からないシステム。
だから、手を出さずに土地を売却してその金を定期預金で運用する方が安全。

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不動産コンサルタントの長嶋修と申します。さっそくですがご質問にお答えします。

【回答】家賃は下がるし、補修工事も必要です。

【解説】おっしゃるとおりです。計画中の現段階で「家賃が下がらない」などと言い切れる賃貸住宅などありません。一般的には次官の経過ごとに数％ずつ家賃は下落します。そのため、築年数が経過しても陳腐化しないよう、内外装をリフレッシュして家賃の維持に務めるわけです。こうしたメンテナンスコストを考慮しない賃貸経営というのはありえませんので、根本的な見直しをオススメします。

そもそも30年借り上げといっても、借り上げ賃料は数年ごとに見直しが入ります。当初は10万円で借り上げてくれても、10年後には6万円になっている可能性もあるのです。

現在では「メンテナンスフリー」をうたう素材も確かに存在します。ただし未来永劫メンテナンスがいらないというのはありえないのです。

お答えになりましたでしょうか？がんばってください。

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