教えて！住まいの先生

1・・・私道なので、囲繞地と言えば囲繞地ですが、一般的な不動産情報としては囲繞地と言う表現はしません。公道に移管されていない開発道路（42条1項2号）か、位置指定道路（42条1項5号）だと思います。

2・・・居住中だから抵当権有り、とは一概に言えないでしょう。売主の売却目的が買い替えなら、無駄な引っ越し（仮住まい）をしないため、居住中のまま販売することは珍しくありません。

3・・・物件情報を見る限り、新築当時、分譲された物件だと思います。よって、区画そのものにはあまり問題ないでしょう。
多分、境界標の1～2個所が欠損しており、境界の復元もしないし、隣人と立ち合いでの境界明示をわざわざしませんよ、と言う意味だと思います。

4・・・居住中で売り出しでも、決済、引き渡し時点では明け渡してくれるでしょう。ただし、買い替えの場合、買い替え物件との引っ越しのタイミングで、決済及び所有権移転後、物件引き渡しを1週間後とする、というような特約が入るかもしれません。
その場合でも、賃借権登記をすることはありません。

5・・・公道と比較すると、評価を低く見る不動産屋は多くあります。ただ、基準法上の道路であれば、私道であっても大きくその価値を損なうことは無いでしょう。

(2)・・・売却理由は正直わかりません。築2年の注文住宅の場合、ローンが苦しくて売る、とは考えにくいですね（セキスイハイムで、太陽光、蓄電池をチョイスするとは、それなりの属性の方だと思うので）。
可能性が高い理由としては離婚かな（もしくは死別）？
間取りを見ても、小さいお子様が1人いるかいないかの間取りですよね。
よんどころない事情があるのでしょう。

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