教えて!住まいの先生

Q 中古戸建物件不動産の概要欄記載内容に質問があります。

⑴(写真にて、埼玉県新座市東一丁目を当該甲不動産という)。さて、この当該甲不動産はどのような不動産状況なのか推測できますでしょうか。



物件概要より 甲不動産
1私道持分ありとは、当該不動産は、囲繞地に囲まれた袋地で道路が私道持分土地と推測できますか。

2現況 「居住中」とは、住宅ローン完全未返済の物件であり、抵当権抹消登記が未だに行われていないと推測できますか。

3 境界線未明示とは、未だに土地家屋調査士にて境界線を把握してもらっていない土地でしょうか。民法上、境界線が把握されてない土地は推定規定ですから、未明示扱いでしょうか。

4 当該甲不動産は、居住中なので、不動産売買と決済において、抵当権抹消登記、名変登記、所有権移転登記と、賃借権登記(居住中の者に賃借契約)が可能でしょうか。これらの登記後、引渡しを行う可能性がありますか。

5 接道の物件は、私道持分ありの土地でそもそも当該不動産価値が不動産市場で低く扱われますか。

⑵志木市本町二丁目の中古戸建不動産は、築年数が新しいと思いますが、何故、築年数があまり経ってないのに中古市場にて売り出されているのですか。

推測ですが、
転勤で不動産使用しなくなり不動産売却を検討した。

無計画な不動産住宅ローンを組んだため、現実的に不動産住宅ローンを返せなくなってしまったケース。


よろしくお願いします。
質問日時: 2019/4/30 12:52:05 解決済み 解決日時: 2019/4/30 15:31:31
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A 回答日時: 2019/4/30 15:31:31
1・・・私道なので、囲繞地と言えば囲繞地ですが、一般的な不動産情報としては囲繞地と言う表現はしません。公道に移管されていない開発道路(42条1項2号)か、位置指定道路(42条1項5号)だと思います。

2・・・居住中だから抵当権有り、とは一概に言えないでしょう。売主の売却目的が買い替えなら、無駄な引っ越し(仮住まい)をしないため、居住中のまま販売することは珍しくありません。

3・・・物件情報を見る限り、新築当時、分譲された物件だと思います。よって、区画そのものにはあまり問題ないでしょう。
多分、境界標の1~2個所が欠損しており、境界の復元もしないし、隣人と立ち合いでの境界明示をわざわざしませんよ、と言う意味だと思います。

4・・・居住中で売り出しでも、決済、引き渡し時点では明け渡してくれるでしょう。ただし、買い替えの場合、買い替え物件との引っ越しのタイミングで、決済及び所有権移転後、物件引き渡しを1週間後とする、というような特約が入るかもしれません。
その場合でも、賃借権登記をすることはありません。

5・・・公道と比較すると、評価を低く見る不動産屋は多くあります。ただ、基準法上の道路であれば、私道であっても大きくその価値を損なうことは無いでしょう。

(2)・・・売却理由は正直わかりません。築2年の注文住宅の場合、ローンが苦しくて売る、とは考えにくいですね(セキスイハイムで、太陽光、蓄電池をチョイスするとは、それなりの属性の方だと思うので)。
可能性が高い理由としては離婚かな(もしくは死別)?
間取りを見ても、小さいお子様が1人いるかいないかの間取りですよね。
よんどころない事情があるのでしょう。
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