教えて！住まいの先生

キャッシュ無しで購入できると言っても手付金など
含めてローンは組めるけど、現金で一度立て替えないといけないケースもあります
仮に手付に100万かかるとして、ローンが下りれば100万は返ってくるが
さきに現金で用意しておかないとダメということです
住宅ローンを組むわけですから、その100万を別のところから借りてくるようなことをすれば
多分住宅ローンは通りません

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中古物件は売買契約時に手付金が5～10％、
融資契約実行時に8％程度現金が必要です。
売主が許せば手付金は低額で済ませることも出来ますが、
契約を破棄して他人に売ってしまう危険も増えます。
仲介手数料は割り引く会社があれば節約できます。
自分で融資元を探せばさらに少しは節約できます。
それ以外の費用は登記、保険、保証料なので、
余り変わらないと思います。

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売り主と仲介業者の協力があればいくらでも出来ます。まず物件を探すときに仲介業者に相談すれば不動産屋によりけりお金なくても買えるようにしてくれます。簡単なことですのでまず仲介の不動産屋に相談です。仲介と売り主の協力があれば特にリスクはありません。

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まあ、世の中にはオーバーローンもあるので、金融機関の審査料ぐらいで、その他諸経費含めて全部、ローン、も、可能といえば可能です。

個人的にはかなりお勧めできません。

オーバーローンですから、金融機関もリスクを考えますね。

金利は高いですし、運が悪ければ、代物弁済予約登記まで入れられかねません（ローンが焦げ付いたら、裁判所で競売に移ります、途中で担保を入れれば競売停止にできる場面もあります、ですが、代物弁済予約登記入れられたら、焦げ付き、即、所有権移転です）。

要注意ですね。

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中古でフルローンはなかなか厳しいですよね。やりようがあるにはありますが、物件の選択肢が狭まりますよ。

お金の流れですが、物件の引渡しの日（決済日）に数千万円の融資が自分の銀行口座に振り込まれて、そのお金を売主に振り込むのですが、決済日よりも前に必要なお金があります。

◆手付金
物件価格の10%（交渉可能）
◆仲介手数料
最大で物件価格の3％＋6万
決済日まで待ってもらえるはず
◆火災保険
数万円〜数十万円（年数による）
決済日後のクレジットカード引き落としになるようにすれば何とか…

融資後に支払うべきものは、ローンに組み込めば間に合います。ただし「住宅」ローンではないので、金利は安くないです。

◆登記費用
司法書士さんに依頼するので40万円とか
◆ローン保証金
銀行により50〜100万円とか
◆引越し代
◆新居の準備
ホームクリーニング、リフォーム、エアコン、家具、鍵の交換、などなど
◆旧居の片付け
退去費用、家具処分、などなど

あえて貯金を使わずに購入しようとしているのか、貯金がないのかは分かりませんが、後者はかなり危険ですよ。家を買ってすぐに怪我で休職でもしたらどうしますか？1年くらいは無収入でもローンを滞納しないくらいの準備をしてからの方が安心だと思いますよ。

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