教えて！住まいの先生
Q 知人の建築関係の人より、投資用で中古マンションを買わないかという話がありました。 場所は大阪の港区、大阪港駅より徒歩5分の築55年、５階建ての５階の部屋で、27㎡です。
鉄筋コンクリート造でエレベーターなしで管理費6000円でした。
リフォーム込みで500万円で買わないかという話でした。
大阪万博もあるし駅近なので需要はあるんじゃないかという話でしたが、これだけ築年数のある建物が需要あるものでしょうか？
相場的に適正な価格なのか、転売してプラスになるのか、アドバイスいただけるとありがたいです。
リフォーム込みで500万円で買わないかという話でした。
大阪万博もあるし駅近なので需要はあるんじゃないかという話でしたが、これだけ築年数のある建物が需要あるものでしょうか？
相場的に適正な価格なのか、転売してプラスになるのか、アドバイスいただけるとありがたいです。
質問日時：
2023/3/14 19:54:25
解決済み
解決日時：
2023/3/20 20:03:48
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 301 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/3/20 20:03:48
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、投資用の物件を―――――――
あなたが「買いたい」と密かに持っていたところに営業マンなどから持ち掛けられた話なら聞けば良いし、ただ、場違いの「知人からの持ちかけ話」などなら、明確に断った方が賢明ですよ。
なぜなら、投資物件は、通常の会社と全く同じ「事業経営」そのものだからです。
入居者の家賃は「売上」となり、諸費用は経費、空室なら完全な「赤字」です。
入居者募集では、入居者が出るような戦略が大切で、かつ「現金取得」が鉄則なのです。（借金で取得した投資物件で、多くの方が失敗するのです）
要は、取得金額が「高い・安い」のではなく、
◆自己資金で取得
◆「物件仕入れ」は欠陥物件など、安く取得が大前提
◆利回り・節税などは、入居者満室が前提で、全く宛にならない、ことです。
人に振り回されて、などは最悪の取得手法ですよ。
まず、投資用の物件を―――――――
あなたが「買いたい」と密かに持っていたところに営業マンなどから持ち掛けられた話なら聞けば良いし、ただ、場違いの「知人からの持ちかけ話」などなら、明確に断った方が賢明ですよ。
なぜなら、投資物件は、通常の会社と全く同じ「事業経営」そのものだからです。
入居者の家賃は「売上」となり、諸費用は経費、空室なら完全な「赤字」です。
入居者募集では、入居者が出るような戦略が大切で、かつ「現金取得」が鉄則なのです。（借金で取得した投資物件で、多くの方が失敗するのです）
要は、取得金額が「高い・安い」のではなく、
◆自己資金で取得
◆「物件仕入れ」は欠陥物件など、安く取得が大前提
◆利回り・節税などは、入居者満室が前提で、全く宛にならない、ことです。
人に振り回されて、などは最悪の取得手法ですよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/3/20 20:03:48
皆さんから様々なご意見を頂き大変感謝致します。
ベストアンサーは非常に悩みましたが、不動産投資に対する姿勢や向き合い方について助言いただいたこちらのコメントにさせて頂きます。
改めて身を引き締められた思いです。
安物買いの銭失いにならない様に気を付けます。。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/3/16 09:28:51
知人の建築関係の人に投資用であれば貴方が何故購入しないのか尋ねて下さい。
「大阪万博もあるし駅近なので需要はあるんじゃないかと言う」のであれば是非その者が購入しては？
築55年であれば建物の資産価値は内部をリフォームしてもほぼゼロではと考えます。
結論としては、止めときなはれ（関西弁あってます？）
「大阪万博もあるし駅近なので需要はあるんじゃないかと言う」のであれば是非その者が購入しては？
築55年であれば建物の資産価値は内部をリフォームしてもほぼゼロではと考えます。
結論としては、止めときなはれ（関西弁あってます？）
A
回答日時：
2023/3/15 14:07:46
そこまで来ると建て替えがいつになるのか確認しておいたほうがいいと思いますが
A
回答日時：
2023/3/15 13:39:10
いらない要らない。
A
回答日時：
2023/3/15 07:50:49
高いか否かでは高いです。
丁度それに似た年代で5階建てで５階に住んでるエレベーター無ですが鉄筋コンクリとで建物は物凄い頑丈ですから室内は非常にしっかりしていて何でもありません。
用は建物がなんでもなく駅近かだったらければ需要はいくらでもあります。
私は筑波Xプレス駅まで20分ローカル線3分都心まで筑波戦で20分で行きます。
建物は3DKで賃貸ですが隣の分所建物はちょっとだけ後に建てられ3DKでエレベーターありで1000万円です。7階建物
その500万円はちょっとだけ高いです。
幾らでも需要はあります。
丁度それに似た年代で5階建てで５階に住んでるエレベーター無ですが鉄筋コンクリとで建物は物凄い頑丈ですから室内は非常にしっかりしていて何でもありません。
用は建物がなんでもなく駅近かだったらければ需要はいくらでもあります。
私は筑波Xプレス駅まで20分ローカル線3分都心まで筑波戦で20分で行きます。
建物は3DKで賃貸ですが隣の分所建物はちょっとだけ後に建てられ3DKでエレベーターありで1000万円です。7階建物
その500万円はちょっとだけ高いです。
幾らでも需要はあります。
A
回答日時：
2023/3/15 07:31:45
A
回答日時：
2023/3/15 07:25:49
A
回答日時：
2023/3/14 22:49:23
その知人があなたに儲けさせてやる明確な理由があれば問題ありませんがなければやめたほうが良いとは思います。他人から来た良い話はその基準で考えれば良いですね
A
回答日時：
2023/3/14 21:10:04
明らかに騙されてますね。誰が、そんな古いマンション買いますか？配管など耐久年数遥かに超えてますし、修繕や解体など出費しかありません。くれると言っても断ります。
A
回答日時：
2023/3/14 20:54:38
向こうから来る話で儲かるわけがありません。
A
回答日時：
2023/3/14 19:56:51
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