教えて！住まいの先生

住宅ローンの本審査は土地と建物についての契約を締結しないと出せません。
実際、本審査に際して、土地の売買契約書や重説、建築請負契約書の写しを金融機関に提出する必要があります。
なぜなら、住宅ローンは土地や建物を担保として差し入れることで借り入れる有担保ローンだからです。
つまり、質問者様の属性や信用情報だけでなく、土地や建物に担保としての価値が十分にあるかどうかまで含めての本審査なのです。
そのため、例えば、再建築不可の土地で43条但し書き道路の規定を使って建築する場合などは、担保評価が低いため、審査に落ちることもあります。


ところで、そうなると、（土地の）売買契約を締結したにも関わらず、ローンが通らなかった場合にはどうなるのかと心配されるかもしれません。
一般的に契約時には100万円単位の手付金も支払いますし。

そういうケースに備えて、通常は融資の場合の特約条項が設けられています。
一般的には、定めた期限内に住宅ローン審査に通らなかった場合は、契約は解除されて手付金も全額戻ってくる、という内容になっています。
契約内容によっては、ローン審査に落ちた後、書面にて解約意志を示さないといけない場合もありますが、いずれにせよ期限内にちゃんと手続きすれば手付金も戻ってきて解約できるようになっています。

ただし、本審査をいつまで経っても出さないなど、買主側が果たすべき義務を果たしていない場合は、この特約も無効になるようになっているので気をつけてください。

もし金融機関に本審査を出してもなかなか結果が来ず、融資特約の期限を過ぎそうな場合などは、売買契約締結後であっても先方と協議し、覚書（変更契約）を交わすことで特約の期限を伸ばしてもらうこともできます。

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