教えて！住まいの先生
Q 共同名義のマンション売却について マンション売却時の税金について。 築23年のマンションに私が一人で住んでおり、共同名義である妹は20年近く住んでません。 名義は妹7割、私が3割です。
売却は購入した２，８００万と同等くらいとの査定。
共同名義なのでややこしく、詳しい方いらっしゃったら教えてください。よろしくお願いします。
共同名義なのでややこしく、詳しい方いらっしゃったら教えてください。よろしくお願いします。
質問日時：
2024/8/11 15:52:39
解決済み
解決日時：
2024/8/17 07:25:01
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 67 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/17 07:25:01
よくある素人さんの誤認の可能性があるので指摘しておきますね。
＞売却は購入した２，８００万と同等くらいとの査定。
買った金額と売った金額が一緒だったら利益（譲渡益）は無いと思う人は少なくないですが、それは間違いです。
それだと23年間住んだ利益（＝専門用語で減価償却）がそこにカウントされないのです。
仮に、買った当時、土地1000万円、建物1800万円の内訳だったとすると、土地は使うことで価値が擦り減ることはないので減価償却しませんが、建物は古くなることで価値が下がって然るべき。なので税務申告上でそこの建物の構造などにより年に何％か下がるという式が入れられ、例えば年2％償却で23年だと（＝1800万×46％＝828万円）ということになり、23年住んだ家＝1972万円で売れてトントンのところ、2800万で売れたのだから828万円の利益があるのでそこに課税します。と、なるのです。
後は、あなたはそこに住んでいたのなら828万×30％＝248万の利益に対して、居住用財産の控除を受けることができるでしょうし（不動産譲渡税は非課税でも翌年の住民税課税には影響します）詳しくはここでは回答できません。
購入時の仲介手数料
＞売却は購入した２，８００万と同等くらいとの査定。
買った金額と売った金額が一緒だったら利益（譲渡益）は無いと思う人は少なくないですが、それは間違いです。
それだと23年間住んだ利益（＝専門用語で減価償却）がそこにカウントされないのです。
仮に、買った当時、土地1000万円、建物1800万円の内訳だったとすると、土地は使うことで価値が擦り減ることはないので減価償却しませんが、建物は古くなることで価値が下がって然るべき。なので税務申告上でそこの建物の構造などにより年に何％か下がるという式が入れられ、例えば年2％償却で23年だと（＝1800万×46％＝828万円）ということになり、23年住んだ家＝1972万円で売れてトントンのところ、2800万で売れたのだから828万円の利益があるのでそこに課税します。と、なるのです。
後は、あなたはそこに住んでいたのなら828万×30％＝248万の利益に対して、居住用財産の控除を受けることができるでしょうし（不動産譲渡税は非課税でも翌年の住民税課税には影響します）詳しくはここでは回答できません。
購入時の仲介手数料
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/8/17 07:25:01
はい、利益はないから税金はかからないと思ってました。
素人換算は限界あるぞとわかりました。
税務署なりプロに伺おうと思います。ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/8/11 15:52:47
共同名義のマンション売却における税金の計算は、それぞれの持分割合によって異なります。
・妹の持分7割分については、譲渡所得から基礎控除38万円を差し引いた金額に対して、以下の税率で課税されます。
- 居住用財産の場合は、譲渡所得金額に応じて15%〜30%の税率
- 非居住用財産の場合は、譲渡所得金額に応じて15%〜55%の税率
・あなたの持分3割分については、同様に基礎控除38万円を差し引いた金額に対して、上記の税率で課税されます。
また、居住用財産の特例を受けるには、マンションを購入後から売却時までの間、一定期間以上居住していることが条件となります。共同名義の場合は、名義人のどちらかが居住要件を満たせば、その持分割合に応じて特例が適用されます。
譲渡所得の計算や税率の詳細は複雑ですので、最寄りの税務署や専門家に相談されることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
・妹の持分7割分については、譲渡所得から基礎控除38万円を差し引いた金額に対して、以下の税率で課税されます。
- 居住用財産の場合は、譲渡所得金額に応じて15%〜30%の税率
- 非居住用財産の場合は、譲渡所得金額に応じて15%〜55%の税率
・あなたの持分3割分については、同様に基礎控除38万円を差し引いた金額に対して、上記の税率で課税されます。
また、居住用財産の特例を受けるには、マンションを購入後から売却時までの間、一定期間以上居住していることが条件となります。共同名義の場合は、名義人のどちらかが居住要件を満たせば、その持分割合に応じて特例が適用されます。
譲渡所得の計算や税率の詳細は複雑ですので、最寄りの税務署や専門家に相談されることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2024/8/11 15:52:46
共同名義のマンション売却時の税金は、各名義人の所有割合に応じて計算されます。売却益が出た場合、それぞれの名義人が所有している割合に基づいて譲渡所得税が課税されます。妹さんが7割、あなたが3割の所有であれば、その比率で税金が分担されます。ただし、妹さんが長期間住んでいない場合、居住用財産の特例が適用されない可能性があります。税務に関しては、税理士に相談することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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