教えて！住まいの先生
Q 投資用物件を購入したのですが初めての不動産投資ということもあり、あまり理解出来ていない部分があるので教えてください。築49年RC造の区分マンションをリースバックで購入しました。
表面利回り20%、実質利回り約15%(毎月の家賃収入5万－管理費修繕積立費1万)です。
不動産投資は減価償却で節税になる場合とならない場合があると聞きます。私の購入した物件は節税になるのでしょうか。RC造の耐用年数は47年ということですが、購入した物件は築49年なので節税の恩恵は受けられないということになりますか？？
必要になるかわかりませんが、念の為。
私の情報は以下の通りです。
一般会社員、年収450万円程度、社会人2年目23歳です。
ご回答お待ちしています！
不動産投資は減価償却で節税になる場合とならない場合があると聞きます。私の購入した物件は節税になるのでしょうか。RC造の耐用年数は47年ということですが、購入した物件は築49年なので節税の恩恵は受けられないということになりますか？？
必要になるかわかりませんが、念の為。
私の情報は以下の通りです。
一般会社員、年収450万円程度、社会人2年目23歳です。
ご回答お待ちしています！
質問日時：
2024/8/17 13:23:15
解決済み
解決日時：
2024/8/31 09:27:49
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 255 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 255 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/31 09:27:49
不動産所得は不動産収入から必要経費を引いたものです。
不動産収入：家賃、共益費(入居者からもらうもの)、駐車場代、礼金など
必要経費：(マンションの管理組合に払う)管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料、仲介手数料・広告料、修繕費、減価償却費など
この必要経費の中の減価償却費が大きければ経費が収入を上回り不動産所得がマイナス(赤字)になりやすくなります。
不動産所得と給与所得は合算して税金が計算されるので、不動産が赤字なら税金が減る→節税になる、ということです。
で、減価償却費ですが建物を取得した金額を法定耐用年数で割って１年毎に経費化したものです。
マンション(鉄筋コンクリート)の法定耐用年数は47年と決まっていますが、築50年ならそれを超えているので計算上「残り9年」とします。
たとえば建物450万円、土地300万円(区分)で買ったマンションなら建物部分を9で割って年間50万円の減価償却費を計上します。
(土地は減価償却できません)
これと他の経費を足したものを不動産の収入から引いて不動産所得を算出します。
これらは確定申告の申告書に記載します。
確定申告ではもらった給料についても改めて支給額や払った税金を記載し、不動産所得も合計して最終的に払うべき税金を再計算します。
この税金がマイナスになれば指定した銀行口座に還付されます。こうなると節税。
チョコチョコと修繕費がかかった場合も赤字になりやすいです。
でも結局はお金が出ていってるんですけどね。
(減価償却費だけはお金が出ない)
(詳しく書きませんが大規模な修繕は修繕費ではなく減価償却することもあります。)
ですが、もし不動産で経費があっても儲けが出ると(黒字)、追加の税金を払うことになります。
不動産を持てば節税より儲けを出すのが本来の投資だと私は思うのですけどね。
不動産収入：家賃、共益費(入居者からもらうもの)、駐車場代、礼金など
必要経費：(マンションの管理組合に払う)管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料、仲介手数料・広告料、修繕費、減価償却費など
この必要経費の中の減価償却費が大きければ経費が収入を上回り不動産所得がマイナス(赤字)になりやすくなります。
不動産所得と給与所得は合算して税金が計算されるので、不動産が赤字なら税金が減る→節税になる、ということです。
で、減価償却費ですが建物を取得した金額を法定耐用年数で割って１年毎に経費化したものです。
マンション(鉄筋コンクリート)の法定耐用年数は47年と決まっていますが、築50年ならそれを超えているので計算上「残り9年」とします。
たとえば建物450万円、土地300万円(区分)で買ったマンションなら建物部分を9で割って年間50万円の減価償却費を計上します。
(土地は減価償却できません)
これと他の経費を足したものを不動産の収入から引いて不動産所得を算出します。
これらは確定申告の申告書に記載します。
確定申告ではもらった給料についても改めて支給額や払った税金を記載し、不動産所得も合計して最終的に払うべき税金を再計算します。
この税金がマイナスになれば指定した銀行口座に還付されます。こうなると節税。
チョコチョコと修繕費がかかった場合も赤字になりやすいです。
でも結局はお金が出ていってるんですけどね。
(減価償却費だけはお金が出ない)
(詳しく書きませんが大規模な修繕は修繕費ではなく減価償却することもあります。)
ですが、もし不動産で経費があっても儲けが出ると(黒字)、追加の税金を払うことになります。
不動産を持てば節税より儲けを出すのが本来の投資だと私は思うのですけどね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/8/31 09:27:49
ご回答ありがとうございました！
回答
3 件中、1～3件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2024/8/22 19:37:58
リースバックは、不動産も、現金資産も、住む家も失います。
リースバックは巧妙に合法みたいですが、取引した素人は大きな損失を受けます。
ここ↓を見てください。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14302343054?__ysp=44Oq44O844K544OQ44OD44Kv
リースバックは巧妙に合法みたいですが、取引した素人は大きな損失を受けます。
ここ↓を見てください。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14302343054?__ysp=44Oq44O844K544OQ44OD44Kv
A
回答日時：
2024/8/17 19:35:44
赤字になれば給与（課税所得）と損益通算できます。
そもそも、給与が450万なら課税所得200万そこらですから微々たるものでしょう。
節税というのは、高所得で高額納税者こそ税率が高く意味があるものですよ。
そもそも、給与が450万なら課税所得200万そこらですから微々たるものでしょう。
節税というのは、高所得で高額納税者こそ税率が高く意味があるものですよ。
A
回答日時：
2024/8/17 15:08:23
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）築49年のRC中古マンションですと、一般的には簡便法で法定耐用年数（47年）の20％（端数切捨て）＝耐用年数9年で定額法による減価償却をすることになります。
２）物件の取得価額を計算し、建物部分と土地部分に按分する計算も必要になりますので、初めての不動産投資の場合は、詳細についてはお近くの税務署の代表番号に電話されて、音声案内で1番を押しますと国税局の電話相談センターに繋がりますので、そちらで確認されることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）築49年のRC中古マンションですと、一般的には簡便法で法定耐用年数（47年）の20％（端数切捨て）＝耐用年数9年で定額法による減価償却をすることになります。
２）物件の取得価額を計算し、建物部分と土地部分に按分する計算も必要になりますので、初めての不動産投資の場合は、詳細についてはお近くの税務署の代表番号に電話されて、音声案内で1番を押しますと国税局の電話相談センターに繋がりますので、そちらで確認されることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです。
3 件中、1～3件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
