教えて！住まいの先生
Q 再建築不可、再建築OK。 市役所の言うことがコロコロ変わる。 家を数年前に購入しました。
訳あって売却をすることになって売買契約も結んだのですが、買い主さんのローン審査をしてる銀行が市役所に「再建築は可能なんですよね？」と確認したところできませんとの回答だったようで。
私の家族、前もって市役所に再建築できるよねと確認してくれていた仲介業者、銀行マンの全員がえ？おかしくないとなっています。
私が家を購入した際、当時の不動産屋から再建築可能ですよと言われていました。
仲介業者も私と同じ話を市役所から聞いていたと言っていました。
どういうことですか？
市役所の職員の勘違いであればよいのですが。
本当に再建築不可の場合、私は家を購入した際にやり取りしていた不動産屋を訴えることはできるのでしょうか。
私の家族、前もって市役所に再建築できるよねと確認してくれていた仲介業者、銀行マンの全員がえ？おかしくないとなっています。
私が家を購入した際、当時の不動産屋から再建築可能ですよと言われていました。
仲介業者も私と同じ話を市役所から聞いていたと言っていました。
どういうことですか？
市役所の職員の勘違いであればよいのですが。
本当に再建築不可の場合、私は家を購入した際にやり取りしていた不動産屋を訴えることはできるのでしょうか。
回答
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A
回答日時：
2024/9/4 20:23:16
いや、それ調べるのが
仲介業者でしょ
仲介業者でしょ
A
回答日時：
2024/8/31 11:16:50
（元）不動産会社経営の宅建士です。
その取得時の不動産屋が「再建築不可ではない」とのことを、その当時に受領した「重要事項説明書」に記載がありましたか？
記載されていなければ、業者の「調査不足」です。
再建築不可となる場合の多くは、接道間口が「２ｍに満たない」場合です。
そして、役所へ行ってもムリで、土地家屋調査士に、隣地との境界確認をしなければなりません。
質問文内では資料もなく、実体がわかりません。
再建築の「可・否」は、非常に重要な問題です。
●もし調査士が探せないなら司法書士事務所に紹介依頼」することです。
その取得時の不動産屋が「再建築不可ではない」とのことを、その当時に受領した「重要事項説明書」に記載がありましたか？
記載されていなければ、業者の「調査不足」です。
再建築不可となる場合の多くは、接道間口が「２ｍに満たない」場合です。
そして、役所へ行ってもムリで、土地家屋調査士に、隣地との境界確認をしなければなりません。
質問文内では資料もなく、実体がわかりません。
再建築の「可・否」は、非常に重要な問題です。
●もし調査士が探せないなら司法書士事務所に紹介依頼」することです。
A
回答日時：
2024/8/31 08:43:21
1. 仲介業者、売主も業者であれば、再建築不可かどうか、当然に確認しています。
2. 買主が利用する銀行、保証会社、の考えが絶対に正しい「わけがない」。
3. 何をどう聞いたのか。
4. 購入から現在までに、あらたな別の法が指定されたか、変更があったのか。
細かく確認することです。
2. 買主が利用する銀行、保証会社、の考えが絶対に正しい「わけがない」。
3. 何をどう聞いたのか。
4. 購入から現在までに、あらたな別の法が指定されたか、変更があったのか。
細かく確認することです。
A
回答日時：
2024/8/30 18:06:49
☆、質問の件での問題点は、貴方様が問い合わせ先とする不動産屋が、
建築士でも建築士設計実務者ではないことです。また市役所への問い
合わせも質問の土地が、都市計画法の用途地域の外の市街化調整区域
内で、既存建物でも都市計画法第34条の条件に申請者が該当するかで、
異なります。また専門的な用語が続きますが、建築基準法第43条での
4.m以上の市道に敷地が、平行2.m以上有効に接っするかで異なります。
建築士でも建築士設計実務者ではないことです。また市役所への問い
合わせも質問の土地が、都市計画法の用途地域の外の市街化調整区域
内で、既存建物でも都市計画法第34条の条件に申請者が該当するかで、
異なります。また専門的な用語が続きますが、建築基準法第43条での
4.m以上の市道に敷地が、平行2.m以上有効に接っするかで異なります。
A
回答日時：
2024/8/30 17:17:48
数年も経てば根拠法令も変わるし、位置図も持って来ないようなダメダメ業者も居るから、、、
自身が建築主事に出向いて尋ねる案件ね
自身が建築主事に出向いて尋ねる案件ね
A
回答日時：
2024/8/30 16:30:32
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
まず、こういう話は前提条件を明確にした方がいいです。
「再建築不可」があらゆる建物が再建築不可なのか、今と同じ程度の建物が再建築不可なのかにもよります。
例えば、建物は再建築可能だが建ぺい率の規定が変わったので、今と同じ規模の建物は再建築不可、と言われたかもしれません。
なので、あなたの「再建築不可」と銀行が言う「再建築不可」の前提条件を確認してください。
まず、こういう話は前提条件を明確にした方がいいです。
「再建築不可」があらゆる建物が再建築不可なのか、今と同じ程度の建物が再建築不可なのかにもよります。
例えば、建物は再建築可能だが建ぺい率の規定が変わったので、今と同じ規模の建物は再建築不可、と言われたかもしれません。
なので、あなたの「再建築不可」と銀行が言う「再建築不可」の前提条件を確認してください。
A
回答日時：
2024/8/30 14:53:15
聞き方によるかと思いますよ。
再建築不可の理由が明確でないと何とも言えないです。
仲介業者が調べにいって、購入当時に再建築可で、今なお調べにいって再建築可ならば、おそらく再建築可なんですよ。
ただ、その聞き方が悪いのだと思います。
電話で、「○○市○○町○丁目○番地で市街化調整区域なんですけど、再建築可ですか？」
と聞かれれば、おそらく不可です、と答えてしまいそうな気がします。
きちんと地図を持って、ここですが～って感じできちんと聞けば教えてくれると思うのですけどね。
再建築不可の理由が明確でないと何とも言えないです。
仲介業者が調べにいって、購入当時に再建築可で、今なお調べにいって再建築可ならば、おそらく再建築可なんですよ。
ただ、その聞き方が悪いのだと思います。
電話で、「○○市○○町○丁目○番地で市街化調整区域なんですけど、再建築可ですか？」
と聞かれれば、おそらく不可です、と答えてしまいそうな気がします。
きちんと地図を持って、ここですが～って感じできちんと聞けば教えてくれると思うのですけどね。
A
回答日時：
2024/8/30 14:14:51
まずは役所に「再建築不可」となった理由を確認しましょう。
数年ということなのでそういったことはまず無いと思いますが、あなたが購入後に何らかの条件が変わった可能性も無くは無いです（あなたが購入した時点では再建築出来たが購入後に再建築不可となった）。かなり薄い可能性ですし、あなたの今回の仲介業者も確認してるという話なのでほぼそれは無いと思いますが。
もし本当にあなたが購入時点で再建築不可だというなら、時効になってなければ訴えることは可能と思います。
数年ということなのでそういったことはまず無いと思いますが、あなたが購入後に何らかの条件が変わった可能性も無くは無いです（あなたが購入した時点では再建築出来たが購入後に再建築不可となった）。かなり薄い可能性ですし、あなたの今回の仲介業者も確認してるという話なのでほぼそれは無いと思いますが。
もし本当にあなたが購入時点で再建築不可だというなら、時効になってなければ訴えることは可能と思います。
A
回答日時：
2024/8/30 14:13:23
理由（内容）による。
基本的に法解釈や建築主事の判断はその場で変わることも稀ではありません。
例えば大審震災後のガケや急傾斜地に対する判断は大幅に変わりました。
そして何よりも重要なことは尋ね方なんです。
再建築できますか？YESorNO、ではなくて
「このような理由から再建築可能ですよね？」
「このようにすれば再建築することができそうですがいかがですか？」
本当に聞き方一つで回答は変わります。
基本的に法解釈や建築主事の判断はその場で変わることも稀ではありません。
例えば大審震災後のガケや急傾斜地に対する判断は大幅に変わりました。
そして何よりも重要なことは尋ね方なんです。
再建築できますか？YESorNO、ではなくて
「このような理由から再建築可能ですよね？」
「このようにすれば再建築することができそうですがいかがですか？」
本当に聞き方一つで回答は変わります。
A
回答日時：
2024/8/30 13:57:25
訴える事も出来ますし契約を白紙に戻す事も出来ます
その際は重説に再建築が出来ない事が明記されていればダメですが何も書いてなければ白紙に戻す事は問題ありません
また役所と不動産屋の見解の違いはあなたが理解している事だけでも教えてください
その際は重説に再建築が出来ない事が明記されていればダメですが何も書いてなければ白紙に戻す事は問題ありません
また役所と不動産屋の見解の違いはあなたが理解している事だけでも教えてください
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