教えて！住まいの先生
Q 30年前に購入した土地に家を建てて住んでおりますが、先月 近所の大地主さんがお亡くなりになり、息子さん達が土地売買のために測量していたところ、
うちの土地にその方の名義の土地(2坪)が入ってると測量士に言われました。
もちろんこちらは、そんな事は知らず購入していて購入の際に売主、不動産屋、トラブル防止で、当時その大地主さんにも立ち会い境界線ブロックを行いました。
亡くなった大地主さんの息子とは付き合いもありませんが、そちらが依頼している不動産屋の態度があまりにも大柄、土地を返すか買取るかの2択みたいな言い方したので、こちらも感情的になり、今更購入などしたくありません。
色々調べたら｢時効取得｣なるものを知りまして、
①｢時効取得｣は相手側も納得しないと成立しないものでしょうか？
②またその一部の土地を買取、返却の場合、今まで支払ってきた固定資産税から相手の土地分の固定資産税を請求することは可能でしょうか？
田舎なので買うにしても数十万円だと思うのですが、相手の不動産屋の態度に納得いきませんので正直買うという選択はしたくありません。
不動産トラブル等または経験ある方のお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
もちろんこちらは、そんな事は知らず購入していて購入の際に売主、不動産屋、トラブル防止で、当時その大地主さんにも立ち会い境界線ブロックを行いました。
亡くなった大地主さんの息子とは付き合いもありませんが、そちらが依頼している不動産屋の態度があまりにも大柄、土地を返すか買取るかの2択みたいな言い方したので、こちらも感情的になり、今更購入などしたくありません。
色々調べたら｢時効取得｣なるものを知りまして、
①｢時効取得｣は相手側も納得しないと成立しないものでしょうか？
②またその一部の土地を買取、返却の場合、今まで支払ってきた固定資産税から相手の土地分の固定資産税を請求することは可能でしょうか？
田舎なので買うにしても数十万円だと思うのですが、相手の不動産屋の態度に納得いきませんので正直買うという選択はしたくありません。
不動産トラブル等または経験ある方のお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/9 19:50:18
質問の回答としては、その筆の固定資産税を払っていない以上時効は成立しないし相手が同意しないと時効援用もできないため所有権移転することができません。また所有権確認訴訟を提訴しても固定資産税を払っていなければ占有したことにならないため敗訴するだけです。
土地の固定資産税は筆ごとに課税され登記名義人が支払っているので質問者様は払っていませんし当然登記名義人に固定資産税相当額を請求することもできません。
質問者様には気の毒な回答しかできませんが、司法上の解釈としては所有権を持つ登記名義人が有利になります。
ただそれでは質問者様も納得しないでしょうから、参考までに別の観点でどこに問題があるかを回答します。
まず土地の売買についてですが、土地の売買は民法で定める契約行為ですから登記や公図の筆の範囲に関係なく売主と買主が売買する土地の範囲（所有権の及ぶ範囲）について合意し成立しています。したがって過去の売買契約成立時に地主がその範囲を示し所有権を譲渡しているのであれば、地主は後から自分の土地が譲渡した土地の中にあるなんて主張はできないし、相続人であっても契約を継承しますから主張できません。
次に測量士が質問者様の所有地内に地主と土地があると主張した根拠がもし登記簿や公図の筆がその場所にあるためと考えるのであれば、地籍調査や区画整理された区域（14条地図区域）や地積測量図が作成された筆でないと測量されたことがないため境界位置に座標がなく現地の位置は特定できませんし筆界特定制度を利用しなければ登記官が現地の筆の位置を示すこともありません。このため上記以外であれば測量士が一方的にその場所に地主の土地（筆）があると主張することはできず、どうしても主張するなら地主と質問者様が現地で立ち会いその土地（筆）があることをお互いに合意しなければなりません。
他にも測量士と不動産業者の説明には指摘することがたくさんありますが、一番の誤りは筆界＝所有権界だと勘違いしていることにありますから、相談するのであれば登記された筆の所在確認や筆界と所有権界の違いに法務局の登記官に相談した方がいいでしょうし、地主や不動産業者に対抗するのであれば土地家屋調査士に土地調査業務を委託したり法務局の筆界特定制度を利用すると良いでしょう。
最後に法務局の公図が14条地図でないなら公図は単なる図面でしかなく必ず現地と合っている訳ではありません。
公図を見たところで筆の配置は分かりますが筆が現地のどの場所にあるかまでは分からず、土地所有者が同意しないのにその場所にその筆が必ずあるなんて主張自体がナンセンスとお考え下さい。
土地の固定資産税は筆ごとに課税され登記名義人が支払っているので質問者様は払っていませんし当然登記名義人に固定資産税相当額を請求することもできません。
質問者様には気の毒な回答しかできませんが、司法上の解釈としては所有権を持つ登記名義人が有利になります。
ただそれでは質問者様も納得しないでしょうから、参考までに別の観点でどこに問題があるかを回答します。
まず土地の売買についてですが、土地の売買は民法で定める契約行為ですから登記や公図の筆の範囲に関係なく売主と買主が売買する土地の範囲（所有権の及ぶ範囲）について合意し成立しています。したがって過去の売買契約成立時に地主がその範囲を示し所有権を譲渡しているのであれば、地主は後から自分の土地が譲渡した土地の中にあるなんて主張はできないし、相続人であっても契約を継承しますから主張できません。
次に測量士が質問者様の所有地内に地主と土地があると主張した根拠がもし登記簿や公図の筆がその場所にあるためと考えるのであれば、地籍調査や区画整理された区域（14条地図区域）や地積測量図が作成された筆でないと測量されたことがないため境界位置に座標がなく現地の位置は特定できませんし筆界特定制度を利用しなければ登記官が現地の筆の位置を示すこともありません。このため上記以外であれば測量士が一方的にその場所に地主の土地（筆）があると主張することはできず、どうしても主張するなら地主と質問者様が現地で立ち会いその土地（筆）があることをお互いに合意しなければなりません。
他にも測量士と不動産業者の説明には指摘することがたくさんありますが、一番の誤りは筆界＝所有権界だと勘違いしていることにありますから、相談するのであれば登記された筆の所在確認や筆界と所有権界の違いに法務局の登記官に相談した方がいいでしょうし、地主や不動産業者に対抗するのであれば土地家屋調査士に土地調査業務を委託したり法務局の筆界特定制度を利用すると良いでしょう。
最後に法務局の公図が14条地図でないなら公図は単なる図面でしかなく必ず現地と合っている訳ではありません。
公図を見たところで筆の配置は分かりますが筆が現地のどの場所にあるかまでは分からず、土地所有者が同意しないのにその場所にその筆が必ずあるなんて主張自体がナンセンスとお考え下さい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/9 19:50:18
詳しいご回答ありがとうございました。
本日、弁護士に相談しました。
皆様、非常に参考になりました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/9/6 20:08:16
☆,質問の件での民法第162条には悪意が20年で善意時効が10年とは
あります。また民法第177条では、その時効取得も不動産登記ないで
第三者対抗要件がないです。その登記の原因書に裁判勝訴の判決証書
か、その地権所有者の同意書と印鑑証明書が必要かとは思います。
また、その固定資産税は、貴方様にその分を分割や敷地面積が増えた
分との請求は、残念ながらないはずです。また失礼だが田舎ほど国土
調査も済んでおり、国土調査済地の資料の座標値から、測量者復元は
容易なはずで、不動産屋が貴方様に仲介に問題があったようですね。
あります。また民法第177条では、その時効取得も不動産登記ないで
第三者対抗要件がないです。その登記の原因書に裁判勝訴の判決証書
か、その地権所有者の同意書と印鑑証明書が必要かとは思います。
また、その固定資産税は、貴方様にその分を分割や敷地面積が増えた
分との請求は、残念ながらないはずです。また失礼だが田舎ほど国土
調査も済んでおり、国土調査済地の資料の座標値から、測量者復元は
容易なはずで、不動産屋が貴方様に仲介に問題があったようですね。
A
回答日時：
2024/9/6 10:51:30
まず、なさるべきことは購入時の書類（地積測量図や境界確認書）があるのか、あればその内容と現状とが同じであるかの確認です。
測量した会社が現存していれば（書類に記載があります）、そこに確認をしてもらうのもよいです。
書類と現状に違いがあるのならば、交渉をして買取るのが早いです。
間違いがなければ、書類の写しを渡して、「そちらの間違いですよ。」として、何も応じなければそれで終わりです。
不動産会社の態度にご立腹ということなので・・・
土地の所有者に、先代に立ち会ってもらって境界を確認したのなのに、不動産会社の態度が横柄で、憤慨していると伝えてみたらいかがですか？
その土地の所有者は売りたいから測量していたわけで、境界確定に、あなたが応じず、紛争として残るのでは困ると思います。
なお、相手側の土地が昔からの物の場合、あなたの家の測量図が正しくて、相手側の測量図が間違っている可能性があります。
測量した会社が現存していれば（書類に記載があります）、そこに確認をしてもらうのもよいです。
書類と現状に違いがあるのならば、交渉をして買取るのが早いです。
間違いがなければ、書類の写しを渡して、「そちらの間違いですよ。」として、何も応じなければそれで終わりです。
不動産会社の態度にご立腹ということなので・・・
土地の所有者に、先代に立ち会ってもらって境界を確認したのなのに、不動産会社の態度が横柄で、憤慨していると伝えてみたらいかがですか？
その土地の所有者は売りたいから測量していたわけで、境界確定に、あなたが応じず、紛争として残るのでは困ると思います。
なお、相手側の土地が昔からの物の場合、あなたの家の測量図が正しくて、相手側の測量図が間違っている可能性があります。
A
回答日時：
2024/9/6 06:57:41
まずは互いの筆の登記上の測量図面を確認してください。
A
回答日時：
2024/9/5 22:30:19
買ったのだから地積測量図があり、境界はちゃんとしているはずです。
その測量士の測量ミスが大きい。
①は時効の援用を主張すれば。ただし裁判。
弁護士に相談すればどっちにしてもあなたが勝ちます。
裁判費用も向こうもち。
それが弁護士の仕事。
その測量士の測量ミスが大きい。
①は時効の援用を主張すれば。ただし裁判。
弁護士に相談すればどっちにしてもあなたが勝ちます。
裁判費用も向こうもち。
それが弁護士の仕事。
A
回答日時：
2024/9/5 22:06:57
・相手方は登記協力なんてしないわけで、債務名義は判決なのが現実
・固定資産税は登記情報によって賦課されるので、請求しても相手からバカにされるだけ
・固定資産税は登記情報によって賦課されるので、請求しても相手からバカにされるだけ
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