教えて！住まいの先生
Q 建売の仲介手数料についてご相談です。
仲介業者さんを通じて購入しようか悩んでいた建売住宅が売れてしまいショックを受けていたところ、以前の表示価格よりも100万円ほど上乗せされて再度販売されているのを見つけました。 担当の方に確認したところ、業者が買取り転売されたとのことです。
その後、仲介手数料が無料になる他会社の方でご相談したところ、掲載業者のみで取扱物件のため紹介できないとのことでした。
その掲載業者というのが、ネットで見る限り現在購入を検討しており問い合わせの窓口となっている仲介業者となっている状況です。
(分かりづらかったらすみません)
ということは、買取したのは仲介業者なのではないかと考え、①その場合仲介手数料は不要なのではと思ったのですが交渉は可能でしょうか？
また、②築年数が1年未満で未入居で転売されている建売を購入したとしても新築同様に住宅ローンや固定資産税の減税を受けることは出来るのでしょうか？
自分の買うタイミングが悪かったのは承知なのですが、アドバイスがありましたら建売を購入された方やお詳しい方にご教示いただきたいです。よろしくお願いいたします。
その後、仲介手数料が無料になる他会社の方でご相談したところ、掲載業者のみで取扱物件のため紹介できないとのことでした。
その掲載業者というのが、ネットで見る限り現在購入を検討しており問い合わせの窓口となっている仲介業者となっている状況です。
(分かりづらかったらすみません)
ということは、買取したのは仲介業者なのではないかと考え、①その場合仲介手数料は不要なのではと思ったのですが交渉は可能でしょうか？
また、②築年数が1年未満で未入居で転売されている建売を購入したとしても新築同様に住宅ローンや固定資産税の減税を受けることは出来るのでしょうか？
自分の買うタイミングが悪かったのは承知なのですが、アドバイスがありましたら建売を購入された方やお詳しい方にご教示いただきたいです。よろしくお願いいたします。
質問日時：
2024/12/27 15:35:46
解決済み
解決日時：
2025/1/16 20:49:04
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 299 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/1/16 20:49:04
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）仲介会社を通じて購入検討していた新築建売が、業者間で転売されたケースですかね？ 現在、広告掲載をしている会社が、広告の取引態様欄で「売主」となっていれば、そこから直接買えば、仲介手数料はかかりません。広告掲載している会社が取引態様欄で「媒介」や「仲介」の場合は仲介手数料がかかります。
２）新築物件の定義は売主（所有者）が業者間で何度か変わっていても、築後1年以内の未入居物件であれば「新築物件」になると思いますが、誰かがそこに住民票を移していると、新築にはなりませんので、新築物件向けの軽減措置はありません。住宅ローン控除は中古であっても買取再販業者が売主なら、省エネ性能等が証明できれば（買取再販認定住宅など）控除枠は大きくなります。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）仲介会社を通じて購入検討していた新築建売が、業者間で転売されたケースですかね？ 現在、広告掲載をしている会社が、広告の取引態様欄で「売主」となっていれば、そこから直接買えば、仲介手数料はかかりません。広告掲載している会社が取引態様欄で「媒介」や「仲介」の場合は仲介手数料がかかります。
２）新築物件の定義は売主（所有者）が業者間で何度か変わっていても、築後1年以内の未入居物件であれば「新築物件」になると思いますが、誰かがそこに住民票を移していると、新築にはなりませんので、新築物件向けの軽減措置はありません。住宅ローン控除は中古であっても買取再販業者が売主なら、省エネ性能等が証明できれば（買取再販認定住宅など）控除枠は大きくなります。
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
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A
回答日時：
2024/12/28 10:52:30
（元）不動産会社経営の宅建士です。
不動産購入は、どこを通して買う？―――などでなく、あなたがその物件を知った媒体に買うことになるのですよ。
つまり、ネット・新聞折込・現地カンバンなどその他、知った原点に問い合わせをするのが通例なのです。
別の業者が「扱える」とは限らないし、第一、「ヌキ行為」とさえなりかねないからです。（違法）
また、建売なら、建売業者に直接の取引なら仲介手数料は不要です。
これは、売主は販売価格に仲介手数料は込み、というみなし方をするからで、問ったら違法です。
不動産購入は、どこを通して買う？―――などでなく、あなたがその物件を知った媒体に買うことになるのですよ。
つまり、ネット・新聞折込・現地カンバンなどその他、知った原点に問い合わせをするのが通例なのです。
別の業者が「扱える」とは限らないし、第一、「ヌキ行為」とさえなりかねないからです。（違法）
また、建売なら、建売業者に直接の取引なら仲介手数料は不要です。
これは、売主は販売価格に仲介手数料は込み、というみなし方をするからで、問ったら違法です。
A
回答日時：
2024/12/28 06:56:10
①売主か仲介なのかは、
宅建業法上は常に表示義務がありますから、
チラシでもインターネットでも確認してください。
売主なら仲介手数料は掛かりませんが、
仲介ならば仲介手数料は掛かります。
②業転かつ未入居ならば、
新築になると思います。
どちらにしろ、
そこしか契約出来ないなら、
全て聞いてから交渉すれば良いかと思います。
宅建業はどこの県の監視下にありますから、
強引な取引は出来ないです。
宅建業法上は常に表示義務がありますから、
チラシでもインターネットでも確認してください。
売主なら仲介手数料は掛かりませんが、
仲介ならば仲介手数料は掛かります。
②業転かつ未入居ならば、
新築になると思います。
どちらにしろ、
そこしか契約出来ないなら、
全て聞いてから交渉すれば良いかと思います。
宅建業はどこの県の監視下にありますから、
強引な取引は出来ないです。
A
回答日時：
2024/12/27 18:14:57
A
回答日時：
2024/12/27 17:15:29
売主はハウスメーカーですが、仲介業者を介して販売する場合、ハウスメーカーと仲介業者間との契約が専任媒介か一般媒介になります。
一般媒介だと複数の業者さんが取り扱いますが、専任だと一定期間はその業者１社しか取り扱えません。
仲介手数料が無料になる・・・これは厳密にはあり得ません。
なぜなら仲介業者は家を建てているわけではないので、仲介手数料だけが収益です。これが無料なら１円の利益もないのです。
「仲介手数料が無料になる」というのは仲介手数料を買主からはとらないで売主からもらう、という意味です。（売主、買主共に５：５というのもあります）
すると売主のハウスメーカーからすると5000万円で売りたい家が売れた場合、仲介手数料100万円の持ち出しがあるので実質4900万円ということになるので、仲介手数料分を価格に上乗せして5100万円にしたのではないでしょうか。
それなら100万円の仲介手数料を支払っても5000万円が入ります。
そういうことなら仲介手数料は０円であっても、別にお得なわけではなく、結局はその分を支払わされてる実質買主です。
専任の期間がどれくらいで契約しているのかわかりませんが、それが終わればハウスメーカーと直に交渉すればお互いに仲介手数料は不要になるんですけどね。
うちは家を探すとき、売主直の物件に絞り込み、仲介業者が入る物件はすべて候補から外しました。
一般媒介だと複数の業者さんが取り扱いますが、専任だと一定期間はその業者１社しか取り扱えません。
仲介手数料が無料になる・・・これは厳密にはあり得ません。
なぜなら仲介業者は家を建てているわけではないので、仲介手数料だけが収益です。これが無料なら１円の利益もないのです。
「仲介手数料が無料になる」というのは仲介手数料を買主からはとらないで売主からもらう、という意味です。（売主、買主共に５：５というのもあります）
すると売主のハウスメーカーからすると5000万円で売りたい家が売れた場合、仲介手数料100万円の持ち出しがあるので実質4900万円ということになるので、仲介手数料分を価格に上乗せして5100万円にしたのではないでしょうか。
それなら100万円の仲介手数料を支払っても5000万円が入ります。
そういうことなら仲介手数料は０円であっても、別にお得なわけではなく、結局はその分を支払わされてる実質買主です。
専任の期間がどれくらいで契約しているのかわかりませんが、それが終わればハウスメーカーと直に交渉すればお互いに仲介手数料は不要になるんですけどね。
うちは家を探すとき、売主直の物件に絞り込み、仲介業者が入る物件はすべて候補から外しました。
A
回答日時：
2024/12/27 16:57:38
A
回答日時：
2024/12/27 16:08:41
不動産の売買は売主である所有者が、うん、と言わないと買えないのです。売り物件なら交渉は可能ですがすべて売るかどうかは売主の判断となります。
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