教えて！住まいの先生
Q 不動産仲介業者を経由した住宅ローン事前審査ついての質問です。 お詳しい方、ご教示いただけますと幸いです。
M社を通じて中古マンション購入の検討中に、担当者の勧めで借入金額の上限を知るために仮物件での事前審査を出しました。
5社一斉に審査が出せますと言われ5社出したところ、低金利で第一希望のauじぶん銀行のみ審査落ちしました。
事前に伝えていた情報は、年齢38歳、年収800万、自己資金2000〜2500万、返済期間35年で、担当者から事前審査を行いますと伝えられたのは7000万の物件です。
しかしながら、審査結果が届いた用紙を見ると申告金額7000万（物件価格100％）との記載であり、自己資金は加味されていませんでした。（結果に書かれていないだけで、任意の記入欄などには書かれている可能性もあります）
その後すぐに別物件での購入意向を伝え、申し込みまでしたのですが、auへの再審査について仲介担当者に伺うと、一度落ちると別物件での再審査も落ちることが多く再審査をしても難しいだろうとのことで、他に通った地銀のメリットを伝えられました。（auで再審査が全くできませんとまでは言われていません）
調べると、ネット銀行のローン審査は地銀より厳しく、完済時の年齢や物件に対する借入金額の割合により落ちることも珍しくないようです。経験豊富な業者様であれば、もし再審査がしづらいのであれば、事前審査落ちをしないよう年収に対して借入金額を抑えることや、自己資金に応じた借入金額の調整をして、事前審査が通るよう努めることはできたと思います。
しかしそれをせず、再審査は難しいとの見解や、地銀のメリットを伝えられたということは、もしかしてなのですが、地銀で住宅ローンを借りてもらうための意図的な流れなのでしょうか？それにより仲介業者のメリットはあるのでしょうか？
私が知識が少ないことが原因でもあるのですが、不信感が募ってしまっています。
どう思われますでしょうか。
長文となり申し訳ありませんが、お詳しい方、見解を教えていただけますと嬉しいです。
補足
5社一斉に審査が出せますと言われ5社出したところ、低金利で第一希望のauじぶん銀行のみ審査落ちしました。
事前に伝えていた情報は、年齢38歳、年収800万、自己資金2000〜2500万、返済期間35年で、担当者から事前審査を行いますと伝えられたのは7000万の物件です。
しかしながら、審査結果が届いた用紙を見ると申告金額7000万（物件価格100％）との記載であり、自己資金は加味されていませんでした。（結果に書かれていないだけで、任意の記入欄などには書かれている可能性もあります）
その後すぐに別物件での購入意向を伝え、申し込みまでしたのですが、auへの再審査について仲介担当者に伺うと、一度落ちると別物件での再審査も落ちることが多く再審査をしても難しいだろうとのことで、他に通った地銀のメリットを伝えられました。（auで再審査が全くできませんとまでは言われていません）
調べると、ネット銀行のローン審査は地銀より厳しく、完済時の年齢や物件に対する借入金額の割合により落ちることも珍しくないようです。経験豊富な業者様であれば、もし再審査がしづらいのであれば、事前審査落ちをしないよう年収に対して借入金額を抑えることや、自己資金に応じた借入金額の調整をして、事前審査が通るよう努めることはできたと思います。
しかしそれをせず、再審査は難しいとの見解や、地銀のメリットを伝えられたということは、もしかしてなのですが、地銀で住宅ローンを借りてもらうための意図的な流れなのでしょうか？それにより仲介業者のメリットはあるのでしょうか？
私が知識が少ないことが原因でもあるのですが、不信感が募ってしまっています。
どう思われますでしょうか。
長文となり申し訳ありませんが、お詳しい方、見解を教えていただけますと嬉しいです。
追加で質問です。
・直近で申し込みをした本命物件の条件（年収890万、物件7500万、借入5000万、返済期間35年）でauに再審査はできますか？返済期間は、返済できるのであれば30年にしたほうが通りますか？
・auじぶん銀行は初期手数料2.2％支払う必要がありますが、0.194%への全期間金利引き下げを行なっているようです。みずほが0.375%だったのですが、長期的に見るとどちらがお安いでしょうか？地銀の方が金利が上がりにくい可能性がある、と担当者が言っており、迷っております。
よろしくお願い申し上げます。
回答
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A
回答日時：
2025/1/23 00:24:19
そもそも仲介業者に住宅ローン審査を依頼しない方が良いです。
仲介業者は単に質問者様の仮審査申請書を金融機関に提出するだけです。
後で「ローン斡旋手数料」なる意味のわからない手数料請求をされるケースがほとんどです。
じゃあ、仲介業者を通す理由は？
それは確実に物件を購入してもらうためにより確実性の高い金融機関に誘導するためです。
仲介業者にとって金利なんてどうでも良く、審査に通るか通らないかが重要です。
また、仲介業者は仲介手数料収入以外にローン斡旋手数料などの雑収入を得る為です。
ちなみにローン斡旋手数料は10万程度が大手の相場です。
そもそも仲介業者は仲介手数料収入以外の収益を得る事が禁じられています。
なので拒否する事は可能です。
ですがほとんどの人は住宅購入なんて一生のうちそう何回も経験しませんので、法的に必要な費用と錯覚して支払うケースが多いようです。
大きな買い物をすると目先の10万円が小さく思えますが10万円は10万円です。
家具や家電を購入出来る金額ですよね。
実は我が家もその罠にハマるところでした。
ローン斡旋手数料って何の手数料か問いただすと、うやむやな回答でした。(グレーな手数料なのが明白)
なので審査は自分達でしました。
手続きはいたって簡単です。
必要書類を揃えて提出するだけです。
ネット銀行は本審査に時間が掛かる(1か月程度)ので余裕を持って行う必要があります。
(支払い期限等が売買契約時に取り決められてます)
一度事前審査を行なった金融機関で審査を行うのは構わないと思いますが、備考欄に前回の諸条件がなぜ異なるのかは明記しておく方が良いでしょう。
ご健闘をお祈りします。
仲介業者は単に質問者様の仮審査申請書を金融機関に提出するだけです。
後で「ローン斡旋手数料」なる意味のわからない手数料請求をされるケースがほとんどです。
じゃあ、仲介業者を通す理由は？
それは確実に物件を購入してもらうためにより確実性の高い金融機関に誘導するためです。
仲介業者にとって金利なんてどうでも良く、審査に通るか通らないかが重要です。
また、仲介業者は仲介手数料収入以外にローン斡旋手数料などの雑収入を得る為です。
ちなみにローン斡旋手数料は10万程度が大手の相場です。
そもそも仲介業者は仲介手数料収入以外の収益を得る事が禁じられています。
なので拒否する事は可能です。
ですがほとんどの人は住宅購入なんて一生のうちそう何回も経験しませんので、法的に必要な費用と錯覚して支払うケースが多いようです。
大きな買い物をすると目先の10万円が小さく思えますが10万円は10万円です。
家具や家電を購入出来る金額ですよね。
実は我が家もその罠にハマるところでした。
ローン斡旋手数料って何の手数料か問いただすと、うやむやな回答でした。(グレーな手数料なのが明白)
なので審査は自分達でしました。
手続きはいたって簡単です。
必要書類を揃えて提出するだけです。
ネット銀行は本審査に時間が掛かる(1か月程度)ので余裕を持って行う必要があります。
(支払い期限等が売買契約時に取り決められてます)
一度事前審査を行なった金融機関で審査を行うのは構わないと思いますが、備考欄に前回の諸条件がなぜ異なるのかは明記しておく方が良いでしょう。
ご健闘をお祈りします。
A
回答日時：
2025/1/22 03:43:39
住宅ローン控除0.7％で借り入れ5千万であれば
10年間で戻る所得税と住民税のおおよその計算はあなたならできそうですよね
その数値と、「auの初期手数料約110万＋初期費用」で借りられる金利と
みずほの「初期費用総額と金利」とを比較して
どちらも借りた前提で住宅ローン減税の10年分の数値を割りハメてみて
比較すれば、おのずとどちらを選択する方が安上りかは
見えて来るかとは思います
10年間で戻る所得税と住民税のおおよその計算はあなたならできそうですよね
その数値と、「auの初期手数料約110万＋初期費用」で借りられる金利と
みずほの「初期費用総額と金利」とを比較して
どちらも借りた前提で住宅ローン減税の10年分の数値を割りハメてみて
比較すれば、おのずとどちらを選択する方が安上りかは
見えて来るかとは思います
A
回答日時：
2025/1/20 19:20:22
銀行だと仮審査OKでほぼいけるけれど、
ネット銀行は本審査で落ちる事が結構あるので、
地銀を推しているんだと思います。
自己資金の話は通帳を見たわけでもないので、念のために満額でローンの仮審査をするんだと思います。
全て不動産屋さんの確実に買ってもらうための方策です。
本審査を2つとか出す事も出来ます。
どちらも通ったら条件の良い方にすれば良いです。
ので、au自分銀行も本審査に出してみてください。
ネット銀行は本審査で落ちる事が結構あるので、
地銀を推しているんだと思います。
自己資金の話は通帳を見たわけでもないので、念のために満額でローンの仮審査をするんだと思います。
全て不動産屋さんの確実に買ってもらうための方策です。
本審査を2つとか出す事も出来ます。
どちらも通ったら条件の良い方にすれば良いです。
ので、au自分銀行も本審査に出してみてください。
A
回答日時：
2025/1/20 15:50:43
ネット銀行は本審査で落ちることが珍しくないので、
不動産屋はネット銀行を避ける傾向があります。
本審査で希望の銀行に申し込みすることは出来ると思います。
売買契約後のローン特約は1ヶ月なので、
その間に融資が決まらないと手付金没収で解約か、
とても高い金利で審査が緩いところから借りることになります。
だから不動産屋は安全策をとりがちです。
不動産屋はネット銀行を避ける傾向があります。
本審査で希望の銀行に申し込みすることは出来ると思います。
売買契約後のローン特約は1ヶ月なので、
その間に融資が決まらないと手付金没収で解約か、
とても高い金利で審査が緩いところから借りることになります。
だから不動産屋は安全策をとりがちです。
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