教えて！住まいの先生
Q 父名義の土地建物の遺産相続について 説明がわかりづらい点もあるかと思いますが宜しくお願いいたします。
質問者は本人の息子なので、詳細がはっきりしていない部分もありますが現在調査中です
相続人構成
姉、本人（長男）、妹
上記の構成ですが、今年父が他界し現在遺産相続で揉めそうなのでご意見・ご指摘を受けたく質問させて頂きます。
遺産（全ての土地は父が親から相続したもの）
1、318㎡の土地建物（簡易評価額→11,500,000円）
・35年前に父と共同で新築し同居。（登記上建物のみ本人持分二分の一）
・新築から21年後、嫁姑仲悪化により本人家族は引越し持分を父に贈与
・家のローンは父名義で本人は連帯債務者
（引越し後のローンは父が返済、それまでのローンは嫁に任せていた、その嫁とも離婚元嫁他 界のため手渡しなのか振込なのか現在調査中）
・25年前私が離婚後に子供達を連れ父宅に戻った（ローン残債の支払いについては調査中）
・4年前から私の息子が父に家賃として毎月3万円振込
（光熱費が上がって父一人では大変との事で2年前から息子が電気代と水道代を父と折半）
2、402㎡の土地建物（簡易評価額→12,700,000円）
・物置だけが建っている
3、284㎡の土地建物（簡易評価額→11,200,000円）
・4戸入居出来るアパート（家賃4万円）現在3戸入居中
・35年前に新築
4、284㎡の土地 （簡易評価額→ 8,100,000円）
・長女夫婦新築のため9年前に贈与
5、144㎡の土地建物（簡易評価額→ 4,100,000円）
・平屋の賃貸物件2棟（家賃3万円）現在満室
その他、少しの預貯金（預貯金に関しては固定資産税や法要費等に充ててなくなる予定）
本来は、相続人が3人なので普通に考えれば3分割で問題ないのですが揉めそうです。
それぞれの主張
長女→生前贈与分があるので⑤だけ貰えればいい
本人→①、②が欲しい
次女→②の半分と③が欲しい
ご意見が欲しい点は
①の建物について、本人も支払いなどしていたので相続に関して有利になる事があるのかどうか（出来れば①を3分割の対象外としたい）
③の建物は今後も家賃収入が見込めるので、その点は相続にどう影響するのか
わかりにくい文章となってしまいましたが、どうぞ宜しくお願いいたします。
相続人構成
姉、本人（長男）、妹
上記の構成ですが、今年父が他界し現在遺産相続で揉めそうなのでご意見・ご指摘を受けたく質問させて頂きます。
遺産（全ての土地は父が親から相続したもの）
1、318㎡の土地建物（簡易評価額→11,500,000円）
・35年前に父と共同で新築し同居。（登記上建物のみ本人持分二分の一）
・新築から21年後、嫁姑仲悪化により本人家族は引越し持分を父に贈与
・家のローンは父名義で本人は連帯債務者
（引越し後のローンは父が返済、それまでのローンは嫁に任せていた、その嫁とも離婚元嫁他 界のため手渡しなのか振込なのか現在調査中）
・25年前私が離婚後に子供達を連れ父宅に戻った（ローン残債の支払いについては調査中）
・4年前から私の息子が父に家賃として毎月3万円振込
（光熱費が上がって父一人では大変との事で2年前から息子が電気代と水道代を父と折半）
2、402㎡の土地建物（簡易評価額→12,700,000円）
・物置だけが建っている
3、284㎡の土地建物（簡易評価額→11,200,000円）
・4戸入居出来るアパート（家賃4万円）現在3戸入居中
・35年前に新築
4、284㎡の土地 （簡易評価額→ 8,100,000円）
・長女夫婦新築のため9年前に贈与
5、144㎡の土地建物（簡易評価額→ 4,100,000円）
・平屋の賃貸物件2棟（家賃3万円）現在満室
その他、少しの預貯金（預貯金に関しては固定資産税や法要費等に充ててなくなる予定）
本来は、相続人が3人なので普通に考えれば3分割で問題ないのですが揉めそうです。
それぞれの主張
長女→生前贈与分があるので⑤だけ貰えればいい
本人→①、②が欲しい
次女→②の半分と③が欲しい
ご意見が欲しい点は
①の建物について、本人も支払いなどしていたので相続に関して有利になる事があるのかどうか（出来れば①を3分割の対象外としたい）
③の建物は今後も家賃収入が見込めるので、その点は相続にどう影響するのか
わかりにくい文章となってしまいましたが、どうぞ宜しくお願いいたします。
質問日時：
2019/4/15 11:56:42
解決済み
解決日時：
2019/4/30 04:57:42
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 184 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/4/30 04:57:42
④は長女への生前贈与分なので、遺産は①②③⑤ということですね。
で、長女は⑤だけでいいと言っており、他の誰も⑤を欲しがっていないので、長女はそれで決着です、
残るのは①②③ですが、次女は①を欲しいと言っていないので、①は本人で決着。
本人は③を欲しいとは言っていないので、③は次女で決着。
とすると残すは②だけになり、全部本人が相続するか、半分を次女に相続させるのかが焦点。
質問に戻ると、①は本人と因縁浅からぬ物件であることはみんな承知しているだろうから、有利になるというか、そんな物件には姉妹も手を出さないでしょう。
③はすでにアパートになっている収益物件なので、キャッシュフローが見込めるという説得材料にはなるが、これだけで次女を納得させられるか疑問。
②は物置だけだが広いので取り壊してアパートを建てればそれなりの活用の余地があり、これを独占するというのはあまり説得力がないでしょう。半分次女に譲るのが丸く収める方法かと。
で、長女は⑤だけでいいと言っており、他の誰も⑤を欲しがっていないので、長女はそれで決着です、
残るのは①②③ですが、次女は①を欲しいと言っていないので、①は本人で決着。
本人は③を欲しいとは言っていないので、③は次女で決着。
とすると残すは②だけになり、全部本人が相続するか、半分を次女に相続させるのかが焦点。
質問に戻ると、①は本人と因縁浅からぬ物件であることはみんな承知しているだろうから、有利になるというか、そんな物件には姉妹も手を出さないでしょう。
③はすでにアパートになっている収益物件なので、キャッシュフローが見込めるという説得材料にはなるが、これだけで次女を納得させられるか疑問。
②は物置だけだが広いので取り壊してアパートを建てればそれなりの活用の余地があり、これを独占するというのはあまり説得力がないでしょう。半分次女に譲るのが丸く収める方法かと。
回答
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A
回答日時：
2019/4/15 12:42:13
①の建物について、本人も支払いなどしていたので相続に関して有利になる事があるのかどうか（出来れば①を3分割の対象外としたい）
➔「持分を父に贈与」の点は、財産形成型の寄与分として請求することで、具体的相続分を(法定相続分より)増加させることができる。
しかし、分割の対象外物権にすることはできない。
③の建物は今後も家賃収入が見込めるので、その点は相続にどう影響するのか
➔3の物件のみならず、多くが収益物件なので、簡易評価では実価額を反映していないと思われ、鑑定評価によることが望ましい。
但し、全員が簡易価額で構わないというならそれでも良い。
いずれの鑑定評価であれ簡易評価であれ、それで確定させれば相続自体には影響しないが、簡易評価の場合、相続税の納付では大きく食い違いが生じる恐れが高い。
➔「持分を父に贈与」の点は、財産形成型の寄与分として請求することで、具体的相続分を(法定相続分より)増加させることができる。
しかし、分割の対象外物権にすることはできない。
③の建物は今後も家賃収入が見込めるので、その点は相続にどう影響するのか
➔3の物件のみならず、多くが収益物件なので、簡易評価では実価額を反映していないと思われ、鑑定評価によることが望ましい。
但し、全員が簡易価額で構わないというならそれでも良い。
いずれの鑑定評価であれ簡易評価であれ、それで確定させれば相続自体には影響しないが、簡易評価の場合、相続税の納付では大きく食い違いが生じる恐れが高い。
A
回答日時：
2019/4/15 12:14:13
それほど利害関係が食い違っていないので
②の半分を渡して円満解決で良いのでは?
長女→生前贈与分があるので⑤だけ貰えればいい
810万円+410万円=1220万円
本人→①、②が欲しい
1150万円+(1270万円÷2)=1785万円
次女→②の半分と③が欲しい
(1270万円÷2)+1120万円=1755万円
誰か1人でも欲張ってしまうと
円満解決しなくなりますからね
②の半分を渡して円満解決で良いのでは?
長女→生前贈与分があるので⑤だけ貰えればいい
810万円+410万円=1220万円
本人→①、②が欲しい
1150万円+(1270万円÷2)=1785万円
次女→②の半分と③が欲しい
(1270万円÷2)+1120万円=1755万円
誰か1人でも欲張ってしまうと
円満解決しなくなりますからね
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