教えて！住まいの先生

こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
私自身の住まいも分譲マンションを2度購入しております。

１）まず、マンションの手付金は価格の５％でもOKだと思いますので、そこは不動産会社に相談してください。（不動産会社は、手付解除（手付金を放棄して契約を白紙解約する方法）が怖いので、手付金の額を高く設定したがるのですが、実際は5％でもOKです。そうすれば初期費用がその部分だけで、100万円近く低く抑えられます。要は、融資審査が通るかどうかですので、それが通れば売主も不動産屋も文句はないはずなので、強気で交渉しましょう。

２）また、他の方もご指摘されておりますが、リフォーム費用がかなり高いので、購入されようとしているマンションが80㎡くらいで、かなり大幅な間取り変更と高級仕様のリフォームを予定されているのであれば、納得の金額なのですが、そうではない場合、工務店やリフォーム会社がかなりマージンを乗せて高めの見積になっている可能性が高いので、更にもう1社ほどは見積もりを取られた方が良いかと思います。因みにリフォーム費用にお金をかけても将来売ることがあった場合、評価される割合はかけた費用の50％以下になる可能性が高いので、その辺も考慮してしてください。

３）通常、マンションを買う際に、自分が現金で用意して前払いしなければならない部分は、➀手付金、②仲介手数料、③契約時印紙代、④登記費用、⑤ローン諸費用、⑥火災保険料なので、上記の前提ですと270～280万円くらいあれば足りるはずです。

４）因みに私ならば、銀行から借り入れができる方であれば、フラット35はかりません。金利が銀行より1％くらい高いので、35年ローンだと何百万円も損をします。それよりも、ローン返済しながら、貯金をしていき、いざとなったら繰上返済するようにしておく方が現実的です。今後も当分景気は良くならないので、日銀も当分は金利を上げることはできないと思います。そうすれば適合証明書も必要ありませんので、50000円節約になります。

５）団信保険の特約は、もしあなたが別に生命保険に入っている場合は、そちらの保証内容と比較して決めてください。

私は仕事柄リフォーム会社との付き合いが多いのですが、ネットでよく見るリノベーション会社の見積は相場価格の2倍くらいで、普通のリフォーム会社や工務店でも最初の見積は一般消費者に対しては標準的な価格の２～5割増しで出してきますので、何社か見積もりを取ることで確実に下げていくことが可能です。
特に今の時期はコロナの影響で各社とも案件が減ってきていますので、じっくり交渉すれば絶対に安くなりますので、急いで進めないことが重要です。

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