教えて！住まいの先生
Q 任意売却物件を購入する際の注意点を教えて下さい。
格安物件を見つけたので購入を考えています。路線価イコール売値で、築15年の積水ハウスの建物です。登記を確認したところ建物＆土地が市に差し押さえられていた物件でした。
不動産会社から言われていませんが、任意売却物件だと思われます。
立地も間取りも大変気に入っています。
購入に際しての注意点や不動産会社に確認した方がよい事項などを教えて下さい。
不動産会社から言われていませんが、任意売却物件だと思われます。
立地も間取りも大変気に入っています。
購入に際しての注意点や不動産会社に確認した方がよい事項などを教えて下さい。
質問日時：
2021/4/12 21:26:37
解決済み
解決日時：
2021/4/16 00:55:36
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 400 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/4/16 00:55:36
任売となっていても、基本的には、そこまで極端なリスクはありません
せいぜい、瑕疵担保（契約不適合）免責、また差し押さえが付いているような人のお住まいなので、状態が悪い可能性はあるかもしれませんが
※個人間の場合は、結構瑕疵担保免責の取引は多いので、そこまでリスクのある条件ではないかと思います
積水ハウスの場合、建物のメンテナンス履歴等が記録されておりますが、お金がない人の場合、そのあたりの維持管理をしっかりとしていない可能性があります
ハウスメーカーのそのような記録が保管されているかは、確認が取れそうなら聞いておいても損はないでしょう
手付金は、別段少額にする必要もありませんが、差し押さえの内容の確認の上、リスクが高そうでしたら、仲介会社預かりにて対応をした方が宜しいでしょう
ただ、質問者様が住宅ローンを組む場合は、差し押さえの解除も必要なため、売却が決まれば、手付金がなしでも、差し押さえの解除費用を売主が出せるのかは、確認しておくべきでしょう
なお、今回の差し押さえは、市の差し押さえとのことで、恐らく税金の滞納が原因かと思われますが、税金の差し押さえが付いている場合は、恐らく任意売却ではありません
任意売却は、金融機関等の債権者が、ローンが完済が不可能な金額であっても、一定以上の金額であれば、抵当権を外すという条件で行われる売却です
税金関係の滞納による差し押さえの場合は、任意売却よりメンドクサイ場合もがあるため、下記の点を確認してください
１．現在ついている差し押さえは、引渡までに解除をしてもらえるのか。また解除するための方法、目途はたっているのか
２．手付金等、買主が売主に支払うお金の保証
※上にあるように、仲介会社に預かってもらい、万が一の場合は、すぐに回収できる段取りはしておくべきでしょう
３．このような物件には、絶対安心は少ないので、契約後、差し押さえが外せず、白紙解約になるリスクはあるので、そちらを納得の上購入する
※時間と、印紙代が無駄になる可能性がある
４．どこかで引っかかると、普通の物件よりも引渡までに時間や手間がかかる可能性はある
基本、事前にある程度情報を収集の上、引渡までの道筋が見えているようなら、お話を進めても問題はないでしょう
念のため手付金等の保全措置がどうなっているかは、しっかりと確認しておいてください
任意売却に関するリスクとありましたので、そちらの内容も記載をしましたが、当該物件は、税金滞納による差し押さえがされている物件のようですので、そちらについても記載をさせて頂きました
ちなみ追記となりますが、お金が危ない売主様の不動産購入で、気を付けて頂きたい要素として司法書士の登記費用がございます
任意売却等の場合、売主が登記費用の支払いが難しいため（優先的に売買代金から控除できる場合が多い項目ですが）、売主の抹消、住所変更等の各登記費用を抑える場合がございます
その場合、下げた登記費用については、買主様の移転、設定登記の報酬額等に上乗せをされ、結果、やや割高の登記費用が掛かる場合が、稀にございます
司法書士は、不動産、銀行、あるいはサービサー、売主指定となる場合が多く、中々買主様の要望を通しづらい部分でもありますので、併せてご確認ください
ご参考にしてください
せいぜい、瑕疵担保（契約不適合）免責、また差し押さえが付いているような人のお住まいなので、状態が悪い可能性はあるかもしれませんが
※個人間の場合は、結構瑕疵担保免責の取引は多いので、そこまでリスクのある条件ではないかと思います
積水ハウスの場合、建物のメンテナンス履歴等が記録されておりますが、お金がない人の場合、そのあたりの維持管理をしっかりとしていない可能性があります
ハウスメーカーのそのような記録が保管されているかは、確認が取れそうなら聞いておいても損はないでしょう
手付金は、別段少額にする必要もありませんが、差し押さえの内容の確認の上、リスクが高そうでしたら、仲介会社預かりにて対応をした方が宜しいでしょう
ただ、質問者様が住宅ローンを組む場合は、差し押さえの解除も必要なため、売却が決まれば、手付金がなしでも、差し押さえの解除費用を売主が出せるのかは、確認しておくべきでしょう
なお、今回の差し押さえは、市の差し押さえとのことで、恐らく税金の滞納が原因かと思われますが、税金の差し押さえが付いている場合は、恐らく任意売却ではありません
任意売却は、金融機関等の債権者が、ローンが完済が不可能な金額であっても、一定以上の金額であれば、抵当権を外すという条件で行われる売却です
税金関係の滞納による差し押さえの場合は、任意売却よりメンドクサイ場合もがあるため、下記の点を確認してください
１．現在ついている差し押さえは、引渡までに解除をしてもらえるのか。また解除するための方法、目途はたっているのか
２．手付金等、買主が売主に支払うお金の保証
※上にあるように、仲介会社に預かってもらい、万が一の場合は、すぐに回収できる段取りはしておくべきでしょう
３．このような物件には、絶対安心は少ないので、契約後、差し押さえが外せず、白紙解約になるリスクはあるので、そちらを納得の上購入する
※時間と、印紙代が無駄になる可能性がある
４．どこかで引っかかると、普通の物件よりも引渡までに時間や手間がかかる可能性はある
基本、事前にある程度情報を収集の上、引渡までの道筋が見えているようなら、お話を進めても問題はないでしょう
念のため手付金等の保全措置がどうなっているかは、しっかりと確認しておいてください
任意売却に関するリスクとありましたので、そちらの内容も記載をしましたが、当該物件は、税金滞納による差し押さえがされている物件のようですので、そちらについても記載をさせて頂きました
ちなみ追記となりますが、お金が危ない売主様の不動産購入で、気を付けて頂きたい要素として司法書士の登記費用がございます
任意売却等の場合、売主が登記費用の支払いが難しいため（優先的に売買代金から控除できる場合が多い項目ですが）、売主の抹消、住所変更等の各登記費用を抑える場合がございます
その場合、下げた登記費用については、買主様の移転、設定登記の報酬額等に上乗せをされ、結果、やや割高の登記費用が掛かる場合が、稀にございます
司法書士は、不動産、銀行、あるいはサービサー、売主指定となる場合が多く、中々買主様の要望を通しづらい部分でもありますので、併せてご確認ください
ご参考にしてください
回答
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A
回答日時：
2021/4/13 11:02:33
この案件は結局は、仲介業者を信用するかしないかで決まる。仲介業者が1社の場合はやり易いのですが2社入っていた場合は何かと手続きが面倒ですね。
①売主にまず差し押さえしている市に対して滞納金額を聞かせる。そしてその市の担当者に仲介業者の名前を告げて確認に出向くので了解と取っておく。仲介業者と市の担当者が直接、確認する。これは支払い方法の確認・登記抹消の確認。抹消は市が直接、抹消登記をしてくれるのでその確認。②市より滞納金額・支払い方法・抹消の確認が取れたら売買契約を締結、手付金の支払いは買主に対して仲介業者が保証書を発行する。手付金は仲介業者が預かりとし売主には手付金預かり証を発行する。勿論、契約手付金の領収書を買主に切る。これで名目は売主に手付金が支払われたことになります。不測の事態が発生しても仲介業者が保証しているし手付金を預かっているので買主に金銭の損失はないです。
③売買契約の取り決め事項が履行されたら市に預かっていた手付金から滞納金を支払う。市からの差し押さえ抹消は日数がかかります。しかし相手が市なので仲介業者を信頼してくれれば特別、問題はない。市からの抹消を確認してからがいいのではと思われるかも知れませんが、他に債務があり支払い命令等があったら困るので先を急ぎます。それでも心配なら買主が選任した司法書士に依頼することも可能。その費用は当然、売主負担です。全てが仲介業者の段取りで進めます。売主の引っ越しやその他の取り決め事項などがあるので司法書士の段取りではやり難いですね。
①売主にまず差し押さえしている市に対して滞納金額を聞かせる。そしてその市の担当者に仲介業者の名前を告げて確認に出向くので了解と取っておく。仲介業者と市の担当者が直接、確認する。これは支払い方法の確認・登記抹消の確認。抹消は市が直接、抹消登記をしてくれるのでその確認。②市より滞納金額・支払い方法・抹消の確認が取れたら売買契約を締結、手付金の支払いは買主に対して仲介業者が保証書を発行する。手付金は仲介業者が預かりとし売主には手付金預かり証を発行する。勿論、契約手付金の領収書を買主に切る。これで名目は売主に手付金が支払われたことになります。不測の事態が発生しても仲介業者が保証しているし手付金を預かっているので買主に金銭の損失はないです。
③売買契約の取り決め事項が履行されたら市に預かっていた手付金から滞納金を支払う。市からの差し押さえ抹消は日数がかかります。しかし相手が市なので仲介業者を信頼してくれれば特別、問題はない。市からの抹消を確認してからがいいのではと思われるかも知れませんが、他に債務があり支払い命令等があったら困るので先を急ぎます。それでも心配なら買主が選任した司法書士に依頼することも可能。その費用は当然、売主負担です。全てが仲介業者の段取りで進めます。売主の引っ越しやその他の取り決め事項などがあるので司法書士の段取りではやり難いですね。
A
回答日時：
2021/4/13 10:22:47
差し押さえにあうようなお金無い人が住んでいたのですから、
家庭不和でケンカして室内は荒れていて、
ドアなど蹴破いたり、床に穴開いたりは良くあります。
清掃やメンテナンスは長期間されていませんし、
壊れた設備もそのままになっていることがほとんどです。
全てを受け入れられる人しか買うことはできません。
家庭不和でケンカして室内は荒れていて、
ドアなど蹴破いたり、床に穴開いたりは良くあります。
清掃やメンテナンスは長期間されていませんし、
壊れた設備もそのままになっていることがほとんどです。
全てを受け入れられる人しか買うことはできません。
A
回答日時：
2021/4/12 21:36:04
淡々と通常の中古一戸建を購入するつもりで気になる点などを内見などで調査していきましょう。
差し押さえられるような物件はメンテナンスも不十分な可能性があります。
あとは、名の通った不動産屋なら抵当が外れないなどのおかしなことにはならないでしょう。
仲介依頼後に差し押さえられたなど、不動産屋が把握していない可能性も無くはないので、気に入ったら契約前には直球で登記情報どうなってますかと聞きます。
本当に任意売却物件なら手付けも少なめで交渉したら良いかと。持ち逃げは流石に無いと思いますが…
差し押さえられるような物件はメンテナンスも不十分な可能性があります。
あとは、名の通った不動産屋なら抵当が外れないなどのおかしなことにはならないでしょう。
仲介依頼後に差し押さえられたなど、不動産屋が把握していない可能性も無くはないので、気に入ったら契約前には直球で登記情報どうなってますかと聞きます。
本当に任意売却物件なら手付けも少なめで交渉したら良いかと。持ち逃げは流石に無いと思いますが…
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