教えて！住まいの先生
Q 建売のまだ建築されていない物件、いわゆる売り建て住宅について。 土地の価格と建築条件について、わからない点があり質問させていただきます。
今回、新築を購入しようと、土地の契約をしましたが、仲介業者の説明に不信感があり、契約を解除しようか迷っています。
契約前にはセミオーダー住宅です。との説明。
契約後、土地代があまりに相場から離れて高かったので（相場の2倍相当の値段でした）質問したところ、
『弊社のセミオーダー住宅は注文住宅と違いますよ。
建売の建築前のため、間取り変更や色決めができるという物件なんです。
土地価格についても、建売だと土地が〜建物が〜いくらといわないでしょう？そういうことです。』とのことでした。
また、建物価格はほぼ材料原価で、そのぶん土地に乗ってるので、消費税を節税しているとのこと。さらに、建売だと仲介手数料が土地建物全体にかかるが、土地建物別々で契約なので、仲介手数料をお安くしてるんです。との説明。
つまり、土地代に建物代も含まれているが、建売なので問題ないとのことを言っているようでした。
まあなるほどと思ったんですが、
実際に契約書類を見てみると、建築条件なしとなっているんです。
建売ってことは建築条件はありですよね？
仲介業者と建築会社と土地の売主はグループ会社です。
土地契約の際に、建築条件なしなので、ほかのハウスメーカーさんでも建てられますよ。見積もりとってもらっていいですよと言われたので、3社ほど見積もりをお願いしたところ、３社ともにこんな安くでは建てられないですよ。と言われてしまい、結局そのグループの建築会社に建築も頼まざるを得ないとなりますよね。
①こんな売り方はありなんでしょうか？？
建築条件なしの土地なのに、建物代が含まれている。と。
結局、こちらは土地だけ契約でも損するし、
好きなハウスメーカーも選ぶことができない物件だったんです。
（後出しになってしまいますが、当方頭金や貯金があまりなく、ローン内で土地建物の支払いをするつもりです。なので、ローンをかんがえなければ、好きなハウスメーカーもえらべますが、そこまで余裕がないため、ローン内で建てられるハウスメーカーを探しました。）
②建売の土地は建築条件ありだと言うことは前提ではないのでしょうか？
建築条件なしの建売土地もあるのでしょうか？
例えば、建築前の建売物件を契約し、ハウスメーカーを後で変更するなど、可能なのか？
ややこしい案件ですが、不動産に詳しい方、教えて頂ければと思います。
契約前にはセミオーダー住宅です。との説明。
契約後、土地代があまりに相場から離れて高かったので（相場の2倍相当の値段でした）質問したところ、
『弊社のセミオーダー住宅は注文住宅と違いますよ。
建売の建築前のため、間取り変更や色決めができるという物件なんです。
土地価格についても、建売だと土地が〜建物が〜いくらといわないでしょう？そういうことです。』とのことでした。
また、建物価格はほぼ材料原価で、そのぶん土地に乗ってるので、消費税を節税しているとのこと。さらに、建売だと仲介手数料が土地建物全体にかかるが、土地建物別々で契約なので、仲介手数料をお安くしてるんです。との説明。
つまり、土地代に建物代も含まれているが、建売なので問題ないとのことを言っているようでした。
まあなるほどと思ったんですが、
実際に契約書類を見てみると、建築条件なしとなっているんです。
建売ってことは建築条件はありですよね？
仲介業者と建築会社と土地の売主はグループ会社です。
土地契約の際に、建築条件なしなので、ほかのハウスメーカーさんでも建てられますよ。見積もりとってもらっていいですよと言われたので、3社ほど見積もりをお願いしたところ、３社ともにこんな安くでは建てられないですよ。と言われてしまい、結局そのグループの建築会社に建築も頼まざるを得ないとなりますよね。
①こんな売り方はありなんでしょうか？？
建築条件なしの土地なのに、建物代が含まれている。と。
結局、こちらは土地だけ契約でも損するし、
好きなハウスメーカーも選ぶことができない物件だったんです。
（後出しになってしまいますが、当方頭金や貯金があまりなく、ローン内で土地建物の支払いをするつもりです。なので、ローンをかんがえなければ、好きなハウスメーカーもえらべますが、そこまで余裕がないため、ローン内で建てられるハウスメーカーを探しました。）
②建売の土地は建築条件ありだと言うことは前提ではないのでしょうか？
建築条件なしの建売土地もあるのでしょうか？
例えば、建築前の建売物件を契約し、ハウスメーカーを後で変更するなど、可能なのか？
ややこしい案件ですが、不動産に詳しい方、教えて頂ければと思います。
回答
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A
回答日時：
2022/10/27 13:34:41
現役不動産営業マンです。
①はい、問題ないです。
その内容で問題無ければ契約しなければいいだけです。
②前提ではありません。
土地販売時に「建築条件付」と記載なければ、すべて「建築条件なし」の土地です。
建売物件とか考えるから話がややこしくなるんです。
①はい、問題ないです。
その内容で問題無ければ契約しなければいいだけです。
②前提ではありません。
土地販売時に「建築条件付」と記載なければ、すべて「建築条件なし」の土地です。
建売物件とか考えるから話がややこしくなるんです。
A
回答日時：
2022/10/27 07:10:58
建築条件付きの土地の販売ですから
プレミア価格もあり得ます。
建築条件無しの土地もありますから
色々検索してください。
納得するしないかは別で
売主買主の合意の契約ですから
解約も有りでしょう。色々です。
プレミア価格もあり得ます。
建築条件無しの土地もありますから
色々検索してください。
納得するしないかは別で
売主買主の合意の契約ですから
解約も有りでしょう。色々です。
A
回答日時：
2022/10/26 21:27:15
① 特に違和感はありません、業者の言う通り節税の為に土地価格が高く建物価格を低くするのはよくある事です。
② 建売の土地でも業者の利益をプラスすれば条件外しは普通に行われます。
その業者はそれを見越して初めから利益を乗せた土地価格にして条件を外しているのでしょう。
売り方としては悪くないと思います。
② 建売の土地でも業者の利益をプラスすれば条件外しは普通に行われます。
その業者はそれを見越して初めから利益を乗せた土地価格にして条件を外しているのでしょう。
売り方としては悪くないと思います。
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