教えて！住まいの先生
Q 不動産投資の営業電話がかかってきました。ワンルームマンションを購入して他人に貸し、月々1－2万円の投資で年100万程度の収益を目指す、とのことでした。
誤解されるようにいろいろ端折られていますが、ようするに、ローン返済期間（35年間）は毎月1－2万円の赤字、返済が終わったら毎年100万程度の収益とのことでした。ざっくり頭の中でシミュレーションすると、年12－24万の赤字なので、35年で420－840万円の赤字です。さらに固定資産税が年5万程度と諸費用が年合計10万程度かかるとすると、プラス350万の費用です。さらに35年間の金利変動やリフォームなんかを計算に入れると、合計1500－2000万程度の出費でしょう。さて、ローンが終わった後に年100万ずつ入るとのことですが、投資分を回収するのにさらに15－20年です。始めてから50年以上が過ぎています。利益が出るのはその先の話。どんな時代になるかもわからないし、自身が生きている保証もありません。少なくとも老人です。
そんな説明をすると、節税が・・途中で売れば売買益が、といい出しました。まあ、節税は若干あるかもしれませんが、35年間続きますか？ 売買益？キャピタルゲインがあるということ？ 将来の未確定利益をウリにしちゃまずくね？ だいたい、今の基地外みたいなマンション価格がこの先の人口減の時代まで維持される補償もありません。
実際、儲かる人ってどのくらいいるんでしょう？
※実は自分はやってますが、マンション不況時代に頭金を入れて購入したので、ローン差額の赤字がないのですが、それでも利益はほぼゼロなのです。すなわち、デベロッパが儲けすぎているので大家が儲かる余地はほとんどないと思われます。キャッシュでポンと買える人なら儲かるかもしれませんが。
そんな説明をすると、節税が・・途中で売れば売買益が、といい出しました。まあ、節税は若干あるかもしれませんが、35年間続きますか？ 売買益？キャピタルゲインがあるということ？ 将来の未確定利益をウリにしちゃまずくね？ だいたい、今の基地外みたいなマンション価格がこの先の人口減の時代まで維持される補償もありません。
実際、儲かる人ってどのくらいいるんでしょう？
※実は自分はやってますが、マンション不況時代に頭金を入れて購入したので、ローン差額の赤字がないのですが、それでも利益はほぼゼロなのです。すなわち、デベロッパが儲けすぎているので大家が儲かる余地はほとんどないと思われます。キャッシュでポンと買える人なら儲かるかもしれませんが。
回答
8 件中、1～8件を表示
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A
回答日時：
2023/8/29 12:53:49
節税はやり始めの2.3年辺りだけですね。赤字ですから当然です。私も1Rマンション投資をして10年過ぎました。都内マンション価格は購入価格を超えた売却価格になりそうです。都下は購入価格よりも下がりますが、ローン残債を無くしても手元には300万円近くは残ります。私の場合約5年過ぎで1000万円近くローン残債が減りますので、まだまだ所有していくつもりです。よって損することはありません。持ち続けが大切です。「損切り」とはあまりにも無責任なアドバイスです。
A
回答日時：
2023/8/25 22:30:25
私は利回り15%じゃないと買いません。これが全てではないでしょうか？
A
回答日時：
2023/8/24 10:22:53
全く足りません
いいですか
家賃はここ何年も相場は変わらず推移しているの
安定した収入を得られますのでデフレでも大丈夫です
下手に株などに手を出して大損するようなケースはありません
団信に加入するので生命保険代わりになります
仮に10年後不慮の事故で死亡されても残債は消え
毎月家賃が入ってくる財産として嫁や子供に残せます
生命保険のように一気に大金が手に入ると浪費する人が多いのです
とかあるもん
＞実際、儲かる人ってどのくらいいるんでしょう？
マンション投資営業会社から買ったという前提なら
ほぼ0です ギリギリ0ぐらいの線まで値段を上げて売るので
販売価格も家賃からの逆算ですからｗ
たまーにポンポン店子が入れ替わり
礼金がぽがぽなオーナーいたりするけど
オーナー的にギリギリでも社会的にはすごい利益よ
すんごい建物が増えるわけだから
新築なんて買った瞬間に1～2割は下落するんだから地獄よね
最低でも表面利回りで10％あたりないと話にならないからね
中古しか無理だろ
本当に利益が出る計算なら営業マンいらんて
本当に利益が出るマンションを買って上乗せして
ぎりぎりのラインで売りさばくのが販社だからなぁ・・
いいですか
家賃はここ何年も相場は変わらず推移しているの
安定した収入を得られますのでデフレでも大丈夫です
下手に株などに手を出して大損するようなケースはありません
団信に加入するので生命保険代わりになります
仮に10年後不慮の事故で死亡されても残債は消え
毎月家賃が入ってくる財産として嫁や子供に残せます
生命保険のように一気に大金が手に入ると浪費する人が多いのです
とかあるもん
＞実際、儲かる人ってどのくらいいるんでしょう？
マンション投資営業会社から買ったという前提なら
ほぼ0です ギリギリ0ぐらいの線まで値段を上げて売るので
販売価格も家賃からの逆算ですからｗ
たまーにポンポン店子が入れ替わり
礼金がぽがぽなオーナーいたりするけど
オーナー的にギリギリでも社会的にはすごい利益よ
すんごい建物が増えるわけだから
新築なんて買った瞬間に1～2割は下落するんだから地獄よね
最低でも表面利回りで10％あたりないと話にならないからね
中古しか無理だろ
本当に利益が出る計算なら営業マンいらんて
本当に利益が出るマンションを買って上乗せして
ぎりぎりのラインで売りさばくのが販社だからなぁ・・
A
回答日時：
2023/8/24 09:52:27
その通りでワンルームMは必ず損する投資案件です、投資案件で毎月損が出ますは詭弁・強弁で論外です。
始めから損が出る投資はあり得ないのです、結構多くの方が引っ掛かっているのが現状です。
もう一つには営業売り込み物件はカス物件、儲かる美味しい物件は仲間うち
で回します、どうもならん物件は売り込むのです。
今の歴史的低金利でも損するワンルームM投資ですが、金利は｛必ず｝上がります、複雑ですが低金利維持のため日銀は膨大な国債買いをしています、
世界基準でも3倍は買ってもう限界です、買わないと金利が上がります。
ワンルームM投資の破綻が続出します（物件価格の下落）、保有の物件は売る事をお勧めします。
始めから損が出る投資はあり得ないのです、結構多くの方が引っ掛かっているのが現状です。
もう一つには営業売り込み物件はカス物件、儲かる美味しい物件は仲間うち
で回します、どうもならん物件は売り込むのです。
今の歴史的低金利でも損するワンルームM投資ですが、金利は｛必ず｝上がります、複雑ですが低金利維持のため日銀は膨大な国債買いをしています、
世界基準でも3倍は買ってもう限界です、買わないと金利が上がります。
ワンルームM投資の破綻が続出します（物件価格の下落）、保有の物件は売る事をお勧めします。
A
回答日時：
2023/8/23 10:48:53
おっしゃるとおりです。新築マンションをフルローンで購入すればまず間違いなく大幅な赤字でしょう
私も都内の一等地にワンルーム持っていますがこれまでずっと赤字続き
最近のマンションバブルで、ようやく今までの累計赤字を売却価格が上回っている感じ。
節税と言っても赤字の分税金が安くなるだけです。
因みに、付帯設備の償却期間１５年を過ぎれば節税効果もほとんどありません
築年数が古くなれば家賃は安くなるし、入居者がなかなか入らないこともあり、また、退去時の修繕やリフォーム代金も増えてきます。
因みに地方で中古マンション、自己資金で購入した方は黒字になってます。
私も都内の一等地にワンルーム持っていますがこれまでずっと赤字続き
最近のマンションバブルで、ようやく今までの累計赤字を売却価格が上回っている感じ。
節税と言っても赤字の分税金が安くなるだけです。
因みに、付帯設備の償却期間１５年を過ぎれば節税効果もほとんどありません
築年数が古くなれば家賃は安くなるし、入居者がなかなか入らないこともあり、また、退去時の修繕やリフォーム代金も増えてきます。
因みに地方で中古マンション、自己資金で購入した方は黒字になってます。
A
回答日時：
2023/8/22 18:35:28
営業の電話で対応した人で儲かっているのは超レア(例:ヴィトンから営業があるかを考えれば分かる内容)
余剰資金でその物件のことを忘れるような人は勝っているのでは、、、
余剰資金でその物件のことを忘れるような人は勝っているのでは、、、
A
回答日時：
2023/8/22 17:45:47
ローン返済期間（35年間）は毎月1－2万円の赤字 なんてゴミだと思います。
35年のマンションなんてボロボロで、リフォームしなければ借り手はつかないでしょうし、35年経ってほとんど価値ない状態になる。
普通に住宅を買った場合でも、10年住んで売れば利益が出るのに、価格設定がおかしいと思います。
購入した価格を20で割った数字の 年間家賃収入は必要ではないかと思います。
4000万のマンションなら 年200万の家賃収入。
35年のマンションなんてボロボロで、リフォームしなければ借り手はつかないでしょうし、35年経ってほとんど価値ない状態になる。
普通に住宅を買った場合でも、10年住んで売れば利益が出るのに、価格設定がおかしいと思います。
購入した価格を20で割った数字の 年間家賃収入は必要ではないかと思います。
4000万のマンションなら 年200万の家賃収入。
A
回答日時：
2023/8/22 16:27:24
儲かっている人はいますよ。
ローンが払えずに競売直前に任意売却される物件を、債務者を「競売よりも高く売れますよ」と言って騙して格安で市場に出る前に買います。
だいたい半額程度で買えますから、売っても儲かるし、貸しても儲かります。
そうなるためには銀行、サービサー、他社不動産屋とのつながりがないと無理ですし、自ら宅建業としての登録が必要です。
要は美味しい物件はプロしか買えない。ということですね。
ローンが払えずに競売直前に任意売却される物件を、債務者を「競売よりも高く売れますよ」と言って騙して格安で市場に出る前に買います。
だいたい半額程度で買えますから、売っても儲かるし、貸しても儲かります。
そうなるためには銀行、サービサー、他社不動産屋とのつながりがないと無理ですし、自ら宅建業としての登録が必要です。
要は美味しい物件はプロしか買えない。ということですね。
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