教えて！住まいの先生

おそらく、日本における借地の実態（実像）を想像されていないので、理論の捉え方で混乱しているのではないかと思います。

地代の期待利回りについての捉え方：

＞①更地に対する期待利回り（に近いもの）
⇒ 新規に更地が制限なく貸付けられるならその通り。
この場合、基礎価格＝更地価格

しかし、現代では、更地が新規に貸されるのは、公有地の定期借地権付開発事業くらい。民間では、関係会社間や株主個人と法人間くらいしか存在しない。
よって、更地価格を基礎価格とした積算賃料は、あくまで想定の概念となるケースが多い。

＞②借地権を削った更地相当分に対する期待利回り
「借地権を削った更地相当分」という理解は誤り。
土地の賃貸では、借地契約上、貸主の意向で土地利用が制限されることが多く、その制限に基づいて基礎価格を判断する。したがって、基礎価格＜更地価格となりやすく、更地価格との差額が「契約減価」として理解される。

期待利回りは、あくまで貸主の投資回収の観点から求められるもの（期待利回りの逆数は、地代の積年累計額が基礎価格を上回る年数です）。
土地利用の制限に基づく減価は、基礎価格で判断し、期待利回りで調整されるものではない。

＞底地を基礎価格とする説もあるようですが
⇒ これは、底地を売買する投資家の視点から判断するもの。地代収入（安定収入）に期待する投資家の取引利回りが、地代の期待利回りの「実勢」と判断されるなら、底地の価格をなんらかの方法（収益還元法以外）で査定し、それを基礎価格として（高めの）期待利回りを乗じる方法があるのではないか、というもの。ただこれは、どちらかというと、積算法（新規賃料）ではなく、利回り法（継続賃料）の発想。


対して、借地権の価格は、理論的には地代との関係でも把握されるが、実態として、借地権（地上権以外は債権）が有償で売買される現実がある。その現実の取引価格と、地代から導かれる理論的な額との不一致が生じることがあり、その背景を探る必要がある。

鑑定評価基準では、いろいろまどろっこしく書いてありますが、不動産取引の実態、土地の賃貸借に係る法的側面、経済理論としての価値判断を、いろいろな面から把握するよう指針が示されているわけです。

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