教えて！住まいの先生
Q 借地権にお詳しい方へのご質問です。アドバイス頂ければ助かります。 母が借地権の土地に（契約は70年前)自分名義の自宅に住んでいましたが死去しました。
相続は私1人です。借地権の契約更新は2年後です。地主は近隣で有数の金満家で母の借地が無いと生活ができないということは全くありません。契約書には「母が亡くなったたら更地にして返還」という条項はありますが、相続の権利の方が優先で一切効力がないということは理解しています。地主としては旧農家でもあり保守的ですので先祖の土地は戻したいという意向は強いと想定でき、同時に手放す意思は今までそういう話も一切無かったようなので無いと思われます。
私個人は別に自宅を持っています。そこでアドバイス頂きたいのが、
①次回の契約時に地主の更新拒否事項に空き家は契約拒否ができるとありますが、私が借地で近所の方と野菜を作る等、週1回から月1回程度定期的に家に戻りますが、空き家の定義に当てはまるでしょうか？また万が一裁判等まで拗れたと仮定した場合、敗訴して更新拒否になる可能性はありますでしょうか？
②借地権と母自宅を相続完了後に私が持っている会社の支店として登記する場合、地主の許可は必要でしょうか？特に家を改装して商売を軒先でするというわけでは一切ありませんが、更新拒否を防ぐために支店登録して売上は会社として計上したいと考えています。あくまでも商売の主たる拠点ではなく、借地権更新のために有利になればという理由です。
③借地権の上にある物置（もちろん登記はない物置です）を撤去する場合、法的に地主の許可は必要でしょうか？
④地主は隣家ですので昔からの付き合いはありますが、すでに前回の契約更新時より代理で不動産屋さんを通じて契約内容含め提示してきていますが、こちらも代理人を立てて交渉等行う方が理にかなっているでしょうか？
以上宜しくお願い致します。
私個人は別に自宅を持っています。そこでアドバイス頂きたいのが、
①次回の契約時に地主の更新拒否事項に空き家は契約拒否ができるとありますが、私が借地で近所の方と野菜を作る等、週1回から月1回程度定期的に家に戻りますが、空き家の定義に当てはまるでしょうか？また万が一裁判等まで拗れたと仮定した場合、敗訴して更新拒否になる可能性はありますでしょうか？
②借地権と母自宅を相続完了後に私が持っている会社の支店として登記する場合、地主の許可は必要でしょうか？特に家を改装して商売を軒先でするというわけでは一切ありませんが、更新拒否を防ぐために支店登録して売上は会社として計上したいと考えています。あくまでも商売の主たる拠点ではなく、借地権更新のために有利になればという理由です。
③借地権の上にある物置（もちろん登記はない物置です）を撤去する場合、法的に地主の許可は必要でしょうか？
④地主は隣家ですので昔からの付き合いはありますが、すでに前回の契約更新時より代理で不動産屋さんを通じて契約内容含め提示してきていますが、こちらも代理人を立てて交渉等行う方が理にかなっているでしょうか？
以上宜しくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/10 12:30:54
1,建物があれば、基本的に、地主側からは、解除できないですね。更新されます。裁判で負ける事例として、地代未納、更新料の定めがある場合、地域慣習で更新料の支払いがある場合で払わなかったとき、地主に対して背信的悪意行為を働いたとき（故意で損害を与えたとき）、
ぐらいです。よほどのことが無ければ、裁判でも負けないですね。
２、法人登記に関しては、許可不要です。ただ、法人登記があるからと言って、収去云々は関係ないです。（建物の賃貸借契約で、明け渡し請求される時に、法人の営業保証の話はありますが、土地の場合、そもそも明け渡しそのものがほとんどないので、関係ないですね）
３、不必要です
４、まあ、相手の出方次第です。最終的に弁護士（まあ、報酬さえ払えば、引き受ける弁護士は、いるので）が出てくる可能性はありますね、様子を見ながらでも構わないと思います。
法律を知らない地主を相手にするのは大変ですね（法律を知っていれば、わけのわからないところへは行かずに、条件闘争になり、スッキリするのですが）。
ぐらいです。よほどのことが無ければ、裁判でも負けないですね。
２、法人登記に関しては、許可不要です。ただ、法人登記があるからと言って、収去云々は関係ないです。（建物の賃貸借契約で、明け渡し請求される時に、法人の営業保証の話はありますが、土地の場合、そもそも明け渡しそのものがほとんどないので、関係ないですね）
３、不必要です
４、まあ、相手の出方次第です。最終的に弁護士（まあ、報酬さえ払えば、引き受ける弁護士は、いるので）が出てくる可能性はありますね、様子を見ながらでも構わないと思います。
法律を知らない地主を相手にするのは大変ですね（法律を知っていれば、わけのわからないところへは行かずに、条件闘争になり、スッキリするのですが）。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/10 12:30:54
お二方とも的確なご返答を頂き大変感謝しております。ご両者様にベストアンサーを付けたいのですが、先にご返答いただきましたのでベストアンサーとさせていただきます。
回答
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A
回答日時：
2024/4/6 15:28:07
＞①次回の契約時に地主の更新拒否事項に空き家は契約拒否ができるとありますが、私が借地で近所の方と野菜を作る等、週1回から月1回程度定期的に家に戻りますが、空き家の定義に当てはまるでしょうか？また万が一裁判等まで拗れたと仮定した場合、敗訴して更新拒否になる可能性はありますでしょうか？
建物がある場合、空家だからとすぐに契約解除できるものではないです。
ただし、特定空家であったり、管理不全であると違った判断となる場合もありますので、貸出すなども含めて検討なさると良いです。
＞②借地権と母自宅を相続完了後に私が持っている会社の支店として登記する場合、地主の許可は必要でしょうか？特に家を改装して商売を軒先でするというわけでは一切ありませんが、更新拒否を防ぐために支店登録して売上は会社として計上したいと考えています。あくまでも商売の主たる拠点ではなく、借地権更新のために有利になればという理由です。
問題ありません。
＞③借地権の上にある物置（もちろん登記はない物置です）を撤去する場合、法的に地主の許可は必要でしょうか？
不要です。
＞④地主は隣家ですので昔からの付き合いはありますが、すでに前回の契約更新時より代理で不動産屋さんを通じて契約内容含め提示してきていますが、こちらも代理人を立てて交渉等行う方が理にかなっているでしょうか？
一般的にはこのような場合の代理人とは弁護士のことを指します。
弁護士までは要らないかもしれないですが、今後は、しっかりとした知識を持ったプロから助言を得て、様々な手続きを行った方がよいでしょう。
相手方の不動産会社があなたを騙すようにして、地主に有利な契約に変更をする可能性はゼロではありません。
建物がある場合、空家だからとすぐに契約解除できるものではないです。
ただし、特定空家であったり、管理不全であると違った判断となる場合もありますので、貸出すなども含めて検討なさると良いです。
＞②借地権と母自宅を相続完了後に私が持っている会社の支店として登記する場合、地主の許可は必要でしょうか？特に家を改装して商売を軒先でするというわけでは一切ありませんが、更新拒否を防ぐために支店登録して売上は会社として計上したいと考えています。あくまでも商売の主たる拠点ではなく、借地権更新のために有利になればという理由です。
問題ありません。
＞③借地権の上にある物置（もちろん登記はない物置です）を撤去する場合、法的に地主の許可は必要でしょうか？
不要です。
＞④地主は隣家ですので昔からの付き合いはありますが、すでに前回の契約更新時より代理で不動産屋さんを通じて契約内容含め提示してきていますが、こちらも代理人を立てて交渉等行う方が理にかなっているでしょうか？
一般的にはこのような場合の代理人とは弁護士のことを指します。
弁護士までは要らないかもしれないですが、今後は、しっかりとした知識を持ったプロから助言を得て、様々な手続きを行った方がよいでしょう。
相手方の不動産会社があなたを騙すようにして、地主に有利な契約に変更をする可能性はゼロではありません。
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