教えて！住まいの先生

普通の中古マンションの価格が上がっている人気地区なので、借地権の条件だと格安なのですが、購入すべきかどうか判断に迷っています。専門的な知識をお持ちの方への質問になるかと想像します。
家族で住もうと考えていて、子ども達の生まれ育った地域ですし、管理人も居て自治会もしっかりして大切に住んでいるらしく、何よりとても環境の良い気に入った立地なのです。 問題は、築年数です。何と55年で、その外観は相当に古ぼけており、60年間の契約期間終了まであと5年を残すのみなのです。〜しかし、建物自体は頑丈に作られており、大地震にもびくともしなかったそうです。過去の別な部屋の売り出しの情報では、室内は見違える程のグレードで改装されており、売買価格は内装の仕様によるようです。〜建物価格は55年も経っていたら無いも同然ですよね？ また、その過去の情報にはフラット○○でローンを組めるとのことで、どうやら古くても耐震審査に合格している？ようです。 ネットで調べたところ、旧借地権(賃借権)は借り主の権利が強く保護されているので、建物が残っていたり、借り主が住み続けたい場合は契約更新が可能と言います。現在、分譲・賃貸の部屋も含め満室です。ただ、幾ら頑丈でも、築60年ですし、これまでに改修しても不思議はないのに、外観上、大規模改修をした形跡が見えないのが気になっています。それで、万が一、契約期限が来た時に大家の都合で契約解除になることがあるとすると、その理由とは何でしょうか？また、更新できたとして、大家へ支払う更新料の相場は何で決まるのでしょうか？地代値上げは有るのでしょうか？ また、一般的に築60年を超える建物の場合、借地人同士の合意で新規に建て替えられるものか？(接道はあります）現在は５階建てで、住宅地なので、最近規制がかかり、これ以上の高層は建てられないと思いますが、その場合、建設費をまかなうための建築物の構造や規模の変更など、大家さんとの交渉は容易なのかどうか？ といっても容積率に余裕が無ければそれも無理かしら。
かなりクリアしなければならない条件が多そうで心配です。
また、内装はリフォームしているが、水道の引き込み管は交換する必要有りだそうです。今現在は大家さんが売るかどうか迷っているらしく、待機状態で不動産屋さんは何も詳しいことを教えてくれません。 以上の質問の応えと、買うべきかどうかの見極めポイントを、どうぞよろしくお願いします。