教えて！住まいの先生
Q 予算1億円以内の世田谷区、目黒区、大田区で新築一戸建の建売住宅をを探してます。 立地が良いと3階建の狭小住宅の新築ばかりです。特に目黒、世田谷、大田区だと2階建がレアです。
都内の3階建は住み心地や耐震性など如何なものでしょうか
田舎から転勤してきた夫婦なもので隣の近さや部屋の狭さに最初はギャップを感じましたが見慣れてきました。
不動産会社の人には3階だとちゃんと構造計算してるから99%地震で壊れませんよ！！と言われました。
信用しても大丈夫ですか？
田舎から転勤してきた夫婦なもので隣の近さや部屋の狭さに最初はギャップを感じましたが見慣れてきました。
不動産会社の人には3階だとちゃんと構造計算してるから99%地震で壊れませんよ！！と言われました。
信用しても大丈夫ですか？
質問日時：
2017/5/21 16:26:25
解決済み
解決日時：
2017/5/27 00:10:01
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 698 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/5/27 00:10:01
目黒区、世田谷区、大田区で新築一戸建の多くは３階建になりますよね。
Ｙａｈｏｏ知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。
私は、数多くの新築一戸建の仲介及び建物診断と耐震診断を実施してきました。
２階建と３階建の耐震性能を比較いたしますと、多くの物件で３階建の方が耐震性能が劣ります。
特に狭小住宅の３階建になりますと、１階にビルトインガレージ（屋内車庫）を設ける間取プランが多いことが耐震性能を下げる要因の一つです。
確かに木造３階建となりますと建築確認申請時に構造計算書の添付が義務付けられています。
しかし、正規に構造計算と建築確認の手続きを行なった物件であっても、ビルトインガレージ付３階建の場合は、基準ギリギリでパスしている物件が少なくないので注意が必要です。
耐震では、間取りの壁量バランスを重要視しますので、ビルトインガレージの開口部には、耐震で大切な壁量が圧倒的に不足していることが多いのです。
そこで、ビルトインガレージの開口部付近に袖壁をダブルで抱き合わせをしたり、小さな収納部分を設置して壁量の数値を増やす策をとって構造計算をパスしている物件が多いです。
地震に強い間取りと弱い間取りについては以下をご参照ください。
http://www.0systems.com/index-m01-05.html
また、目黒区、世田谷区、大田区などで狭小住宅を選ぶ際には、以下の点を注意してください。
１．高圧線の電線が近くを通っていて電磁波が発生する
→健康面への影響の可能性。
２．接道間口が狭く車両が入れない敷地
→車庫の設置が不可能。
→将来、建替えの際に重機が入れなく解体費も含めた建築コストが高額になる。
３．狭小地で建物と境界まで離隔距離が殆ど５０ｃｍ未満
→民法では離隔距離５０ｃｍ以上ですが隣接の承諾を得れば５０ｃｍ未満でも可ですが、将来、建替えの際に同等規模の建築が出来なくなる可能性がある。
→エアコン室外機の設置が困難な場合がある。
４．敷地の権利が所有権でなく借地権
→地代が発生する。
→将来、建替え時の問題。
以上は、今まで私が数多くの建物診断を行なった中で狭小住宅の物件で多かった問題点です。
このような物件ですと、住宅としてのニーズが低下しますので、将来、建替え時の問題やリセールバリューが低くなりますので、例え、目黒区、世田谷区、大田区の人気エリアの物件と言えども評価が下がると言えます。
住宅選びの際には、他にも、多くの注意点が御座います。
新築一戸建を購入する際の注意点については、以下をご参照ください。
http://gentosha-go.com/articles/-/4049
あと、木造３階建の３階部分は、よく揺れます。
１階部分では、震度２であっても、３階部分では、震度３程度に体感できます。
また、狭小住宅であれば、３階部分の重心を間取りから見つけて、柱の部分を振子の原理を利用して身体全体で揺さぶると、私一人の力でも建物を揺らすことが出来ますよ。
最後に、私が実施する建物診断、非破壊検査、耐震診断、物件調査は、購入しようとする物件を詳しく調べて問題点を客観的に見つけることが出来ますが、『利便性』『陽当り』『広さ』『騒音』などは、住む人の感じ方と価値観により異なりますので、営業マンの意見を鵜呑みにせずご自身で判断することをお奨めいたします。
Ｙａｈｏｏ知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。
私は、数多くの新築一戸建の仲介及び建物診断と耐震診断を実施してきました。
２階建と３階建の耐震性能を比較いたしますと、多くの物件で３階建の方が耐震性能が劣ります。
特に狭小住宅の３階建になりますと、１階にビルトインガレージ（屋内車庫）を設ける間取プランが多いことが耐震性能を下げる要因の一つです。
確かに木造３階建となりますと建築確認申請時に構造計算書の添付が義務付けられています。
しかし、正規に構造計算と建築確認の手続きを行なった物件であっても、ビルトインガレージ付３階建の場合は、基準ギリギリでパスしている物件が少なくないので注意が必要です。
耐震では、間取りの壁量バランスを重要視しますので、ビルトインガレージの開口部には、耐震で大切な壁量が圧倒的に不足していることが多いのです。
そこで、ビルトインガレージの開口部付近に袖壁をダブルで抱き合わせをしたり、小さな収納部分を設置して壁量の数値を増やす策をとって構造計算をパスしている物件が多いです。
地震に強い間取りと弱い間取りについては以下をご参照ください。
http://www.0systems.com/index-m01-05.html
また、目黒区、世田谷区、大田区などで狭小住宅を選ぶ際には、以下の点を注意してください。
１．高圧線の電線が近くを通っていて電磁波が発生する
→健康面への影響の可能性。
２．接道間口が狭く車両が入れない敷地
→車庫の設置が不可能。
→将来、建替えの際に重機が入れなく解体費も含めた建築コストが高額になる。
３．狭小地で建物と境界まで離隔距離が殆ど５０ｃｍ未満
→民法では離隔距離５０ｃｍ以上ですが隣接の承諾を得れば５０ｃｍ未満でも可ですが、将来、建替えの際に同等規模の建築が出来なくなる可能性がある。
→エアコン室外機の設置が困難な場合がある。
４．敷地の権利が所有権でなく借地権
→地代が発生する。
→将来、建替え時の問題。
以上は、今まで私が数多くの建物診断を行なった中で狭小住宅の物件で多かった問題点です。
このような物件ですと、住宅としてのニーズが低下しますので、将来、建替え時の問題やリセールバリューが低くなりますので、例え、目黒区、世田谷区、大田区の人気エリアの物件と言えども評価が下がると言えます。
住宅選びの際には、他にも、多くの注意点が御座います。
新築一戸建を購入する際の注意点については、以下をご参照ください。
http://gentosha-go.com/articles/-/4049
あと、木造３階建の３階部分は、よく揺れます。
１階部分では、震度２であっても、３階部分では、震度３程度に体感できます。
また、狭小住宅であれば、３階部分の重心を間取りから見つけて、柱の部分を振子の原理を利用して身体全体で揺さぶると、私一人の力でも建物を揺らすことが出来ますよ。
最後に、私が実施する建物診断、非破壊検査、耐震診断、物件調査は、購入しようとする物件を詳しく調べて問題点を客観的に見つけることが出来ますが、『利便性』『陽当り』『広さ』『騒音』などは、住む人の感じ方と価値観により異なりますので、営業マンの意見を鵜呑みにせずご自身で判断することをお奨めいたします。
回答
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A
回答日時：
2017/5/24 11:39:26
これから私の書くことには矛盾が多くありますw
3階建と言ってもとてもしっかりしているとは思います。
それでも大田区の下の方はそこそこ不安があります。
なので、大田区でも西北、目黒、世田谷の方がより良いでしょう。
でも、当該地はいずれも人気のエリアで、鉄道利用を考えたらとても1億では「これで1億」というのしかないでしょう。目黒なんかは「中目黒」「自由が丘」「恵比寿」がある所なので、最初から除外です。
1億で「まあまあ」となると普通は端の地域になるのですが、これが大田区と世田谷区は端が「田園調布」「二子玉川」「成城学園」と名だたる住宅街となります。なので、ほぼ無理です。
なので、近隣のそっくりさんがよろしいと思われます。
狛江市、調布市などは地元不動産屋も「成城学園」と詐称する地域ですw
狛江や調布なら結構良いの買えますよ。
3階建と言ってもとてもしっかりしているとは思います。
それでも大田区の下の方はそこそこ不安があります。
なので、大田区でも西北、目黒、世田谷の方がより良いでしょう。
でも、当該地はいずれも人気のエリアで、鉄道利用を考えたらとても1億では「これで1億」というのしかないでしょう。目黒なんかは「中目黒」「自由が丘」「恵比寿」がある所なので、最初から除外です。
1億で「まあまあ」となると普通は端の地域になるのですが、これが大田区と世田谷区は端が「田園調布」「二子玉川」「成城学園」と名だたる住宅街となります。なので、ほぼ無理です。
なので、近隣のそっくりさんがよろしいと思われます。
狛江市、調布市などは地元不動産屋も「成城学園」と詐称する地域ですw
狛江や調布なら結構良いの買えますよ。
A
回答日時：
2017/5/22 12:39:04
一戸建ての場合、二階建てよりも3階建ての方がずっと構造計算が厳格で、防火性能も高い基準を求められます。フラット35が利用可能な物件ならば、審査機関にしっかりと検査もされているので大丈夫でしょう。
A
回答日時：
2017/5/21 21:23:40
どんな地震が来るかわかりませんし、単なる営業トークを鵜呑みには出来ませんね。
そこまで言うなら、一筆書いてもらいたい気分ですね。
確かに三階建ては構造計算は義務のようですから、ちゃんと計算されていると思いますが、強い風で家がゆれたり、近くを車が通ると揺れるという話もよく聞きます。
三階建ては、階段の昇降が大変ですし、狭小の建売は、軒が浅い、隣家と外壁が近すぎてメンテナンスが大変、隣家と不仲になったらメンテナンスも出来ない可能性がありますので、覚悟が必要に思います。
そこまで言うなら、一筆書いてもらいたい気分ですね。
確かに三階建ては構造計算は義務のようですから、ちゃんと計算されていると思いますが、強い風で家がゆれたり、近くを車が通ると揺れるという話もよく聞きます。
三階建ては、階段の昇降が大変ですし、狭小の建売は、軒が浅い、隣家と外壁が近すぎてメンテナンスが大変、隣家と不仲になったらメンテナンスも出来ない可能性がありますので、覚悟が必要に思います。
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