教えて！住まいの先生

こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
長文になりますが、ご参考になれば幸いです。

1】築年数について
マンションですと、築60年くらは普通に持ちますので、今築15年ですと、あと40年は全く問題ありません。但し、適切に管理されていることが前提になりますので、下記の点をチェックしてください。
①マンション全体の戸数：理想的には100戸以上、最低50戸以上
②修繕積立金の平米単価が妥当か？：200～250円/㎡
③修繕積立金の滞納額（マンション全体）

①については、全体戸数が少ないマンションは修繕積立金の金額も少なく、将来タイムリーに必要な修繕を行えない場合や将来追加で一時金の徴収や場合によっては管理組合（全住戸）として銀行から借り入れしないといけないようなリスクが生じやすくなります。
②については、例えば80㎡の部屋ですと、月16000円～20000円の修繕積立金がないと、将来必要な修繕が行わうことが難しいという国土交通省の目安が提示されているのですが、全戸数が多い大規模マンションほど、この平米単価は安く抑えることが可能になります。仮に現在購入予定の物件の修繕積立金の平米単価が著しく安い場合は注意してください。
③については、修繕積立金の滞納が多くなると、当然将来の修繕が困難になるのですが、築15年ではあまり滞納が多くないのが普通です。もし、滞納額が200万円以上あるなど、極端に多い場合はその理由を不動産会社に確認してください。滞納が全くないマンションも少ないのですが、何百万もある場合、複数の人が滞納しているケースもあり、そのようなマンションは築年数が古くなると更に滞納が増えるリスクがありますので要注意です。重要事項なので不動産会社には調査して報告する義務があります。

2】誰に相談するか？について
基本的に多くの一般個人は生涯に数回程度しか、住宅を購入しませんので、知識や経験は限られるため、自分の経験や価値観でバイアスがかかったことしかアドバイスできません。また、不動産会社の場合は営業的なバイアスがかかりますので、ここも中立ではありません。もし本当に中立的なアドバイスが欲しい場合は、有料の不動産コンサルテイング会社に頼むしかありませんが、最終的には自分で何件も物件を見て、いろんな不動産会社と話をして自分で判断するしかないと思います。参考程度に人に意見を聞くのは良いのですが、失敗しても全て自己責任であることは変わりませんので。

3】ローンについて
今、フラット20をご検討とのことですが、フラット20ですと金利も低く、将来のインフレ時の金利上昇にも対応できるので、良いのではないかと思います。長期のローンですとフラット35と銀行の変動金利の金利差が大きいので迷いますが、20年以内であれば、諸費用や金利の安さなどを考えると、ネット系銀行の変動金利の商品の方がかなりお得感はありますが、インフレリスクはヘッジできませんし、フラット20の方が公共性が強いローンで、審査も通り易いので、お勧めかと思います。ご不安の場合は銀行の変動金利で仮に5年毎に金利が0.5％上昇した場合のシミュレーションをしてもらうと良いと思います。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この回答が不快なら