教えて！住まいの先生
Q 80世帯の民間分譲マンションに住んでいます。
マンションの大規模修繕について質問させて頂きます。
近年の地震・台風などの被災による建物被害は、分譲購入した各自持分の修理は仕方がないですが、共用部分の修理が修繕積立金を上回った場合、区分所有者が分担して支払う事になりますが、高齢者が多くなり心配しています。
築26年で、修繕積立金はシッカリと積み上げてきましたが、大規模修繕の必要箇所も増えてきました。
地震災害で共用箇所に大きなダメージが出て、積立金が不足し、個人負担金が支払い出来ず、建物所有権を放棄して引越した方達が多く出て建物解体となった場合、解体費用も支払拒否されてしまうと、再建も出来ません。
管理費から支払ってきた保険で賄えない金額となると、区分所有者全員の居住場所が無くなる、という問題になってしまいます。
これから、大規模修繕の時期に入りますが、(1)なるべく積立金を残して、最低限の改修工事にすべき
(2)大型被災をさけるため、積立金残がすくなくなっても、シッカリと耐震強化して地震.大型台風にそなえる修繕をするべき。
住民の意見は分かれます。
区分所有者には、どの様な説明をして不安を取り除いてあげれば良いのでしょうか？
ご指導いただけます様お願い致します。
近年の地震・台風などの被災による建物被害は、分譲購入した各自持分の修理は仕方がないですが、共用部分の修理が修繕積立金を上回った場合、区分所有者が分担して支払う事になりますが、高齢者が多くなり心配しています。
築26年で、修繕積立金はシッカリと積み上げてきましたが、大規模修繕の必要箇所も増えてきました。
地震災害で共用箇所に大きなダメージが出て、積立金が不足し、個人負担金が支払い出来ず、建物所有権を放棄して引越した方達が多く出て建物解体となった場合、解体費用も支払拒否されてしまうと、再建も出来ません。
管理費から支払ってきた保険で賄えない金額となると、区分所有者全員の居住場所が無くなる、という問題になってしまいます。
これから、大規模修繕の時期に入りますが、(1)なるべく積立金を残して、最低限の改修工事にすべき
(2)大型被災をさけるため、積立金残がすくなくなっても、シッカリと耐震強化して地震.大型台風にそなえる修繕をするべき。
住民の意見は分かれます。
区分所有者には、どの様な説明をして不安を取り除いてあげれば良いのでしょうか？
ご指導いただけます様お願い致します。
質問日時：
2020/9/24 18:05:46
解決済み
解決日時：
2020/9/30 22:36:37
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 156 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/9/30 22:36:37
(1)と(2)のどちらか選ぶというのが、ちょっと違う気がします。そもそも大規模修繕は修繕が必要な箇所を行うもので、将来的な不足の事態に備えてなるべく残しておくのが基本です。ですから(1)は大規模修繕の大原則であり、これを除外するというのは私にはあり得ない選択に思えます。
(2)は自然災害に対しての備えの話だと思います。耐震強化とありますが、築26年ということは新耐震基準で建設されているはずです。新耐震基準の建物で耐震補強などをするのは珍しいですが、現在、耐震性に何か問題が出ているのでしょうか。
＞修繕積立金はシッカリと積み上げてきましたが
なにをもって、シッカリ積み立てているとお考えでしょうか。長期修繕計画の定期的に見直しを管理会社任せにすることなく管理組合で行い、その結果に応じて修繕積立金の見直しを行って金額を改定し続けたでしょうか。過去の大規模修繕においても管理会社に任せるのではなく、専門家を招くなどして精査して過剰な出費を避けることをしたでしょうか。
大変失礼とは存じますが、質問を読んでいて、現状認識がどの程度できているのだろうかと疑問を持ちました。また質問内容に明確にお答えすることは困難です。(2)に関して、具体的にどのような不安があり、どのような対策を行おうとしているかわからないからです。
台風や地震によって、どのような被害を想定していて、それに対してどのような対策工事を行おうとしているか、もう少し具体的に書いていただけると助かります。
(2)は自然災害に対しての備えの話だと思います。耐震強化とありますが、築26年ということは新耐震基準で建設されているはずです。新耐震基準の建物で耐震補強などをするのは珍しいですが、現在、耐震性に何か問題が出ているのでしょうか。
＞修繕積立金はシッカリと積み上げてきましたが
なにをもって、シッカリ積み立てているとお考えでしょうか。長期修繕計画の定期的に見直しを管理会社任せにすることなく管理組合で行い、その結果に応じて修繕積立金の見直しを行って金額を改定し続けたでしょうか。過去の大規模修繕においても管理会社に任せるのではなく、専門家を招くなどして精査して過剰な出費を避けることをしたでしょうか。
大変失礼とは存じますが、質問を読んでいて、現状認識がどの程度できているのだろうかと疑問を持ちました。また質問内容に明確にお答えすることは困難です。(2)に関して、具体的にどのような不安があり、どのような対策を行おうとしているかわからないからです。
台風や地震によって、どのような被害を想定していて、それに対してどのような対策工事を行おうとしているか、もう少し具体的に書いていただけると助かります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/9/30 22:36:37
具体的で的確なアンサーを何度も頂き、大変有り難く感謝申し上げます。皆様の心のこもったご指摘がとても嬉しかったです。何人もの方々からベストアンサーに相応しい回答を頂きましたが、こちらの方が添付頂いたサイトが、素晴らしかったので決めました。他の方々も真剣に考えて頂き本当に有難うございました。皆様に深く感謝申し上げます。
回答
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関西にてホームインスペクション（住宅診断）を手がける一級建築士の吉永です。マンションの長期修繕計画の見直し業務も行っています。
今後について二つの選択肢を示されていますが、(2)の耐震性については築26年であれば新耐震基準の時期に建てられていますの耐震補強の必要はまずありません。次に台風対策ですが近年の台風では手摺り板やバルコニーの隔板が飛散する被害がありました。一般的な長期修繕計画では3、4回目の大規模修繕でこれらは取り換える計画になっていると思います。これらを2回目の大規模修繕に前倒しして現状より飛びにくいものに変えると修繕費の範囲に収まりやすくなります。ですので(2)は選択肢として有効ではないと思われます。ケチりすぎて劣化を早めない程度に(1)を行うのが妥当でしょう。
以上参考になりましたらさいわいです。
今後について二つの選択肢を示されていますが、(2)の耐震性については築26年であれば新耐震基準の時期に建てられていますの耐震補強の必要はまずありません。次に台風対策ですが近年の台風では手摺り板やバルコニーの隔板が飛散する被害がありました。一般的な長期修繕計画では3、4回目の大規模修繕でこれらは取り換える計画になっていると思います。これらを2回目の大規模修繕に前倒しして現状より飛びにくいものに変えると修繕費の範囲に収まりやすくなります。ですので(2)は選択肢として有効ではないと思われます。ケチりすぎて劣化を早めない程度に(1)を行うのが妥当でしょう。
以上参考になりましたらさいわいです。
A
回答日時：
2020/9/25 08:51:54
質問を拝見して、思った事を書いて見ます、修繕積立金の内容に誤解があると考えます修繕積立金とは、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とするもので、災害（地震・台風）に対応して積立てはいません、だから災害修繕に使うと不足するのは当然な事です。災害等は保険等で対応すべき問題だと思います。災害時に積立金を取り崩す考えは間違いだとおもいます。また、地震災害で大きなダメージを受けて、解体費用とは、解体して敷地を売却するのですか？その先建替えをするのですか？解体と建替えは現実的には、不可能だと考えます！（新築購入時と同額程度の資金が必要だと考えます）築26年でその様なダメージをうければ、近隣地区も、ほぼ壊滅的なダメージを受けていると思いますが？（2）の耐震強化とは、新耐震基準である貴方のマンションでは無意味だと思います（新耐震基準では震度７での倒壊しないと云う基準でそれ以上の耐震強化は、無意味です）また高齢者が多くなり心配➡年金生活者＝金銭的余裕がない？それは、貴方の考えで、お金持ちかも分かりませんよ！区分所有者には、どの様な説明・・あくまで自己責任で、個々で考える問題だと思います、貴方の様な人が多くいれば、組合運営が適切に行われ快適な生活が送れると思います！あまり考えすぎると、不安になりストレスで病気になりますよ！
A
回答日時：
2020/9/25 07:27:43
管理会社や顧問管理士などとしっかり相談することです
A
回答日時：
2020/9/24 20:05:25
どう説明しても不安はなくならないと思います。
住み始めは先の話と思っていたことが30年、40年と経ち問題が出てしまうのが共同住宅、マンションですので。。
住み始めは先の話と思っていたことが30年、40年と経ち問題が出てしまうのが共同住宅、マンションですので。。
A
回答日時：
2020/9/24 19:37:08
中途半端な回答（？）となりますがご容赦。
①修繕積立金は建て替え費用に充当できますか（資金使途の規定）？
②大規模修繕は所定（既定）の事業ですから、その通りに実施すべきでは？
③天災への備えは天井知らずになりませんか？
④建て替えはこれらとは別次元で考えるべきでは？
とりあえず悪しからず。
①修繕積立金は建て替え費用に充当できますか（資金使途の規定）？
②大規模修繕は所定（既定）の事業ですから、その通りに実施すべきでは？
③天災への備えは天井知らずになりませんか？
④建て替えはこれらとは別次元で考えるべきでは？
とりあえず悪しからず。
A
回答日時：
2020/9/24 18:42:56
どうするのが良いか？を考えるには、費用便益分析を行う方法があります。
被災の確率等を想定し被災の度合い別に各補修費用や被災対応費用を算出します。
想定する様々なケースに対して便益（利益や得）と費用（工事に掛けた費用等）をそれぞれ算出し 便益÷費用が最も大きな数字となるケースを選択する手法です。
国交省が、費用便益分析マニュアルを公開しております。
HPでダウンロードできます。
(1)も(2)もそれぞれケースのうちの１つですが、
例えば外壁補修のグレードは下げて基礎の補強が最も良いというケースになる事もありえます。
また、外観の費用を下げる事によって、災害に強くなっても資産価値が下がる事も考えられます。
何を考えに組み入れるかは無限大ですが、ある程度評価するパラメータを絞らないと結論はでませんよ。
被災の確率等を想定し被災の度合い別に各補修費用や被災対応費用を算出します。
想定する様々なケースに対して便益（利益や得）と費用（工事に掛けた費用等）をそれぞれ算出し 便益÷費用が最も大きな数字となるケースを選択する手法です。
国交省が、費用便益分析マニュアルを公開しております。
HPでダウンロードできます。
(1)も(2)もそれぞれケースのうちの１つですが、
例えば外壁補修のグレードは下げて基礎の補強が最も良いというケースになる事もありえます。
また、外観の費用を下げる事によって、災害に強くなっても資産価値が下がる事も考えられます。
何を考えに組み入れるかは無限大ですが、ある程度評価するパラメータを絞らないと結論はでませんよ。
A
回答日時：
2020/9/24 18:17:10
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