教えて！住まいの先生
Q 不動産の説明責任について。 5年前に池沿いの戸建てを建売で購入しました。 最近近所の人から以前辺りに地盤の問題が発生したことがあると聞きました。
家が傾きビー玉が転がる状態になり耐震工事を余儀なくされたとか。
池沿いに五軒連なっており、その内一軒を取り壊し建てたのが我が家です。
この家を建てる前に地盤改良を行った事は資料があるので知っていました。
しかし上記の問題があったことを説明された記憶がありません。
売主は地盤改良を施せば説明する責任はないのでしょうか。
また、不動産重要書類の中のここを見ればこの類の説明が記載されているという箇所があればご教示いただきたいです。
池沿いに五軒連なっており、その内一軒を取り壊し建てたのが我が家です。
この家を建てる前に地盤改良を行った事は資料があるので知っていました。
しかし上記の問題があったことを説明された記憶がありません。
売主は地盤改良を施せば説明する責任はないのでしょうか。
また、不動産重要書類の中のここを見ればこの類の説明が記載されているという箇所があればご教示いただきたいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/13 18:10:15
５年前の記憶が無いと仰られても、それはある意味仕方がないと思います。
言った言わないは止めた方が良いでしょう。
次に重要事項説明書に記載があるかどうか。
あるとすれば、末尾の「その他」や「特約」に記載があるかもしれません。
ただ、地盤改良を行った資料があるとなれば、
それは地盤が軟弱だったという事実を誰でも容易に想像できます。
つまり、
・地盤が弱い説明があり、
・そのために地盤改良を行った。
・だから安心です～のような説明があったと想像できます。
すべからく池や河川の近くや、水を想起させるような住居表示の地域は地盤が弱い傾向があります。
ご近所の傾きについてですが、そのご近所の建物の築年月はいつ頃ですか？
一言昔の建物は基礎の仕様も昨今とは異なる可能性があります。
建築基準法はＳ56年の大改正の後、阪神淡路や中越や東北、熊本などの震災を経て、日々改正されております。
したがって、古い家程あなた様の家より耐震性やその他性能は劣っているのは自然のことです。
さて、前置きが長くなりましたが、
実際あなた様の住宅に傾きなどの不備や障害が生じてますか？
生じているならば購入した不動産会社へ問合せてみてはどうでしょう。
５年前であれば「品確法」に定める10年保証の対象になる住宅だと思いますので、住宅における基礎や外壁や屋根、傾きなど重大な瑕疵については保険での是正対象になる可能性が高いです。
ただ、実害が無い場合には冒頭の通り、言った言わないになるので、嫌な気持ちが膨らむだけで誰も得はしません。
私も川に近い住宅を購入しましたが、堤防沿いを子供と散歩したりと環境を楽しんでおります。
川が氾濫したら自己責任だと思ってます。
不動産業者より
言った言わないは止めた方が良いでしょう。
次に重要事項説明書に記載があるかどうか。
あるとすれば、末尾の「その他」や「特約」に記載があるかもしれません。
ただ、地盤改良を行った資料があるとなれば、
それは地盤が軟弱だったという事実を誰でも容易に想像できます。
つまり、
・地盤が弱い説明があり、
・そのために地盤改良を行った。
・だから安心です～のような説明があったと想像できます。
すべからく池や河川の近くや、水を想起させるような住居表示の地域は地盤が弱い傾向があります。
ご近所の傾きについてですが、そのご近所の建物の築年月はいつ頃ですか？
一言昔の建物は基礎の仕様も昨今とは異なる可能性があります。
建築基準法はＳ56年の大改正の後、阪神淡路や中越や東北、熊本などの震災を経て、日々改正されております。
したがって、古い家程あなた様の家より耐震性やその他性能は劣っているのは自然のことです。
さて、前置きが長くなりましたが、
実際あなた様の住宅に傾きなどの不備や障害が生じてますか？
生じているならば購入した不動産会社へ問合せてみてはどうでしょう。
５年前であれば「品確法」に定める10年保証の対象になる住宅だと思いますので、住宅における基礎や外壁や屋根、傾きなど重大な瑕疵については保険での是正対象になる可能性が高いです。
ただ、実害が無い場合には冒頭の通り、言った言わないになるので、嫌な気持ちが膨らむだけで誰も得はしません。
私も川に近い住宅を購入しましたが、堤防沿いを子供と散歩したりと環境を楽しんでおります。
川が氾濫したら自己責任だと思ってます。
不動産業者より
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/13 18:10:15
今現在我が家に問題は生じておりません。
もしもの場合に向けて前知識を入れておきたく質問いたしました。
質問文にある傾きが発生したのは我が家のある土地に建っていた家ではなく4軒隣の事なのですが築40年を越えていると思われます。傾き対策のため大掛かりな工事を施したと聞いています。
皆さまにご教示いただき何かあった場合においても売主に責任を問えない事を理解いたしました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/1/13 14:42:22
説明義務があるかないかで言ったらないです。
新築するのであれば新築する建物に合わせた地盤調査を行い、その結果改良が必要になって改良が施された。
その事実があり資料を貰い、説明を受けているのであればそれで十分です。
他の方も書かれていますが以前あった建物が建築基準法改正前の古い建物だった場合は現代の話に当てはめてもどうしようもいないです。
例えばそのころは田んぼを質の悪い土で埋め立てて地盤調査もろくにせず（調査しようという考えがまだなかったレベル）家を建てているような時代です。
緩い地盤にも関わらず建築した従前の建物に問題があったということであり、その建物は解体されているためそういった観点からも説明義務はありません。そもそも売主の業者自体従前の家でそのような問題があったことを知らない可能性だってありますしね。
新築するのであれば新築する建物に合わせた地盤調査を行い、その結果改良が必要になって改良が施された。
その事実があり資料を貰い、説明を受けているのであればそれで十分です。
他の方も書かれていますが以前あった建物が建築基準法改正前の古い建物だった場合は現代の話に当てはめてもどうしようもいないです。
例えばそのころは田んぼを質の悪い土で埋め立てて地盤調査もろくにせず（調査しようという考えがまだなかったレベル）家を建てているような時代です。
緩い地盤にも関わらず建築した従前の建物に問題があったということであり、その建物は解体されているためそういった観点からも説明義務はありません。そもそも売主の業者自体従前の家でそのような問題があったことを知らない可能性だってありますしね。
A
回答日時：
2024/1/13 00:43:27
池沿いならそういったリスクはあって当然だと考えます。
A
回答日時：
2024/1/7 15:32:46
まずは素人であろうご近所の意見を鵜呑みにせず、建売業者に事実確認されてはいかがでしょうか？
地盤に問題が発生しているのに耐震工事をやるって意味不明です。
地盤の問題ではなく取り壊された建物に問題があったのかもしれません。
そうであれば説明義務も何もありません。
仮に地盤に問題があったのであればその事実を説明していないのは不親切かもしれませんが、それに対応した地盤改良をしていて今現在何も問題が起きていないのであれば声を上げるほどの事でもないと思います。
地盤改良工事の資料を渡されているのであれば説明義務も果たされていると思いますが。
地盤に問題が発生しているのに耐震工事をやるって意味不明です。
地盤の問題ではなく取り壊された建物に問題があったのかもしれません。
そうであれば説明義務も何もありません。
仮に地盤に問題があったのであればその事実を説明していないのは不親切かもしれませんが、それに対応した地盤改良をしていて今現在何も問題が起きていないのであれば声を上げるほどの事でもないと思います。
地盤改良工事の資料を渡されているのであれば説明義務も果たされていると思いますが。
A
回答日時：
2024/1/7 13:57:15
取り壊した建物の説明をする義務はありません。
但し、地盤が軟弱であること＝地盤改良工事を行ったとして、説明が疎かにはなっているように感じます。（一応、地盤調査データと地盤改良工事の報告書を渡し、『ご確認しておいてください。』でも説明責任は果たしたことになります。）
まぁ、５年前の時のことを言い出すには時間が経ちすぎです。
但し、地盤が軟弱であること＝地盤改良工事を行ったとして、説明が疎かにはなっているように感じます。（一応、地盤調査データと地盤改良工事の報告書を渡し、『ご確認しておいてください。』でも説明責任は果たしたことになります。）
まぁ、５年前の時のことを言い出すには時間が経ちすぎです。
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