教えて！住まいの先生

出来れば、以前に何があったかを近所の人に確認すると良いです。

昔から人が住んでいるような場所は問題ありません。
しかし、沼地だった様なところは×です。

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ハザードマップの意見に賛成です。
あと、
国土地理院だと、
過去の航空写真を閲覧できます。
https://maps.gsi.go.jp/help/intro/looklist/2-nendai.html
御予定の土地とその周辺、
田畑や沼地が無いか、
御確認されてはいかがですか？

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今はあんまり不動産屋は表に出してない物件はないと思いますよ。
あるとすれば、メーカーに直接に行ってください。
メーカーならネットにあげてない自社の物件あるはずです。
建売でも間取りや色が決められる物件ありますよ。
心配なら値段はプラスでかからないのか確認されると良いでしょう。
素敵な住宅に出会えますように！

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前提としてその土地を国交省のハザードマップで調べましょう。地名に沼、谷、河、瀬、海辺も砂地は液状化に注意です。次に交通の便、駅から遠くタクシーばかり使うとバカになりません。教育施設、買い物の便利さも条件です。条件が良ければ資産価値が上がります。今回の場合は土地に建物は指定した業者が建てる条件付きというものと思われます。家も不動産系と住宅系とがあり不動産系は、CMで日本一といい消費者庁に勧告された業者は不動産系で土地を細切れにして、ローコスト住宅で見栄えをよくして家を建て販売するのを一般的に建売と言います。今回の場合は土地に建物は指定した業者が建てる条件付きと思われます。多分住宅系の業者と思われます。知識を得るため住宅展示場巡りをして間取り、設備、インテリアを見て回りましょう。そして建物の打合せ時は営業だけでなく設計士も必ずいれ、打合せ内容は記録するすることです。そして品確法の住宅性能表示制度があり、耐震等級3、劣化等級3，省エネ性能４以上を家族のため遵守しましょう。後悔しないよう勉強しましょう。

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見れるなら、色々見た方が良い。
ネット上に出ている＝売れ残り・・・ものすごく昔の考え方。

後建ての建売、あります。というか、建設条件付きの規格住宅、土地付き規格住宅です。
土地別で規格住宅を建てる、でも費用は変わらない場合が多いです。

標準規格範囲なら価格変動無し、有償オプションも当然あるでしょう。あと、建売は外構がコミかどうか、が問題です。

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とにかく時間をかけて複数の不動産屋さんと一緒に色んな種類の家を見て、自分の条件をリストアップすべきです。

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５年前新築建売を購入しました。
SUUMOを頼りに探しました。

不動産業者さんを通すと仲介手数料を取られます。
いくらの物件かわかりませんが、100万円以上にはなります。
ローンだと最初の１年以上は全部そこへの返済という計算です。
また仲介手数料は物件価格を基礎に計算されるので値引きにも応じられにくいです。
わたしはSUUMOでハウスメーカー直で売られている物件だけに絞って探しました。

＞ネット上に出ている＝売れ残り
完成したらすぐにでも売りたいのが売主です。
日が経つと値下げもしていかないといけなくなりますから必死です。
「まずはクローズドで待って、売れなきゃそのうちネットに出そう」なんて悠長なものではありません。
うちはSUUMOで数十軒を見てまわりましたがオトリ広告的なものも１軒もなかったです。

＞まだ建っておらず、契約が決まり次第建てる予定
こういうのは「建売」ではなく「売建」と言います。
同じ住宅ですが「建てて売る」のではなく「売ってから建てる」のです。
最大のメリットとしてはフローリングや壁クロス、システムキッチンの色などを選択することができることがほとんどです。
わたしもいろいろ見てまわって、立地も建物も申し分ないのに「なんでフローリングがこんな色？ どうして壁クロスが花柄？」など残念なとこがありやめました。
売り建てのデメリットは値引きがほぼありません。
建売は建築後すぐは値引きはないです。しかし１年売れなかったらもう新築は名乗れず「中古未入居物件」となるのでますます売れなくなるので、半年過ぎたあたりからは値引きを繰り返し、最後には利益がなくなっても投げ売りです。
ハウスメーカーにとっては売り建てはそのリスクがないのです。

＞最後に、建売を買うにあたって、不動産会社との話し合いやモデルルーム
＞見学でこれだけは確認すべきことがあれば教えてください。

前述のとおり不動産業者ではなくハウスメーカーと交渉することをお勧めします。
こういう質問もハウスメーカーのほうが答えてくれます。
不動産屋さんが家を建てたわけではないですからね。

まず今は法律が変わって、手抜き工事で欠陥住宅なんか作ったらあとあとハウスメーカーが大きな痛手を負うので、建売でもまずそういうものはないので、まずは賃貸アパートを見に行くような考えでいいです。
つまり質問者さまがこの部屋はどう使おうか、家事導線は使いやすいか、日当たりは？みたいなとこです。
もう家は出来上がっているので、「廊下をもう少し広げることは可能ですか？」みたいなこと言っても仕方ないので、質問ってそれほどありません。
せいぜい「引き渡しまでに和室を洋室に変更できますか？変更するとしたらいくらくらいかかりますか？」くらいでしょうか。

もちろんハザードマップとか、以前はどんな土地だったか（池だったとか、田んぼで埋め立てからどれくらい経ってるか）、お子様がいらっしゃるなら「小学校までの距離」とかもだいじですが、そんなことは自分でネットで調べたほうが確実です。
また駅までや、最寄りのスーパー、小学校までは実際に自分の足で歩いてみます。

そういうことよりもまずは営業さんにいい印象を持ってもらうことに努めてください。客だからといって横柄な態度をとらないことです。
今後話が進んで購入ということになったらクロスのシワとかサッシの傷とか細かいとこを指摘していくことになりますが、そういうことを言いやすい関係をつくっておくのです。

なお、不動産業者さんと話を進めて、途中でハウスメーカーさんに乗り換えることはできないルールであることも知っておいてください。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
不動産物件の掲載誌は、業者から掲載料を取って掲載し、出版する出版社ですよ。
そして多くは、仲介業者が「集客」のために掲載依頼するのであって、
その掲載物件は、土地面積・建物面積などが「大きい」物件を主とします。
なぜなら、読者に取って、「広いが安い」と、問い合わせが増えるからです。
（従って、崖の上の物件・旗竿型物件などその他が掲載の主体です）

●あるいは、どうしても売れない物件を掲載することなど日常茶飯事です。
････････････････････････････････････････････････････････････
また、後段の建売住宅の疑問は――――――
建売業者が建売を企画する際に、「売れなそうな地域」その他で、建築してから売れないより、事前に土地だけで売り出し、建物の概要は買主の希望を生かす、と言う手法で、これを通称、「売り建て住宅」と称します。

この場合、建物の下限額はありますが、上限はありません。
従って、買主の意向はある程度受け入れてくれます。
（ただし、少しでもあなたの意向が入れば、キャンセルは不可となります）

●ただ言えるのは、しろうとが注文建築するより、売主業者が提案する間取りの方が、動線その他を踏まえていますので、任せた方が安全です。

※参考までに、ひと頃よくあった、応接４点セットで、ソファに座った家族が円満にテレビを楽しむ――――ことに多くの人が憧れました。
しかし現実には、夜遅く帰宅した父が応接セットを背に寄りかかり、床に座って食事する、これが多くの家庭の一般光景でしょう。

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不動産を購入する場合は信頼できる仲介業者を入れた方がいいですよ。

特に建売は相手がプロですからね。
世の中､いい加減な建売業者もいます。
そういう悪徳業者ですと､相手が直接の一般エンドユーザーの場合には､なんだかんだと言って総額を上げてくることもあり得ますし､引き渡し後に何か不都合があっても対応が遅いなんてこともあり得ます。
ナメてますからね。

そもそも､不動産仲介業者は単に物件紹介のみならず､依頼者を守って安全な取引をするのが仕事です。

まあ､仲介業者にもテキトーがいますので､そんなのに当たったら仲介手数料はかかるわ､仕事をしないわで、踏んだり蹴ったりなこともありますから、困ったものではありますが・・・

ご質問の回答としては不十分かもですが､不動産取引には自分の味方になって仕事をしてくれる､信頼できる仲介業者が不可欠だと思いますよ。

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最近のスーモ、早いです。更地になった直には掲載されています。
建て売りは、水栓どれとか風呂の型どれとか床板がどれとか煩わしさがなくて楽です。近所と素材や工期を合わせることで安くなっています。今なら間取りプランも選べるなら、とてもラッキーです。
床材指定でいいんだけど暗めが良いなとか、今なら色に注文効きます？とか、オプション(追加料金)で良いんだけど、ガス台ピピッとコンロになりません？とか入れたいトイレがあるんだけど可能？とかも、聴いても良いかな。向こうの予定より高級だったらプラスになると思います。

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