教えて！住まいの先生
Q 土地の境界を示す杭を打つべきでしょうか？ 先日知人が自宅（一戸建て）を売却しようか悩んでいると相談を受けました。
築50年を迎える自宅を引っ越しすべきかリフォームして住み続けるかと言った簡単な相談だったのですが、そこで意外な話が出ました。
知人によると、実は後から建った隣の家（築40年程度）が知人の家の土地を越境して建っており、本来は隣家の外壁から10センチ程度内側までが知人の土地であるとの事でした。
建ててる時から越境は分かっていたが、まあ良いかという感じで放っておいたそうです。
登記簿を確認すれば越境はわかるとの事でした。
現在隣家は中古住宅として売りに出されており、時々内覧の方が来られています。
私はその話を聞いて、不動産の素人ながら驚き、隣家の売買が成立する前に、知人の家の境界を示すものを設置した方が良いのでは？と提案しました。
ちなみに、隣家を売っている不動産会社も越境の事実は知っているようですが、隣家が不動産屋に渡ったとされる今から半年ほど前に、知人とその不動産屋との間で隣家が知人の土地を越境しており、建て直す際には土地を返しますという確認の書類は交わしたとの事でした。
私にはそんな書類はなんの意味もなく思います。
知人にも、「あなたが今から家を売却する場合、次に購入される方にどう説明するのか？普通に考えたらそんなややこしい土地は売れないのでは？」と伝えています。
隣家が売れてしまい、新しい人が引っ越してきたらいきなりお互いに問題を抱えて暮らすことになると思います。
土地の境界を示す杭も全くない状況で、引っ越し後にその事実を告げられる隣家もたまったものではありません。
早急に杭を打ち、これから内覧に来られた方にこう言った問題がある事を示す必要があると思うのですが、どう思われますか？
知人によると、実は後から建った隣の家（築40年程度）が知人の家の土地を越境して建っており、本来は隣家の外壁から10センチ程度内側までが知人の土地であるとの事でした。
建ててる時から越境は分かっていたが、まあ良いかという感じで放っておいたそうです。
登記簿を確認すれば越境はわかるとの事でした。
現在隣家は中古住宅として売りに出されており、時々内覧の方が来られています。
私はその話を聞いて、不動産の素人ながら驚き、隣家の売買が成立する前に、知人の家の境界を示すものを設置した方が良いのでは？と提案しました。
ちなみに、隣家を売っている不動産会社も越境の事実は知っているようですが、隣家が不動産屋に渡ったとされる今から半年ほど前に、知人とその不動産屋との間で隣家が知人の土地を越境しており、建て直す際には土地を返しますという確認の書類は交わしたとの事でした。
私にはそんな書類はなんの意味もなく思います。
知人にも、「あなたが今から家を売却する場合、次に購入される方にどう説明するのか？普通に考えたらそんなややこしい土地は売れないのでは？」と伝えています。
隣家が売れてしまい、新しい人が引っ越してきたらいきなりお互いに問題を抱えて暮らすことになると思います。
土地の境界を示す杭も全くない状況で、引っ越し後にその事実を告げられる隣家もたまったものではありません。
早急に杭を打ち、これから内覧に来られた方にこう言った問題がある事を示す必要があると思うのですが、どう思われますか？
質問日時：
2024/4/19 19:34:08
解決済み
解決日時：
2024/4/20 07:26:36
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 102 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/20 07:26:36
>>知人とその不動産屋との間で隣家が知人の土地を越境しており、建て直す際には土地を返しますという確認の書類は交わしたとの事でした。
その書類は、相手の行為を要求する債権的効果しかないので、消滅時効にかかるので10年おきに更新の承諾印をお互い付くべきでしょう
あと民177条で、権利の得喪は登記なくして第三者に対抗することを得ず・・なので、分筆所有権移転を怠った場合、購入者に主張できない可能性もあり、また時効取得される可能性もあります
無論ベストは、境界確定を行い分筆所有権移転をしておけば問題は発生しませんが、費用は50～200万くらいかかります
簡便法としては土地家屋調査士や測量士に図面を作成してもらい、杭や鋲を打ってもらい、所有権の境界の証明書としてお互いが持っておくことです。登記申請をしないなら30万くらいで済むと思われます（これももちろんケースバイケースですが）
そしてその旨不動産屋に伝えて、購入者との間でもその合意を引き継いでもらう事です。これはなかなか困難が付きまとうでしょうが、クリアするしかないです。
あともう一つベスト案は、分筆所有権移転して、越境箇所を分筆所有権移転して、現隣人に購入してもらう事です。あとから越境したのは現隣人なのだから、隣人にはその潜在的な責任があるはずです
その書類は、相手の行為を要求する債権的効果しかないので、消滅時効にかかるので10年おきに更新の承諾印をお互い付くべきでしょう
あと民177条で、権利の得喪は登記なくして第三者に対抗することを得ず・・なので、分筆所有権移転を怠った場合、購入者に主張できない可能性もあり、また時効取得される可能性もあります
無論ベストは、境界確定を行い分筆所有権移転をしておけば問題は発生しませんが、費用は50～200万くらいかかります
簡便法としては土地家屋調査士や測量士に図面を作成してもらい、杭や鋲を打ってもらい、所有権の境界の証明書としてお互いが持っておくことです。登記申請をしないなら30万くらいで済むと思われます（これももちろんケースバイケースですが）
そしてその旨不動産屋に伝えて、購入者との間でもその合意を引き継いでもらう事です。これはなかなか困難が付きまとうでしょうが、クリアするしかないです。
あともう一つベスト案は、分筆所有権移転して、越境箇所を分筆所有権移転して、現隣人に購入してもらう事です。あとから越境したのは現隣人なのだから、隣人にはその潜在的な責任があるはずです
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/20 07:26:36
他の回答者も含め、丁寧な回答ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/4/19 20:03:16
①、質問とする土地建物の所有権者は、自己の不動産所有権者であり、
また、売り主は民法第560条で、買主に対して登記登録その他の売買
の目的である権利移転についての対抗要件を備える義務を負うとある。
②、また民法第561条に他人の権利(権利を一部が他人に属する場合に
おけるその権利の一部も含む)を売買の目的としたときは、その権利を
取得して買主に移転する義務を負うとあり。故に、宅地の周囲や道路
幅員を含めた地権者へ立ち合いと境界標のコン杭打ちには、土地家屋
調査士事務所へ依頼をする。境界確定図面には関係者の同意署名と捺
印を得るまでの責任はあります。その費用に転売に含めるかは別です。
また、売り主は民法第560条で、買主に対して登記登録その他の売買
の目的である権利移転についての対抗要件を備える義務を負うとある。
②、また民法第561条に他人の権利(権利を一部が他人に属する場合に
おけるその権利の一部も含む)を売買の目的としたときは、その権利を
取得して買主に移転する義務を負うとあり。故に、宅地の周囲や道路
幅員を含めた地権者へ立ち合いと境界標のコン杭打ちには、土地家屋
調査士事務所へ依頼をする。境界確定図面には関係者の同意署名と捺
印を得るまでの責任はあります。その費用に転売に含めるかは別です。
A
回答日時：
2024/4/19 20:02:15
建て直す際には土地を返しますという確認の書類は交わしたとの事でした。
この書類を確実なものにする為の行為は必要でしょうね。
司法書士などに依頼して法的に通ずる書類にする。
現状での確定測量をして、越境部分を現在の地価で買い取らせる。
逆に強く出て、相手方から土地の時効取得を言われるかもしれません。
その場合、知人が不利になりますよ。40年もの間、建物があり占用の
意図を示して存在してたのですから時効取得も可能なはずです。
この書類を確実なものにする為の行為は必要でしょうね。
司法書士などに依頼して法的に通ずる書類にする。
現状での確定測量をして、越境部分を現在の地価で買い取らせる。
逆に強く出て、相手方から土地の時効取得を言われるかもしれません。
その場合、知人が不利になりますよ。40年もの間、建物があり占用の
意図を示して存在してたのですから時効取得も可能なはずです。
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