教えて！住まいの先生

まさにウチも注文住宅を建てようとしています。土地から探しています。私がやったことですが、まず月々の返済額から予算を決めました。ローンは変動か固定か迷いますよね、自分がどれだけリスクを取れるかによりますが、今はフラット35に子育て支援・高性能住宅支援で当初の金利を最低5年最大1%マイナスにできるプランもあるので、一旦固定にして金利動向見るのもありかなと思ってます。この辺は金利差次第ですね。
変動金利はネット銀行がいちばん良いです。ウチも相談しましたが、FPはあてになりませんでした（ハズレを引いただけでしょうが）繋がってる地銀の事前審査してるだけでした。
一度ネット銀行で事前審査をするといいと思います。
ペアローンがリスクなのは間違いないですが、リスクをよく考えた上で採用するのなら良いと思います。
子どものために発言に難癖つける人もいますが、家族の幸せをいちばん考えているのは家族です、あなたの選択がいちばんです。ウチなんて子ども3人です。教育費はかけようと思ったらいくらでもかかります、家なんて建ててる場合じゃありません。でも建てます。よくよく考えて考えて決めました。では
良い家が建てられますように！

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家を建てる場所に依りますね。同じ市内でも土地の値段が10倍程度異なりますので、旗竿地や接道路の条件が悪い土地であれば、土地代のコストを下げることが可能です。また、建築条件付きの物件を探したり、建売住宅を検討したりするとコストを抑えることができますね。

土地代をいかに抑えるかが、総支払額を抑える秘訣だと思います。

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31歳で戸建てを購入して、56歳で住宅ローンを完済した者です。
私の場合、既婚、子供なし、妻は専業主婦でした。
ローンを組んだ時の年収は、650万円くらいで完済時は1000万くらいの年収になっていました。
組んだローンは、2500万円で、この場合かなりの楽々の支払いでした。
私は車が好きなので、車にもお金をかけられました。
お金の使い方次第ですが、年収の6倍くらいまでの借り入れが良いと思います。
あと、ローンが、55歳くらいで完済すると後が楽ですよ。
老後の貯蓄も可能になります。
参考になれば幸いです。

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総支払額は確認されましたか？
億をこえますね。
返済は長く、たいへんだと思いますので、自分でFPの勉強をして、頭金を貯めてからが良いと思います。

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まず初めに、周りや相場と比べる事はほとんど意味がありません！
ご家庭ごとの支出や、どこにお金をかけていきたいかなどによってかなり考え方が変わりますので、逆に言えばそれを決めていけば明確な数字が出せますので、
このくらいの予算で生活をすれば大丈夫！
という範囲を把握して生活することが可能です。

おすすめなのは、3パターンくらい想定し、状況に応じて生活の予算配分をうまくその時々で調整する事です。

なので、基本的には
・悲観パターン
・ノーマルパターン
・昇給も加味したパターン

などでシミュレーションをしてください。

私の場合は、主人の稼ぎで最低家の暮らしを守れるような家計計算で、
尚且つ金利がかなり上昇したパターン
子供は大学だけ私立人数は1人〜2人で計算し、ほとんど昇給もない場合のきつめのシミュレーションでまず毎月のおおよその生活費を出して、
結果しっかり自炊し無駄遣いしなければ運用資金が増えなかったとしても老後黒字でしたが、
そうなると娯楽費用や車関係がやや厳しかったので、

扶養内で働いた場合のパターンにすると、それだけで一気に楽になることがわかり、
実際は同じくらい働いてるのでその分はゆとりになるということがわかりました。

なので、生活費は最悪パターンに抑えつつも、
私の支出に問題がない限りは子供のお祝いの積立や、娯楽の積立、プレゼントの積立、老後の余剰金運用など生活の満足度を上げるのを私の稼ぎで調整できるような形にしております。

そうする事で、かなり気持ちの余裕が生まれました。

お二人のパターンであれば、生活自体は成り立たせることが一般的な支出の範囲であれば
可能だと思います。

ただ、お二人がそれは問題なくお仕事を継続された場合になりますので、
心の平穏のためにも何となく節約するのではなく、
明確にいくら使って良い、と把握するために計算しておくと、とても気持ちが楽になるかと思います。

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世帯年収の6倍までなら支払い可能と一般的に言われてますが、それに当てはめると200万程オーバーする形ですね
不可能では無いですが、余裕の無い生活になりそうです

中古物件のリフォーム等は視野に入れて無いのでしょうか？
断熱性は新築に負けるかも知れませんが、2000年以降の物件なら耐震性も今と同水準ですし長く暮らせると思います

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そもそも、住宅の価格帯は地域によって異なります。
年収がいくらかではなく、どこに住みたいのかが重要です。
そして、ローンは、その取得を可能にするのか、頑張らないと厳しいのか、破綻しそうに無理があるのか、そういった話です。

今の家賃から、どのくらい上がりますか。
それは、その分だけの毎月の貯蓄ペースを下げることになります。



土地価格がいくらで、建物の大きさと建物価格がいくらを想定していますか。
3〜4LDKの建売住宅がどのくらいの相場の地域でしょうか。

お子さん１人であれば、5000万円の住宅ローンは、許容範囲といった辺りでは。
それから、変動金利で予算を立てるのはヤメた方が良いです。
注文住宅であれば、ローン金利が決まるのは、引き渡し当月または前月くらいの話です。

変動金利だと返せる＝金利が上がったら返せないなので、「予算についての質問」なら、変動金利でも全期間固定金利でも返せる、でないと無意味でしょう。


期間固定金利には、ほとんどメリットがないので避けるべきです。
返済額更新時に、125%ルールもなく、優遇金利＝引き下げ幅が悪化するのが一般的なので。


お話からは、私なら、損は覚悟で「夫婦連生ガン団信」のある40年ローンや、「三大疾病ありでの全期間固定金利45年ローン」などを設定します。



今から必要なのは、メンテナンス費用が抑えられる家造り、でしょう。
高額化させてでも、メンテナンス費用とのトータルコストが抑えられるのか。
光熱費が削減できるのか。
オプションに対して、しっかりと取捨選択し、屋根形状（太陽光とメンテナンス性の兼ね合い）や、基礎断熱や屋根断熱（数字の上ではより高額化する）、暖房設備の選択、空調換気システムなどの設備投資が後々までどのようにかかるのか。
私は、お子さん１歳ひとりで増えないのであれば、家自体はかなり小さな家で良くなるため、節約できる要素は多いように思います。

我が家では、妻が一階に和室（畳敷きの部屋が欲しい）といったので、一階1LDKでの一部２階建てになりました。


そして。
当時は、家のサイズに比して、割と高い金額帯でした。
補助金や利子補給制度などを活用しています。
今は、同じような家を建てれば、３割くらい高く付くようです。

注文住宅は、高く付きます。
コストパフォーマンスであれば、メンテナンスを含めても、建売住宅の方が安価でしょう。
取得時の差額を、後からお金をかければ良いだけなので。

それでも。
光熱費が安価になるように建てる。
気密性能を高めて実測値を測っておく。
認定長期優良住宅や住宅性能評価機関の検査をしっかりとしておく。
窓などの開口部をしっかり選択しておく。
廊下幅やトイレ幅、階段の踊り場の回り方、様々な部分をあまりお金をかけずに良いものにしていく選択肢をなさって下さい。

建売住宅の最大の欠点は、説明されない事です。
その事で、必要なメンテナンスや注意点が疎かになりやすいです。
例えば、壁体内結露は起こしてはならないのですが、建売住宅でその比較説明を受けている人を、ほぼ聞きません。
断熱性能の数値は説明があっても、それがどのように違うのか、同じ数値でも差があり、コストに違いが出るのは何故なのか。


私は、住宅にある程度のお金がかかるのは、当たり前だと思っています。
それを返せるかどうかは、お子さんの数にもよりますし、収入の推移や働き方にもよります。

共働きであれば何とかするしかないし、何とかできる金額帯だと思います。
ローン返済期間中も、しっかりと貯蓄などの積立をなさって下さい。
繰上返済や投資は余裕資金から出せば良いので、どのようにしても構いませんが、子育てにもお金は掛けるべきなのです。
特に、小１前後のお金の掛け方は、住宅どころではないコストパフォーマンスに差が出ます。
興味の方向性を作れるので。

気持ちよく暮らせる住宅になりますように。
その事で、ご夫婦ご家族がより一層よい関係になりますように。

今回の話が進むのか、立ち止まるのかは、私には分からないですが、全員の将来の希望が叶う、そんな住宅になりますように願っています。
どんな選択肢にも、メリットデメリットがあります。
たくさん悩み、調べ、話し合って、しっかりと選べますように。

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教育にどれくらいかけるか。
うちの場合
中学→部活、クラブチーム、学校費用、塾で月35,000円
(下に小学生月2万)

私立に行っている友人の一人っ子の場合
中学→学校の費用、交通費12万円。

もう小3〜中3までで600万ほどかわっています。

うちの支出で月36万、ローンと固定資産税で73,000円。(ちなみに、上の子１歳の時で支出19万ほどの節約家庭です)
うち程度の教育費ならあとローンが7万上がっても年間120万ほどは貯金できるとは思いますが、中受するとか、習い事を5つとか、塾に5万くらいならもう少し住宅費は下げてもいいかもしれませんね。

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こんにちは。Yahoo知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。

まず最初に、「批判覚悟」とおっしゃっておられますが、ご夫婦で真剣に未来を考え、慎重に判断しようとしているご姿勢はとても素晴らしいことです。住宅購入は人生最大の買い物ですから、不安になるのは当然ですし、誰しも同じような葛藤を抱えています。

■世帯年収800万円で5000万円の住宅ローンは無謀か？
結論から申し上げると、**「返済比率の数字だけで見れば不可能ではないが、決して楽ではない」**というのが正直なところです。

住宅ローンの返済比率（年収に対する年間返済額の割合）は、金融機関の多くが30％〜35％以内を目安にしています。

▼参考シミュレーション（例）
借入額：5000万円

金利：1.0％（変動金利）

期間：35年

月々返済：約13.8万円（ボーナス払いなし）

年間返済：約165万円
→ 世帯年収800万円に対して返済比率：約20.6％

数字上は問題ありません。
ただし、これは「今の収入が維持される」「金利が上がらない」「大きな支出が発生しない」前提です。

■リスク要素と現実的な懸念
以下の点は、今後の家計やライフスタイルに大きく影響するリスクです：

1. ペアローンのリスク
奥様が今後働けなくなった場合（病気、転職、介護など）、その分の収入が途絶えると返済に直結します。

特にお子様が小さい今後10年は、予測外の支出や働き方の変化が起きやすいです。

2. 教育費の増加
今はまだお子様が1歳ですが、今後、教育費・習い事・進学費用などが確実に増加します。

特に一人っ子を予定されている場合、「かけられる費用が多くなる」傾向があり、家計に占める教育費の割合が上がります。

3. 貯金額の少なさと頭金ゼロ
手元資金が500万円という状況でフルローンは、突発的な出費（修繕費・医療費・家電買替など）に弱い家計構造になります。

住宅取得にはローン以外にも登記費用・火災保険・引越し費用などで100万円前後の諸費用がかかるため、現金の流出もあります。

■「無謀」とは言いませんが、「堅実なリスク管理」が必要です
以下の点を考慮すれば、5000万円のローンでも現実的に対応可能な範囲だと考えます。

▼対策としておすすめのポイント：
ペアローンではなく「収入合算」で夫単独名義のローンを検討 → 万が一奥様の収入に変化があっても、返済継続が可能です。

変動金利だけでなく「固定期間選択型」なども視野に入れる → 金利上昇リスクを数年間は回避できます。

頭金ゼロなら、生活防衛資金として最低200〜300万円は手元に残す設計を → フルローンでも、諸費用は現金で支払う方が望ましいです。

借入額を少し抑えることも再検討 → 5000万円のうち100万〜300万円を減額しても、毎月返済額に与える影響は意外と大きいです。

■家を買うべきか、様子を見るべきか？
現在の地価・建築費高騰を踏まえると、「今買ってしまいたい」というお気持ちは非常に理解できます。ただ、**「家は欲しい時に買うべきか、買える時に買うべきか」という問いには、「買える時に、冷静に条件を見極めて買うべき」**というのが専門家としての立場です。

下記のページでは、住宅ローン審査のポイントや無理のない資金計画についても詳しく解説していますので、ご参考になさってください。
https://0systems.com/loan-not-fall/

お役に立てれば幸いでございます。

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私は50代半ばです。一人息子を出産したのは34歳、翌年に築20年の中古住宅を購入し、全面リフォームをしました。新築ではありませんがこどもはのびのびと育ちましたよ。当時周辺では新築建売りが平均3500万でどうしても手を出す勇気がなかったです。
賃貸マンションの家賃は9万でしたが、住宅ローンはボーナス払い無しの月々4万ちょっとに止めました。頭金1000万の効果です。

数年前に新築しましたが、住宅ローンはやはりボーナス払い無し月々3万ちょっとです。大半を現金で支払ったことと早期の繰上げ返済の効果です。来年早々に一括完済する予定です。

こどもには想定以上のお金がかかります。中学生になると塾だけで年間50万以上かかりました。息子は中学3年間ですみましたが、成績しだいでは高校生の間も塾や予備校の費用が発生します。18歳までに大学費用（私大理系）700万を準備するのは大変でした。

また、マイホームにはメンテナンスが必要です。トータルで1000万ほど見込んでるので毎月3万を積立てしてます。
車の買い替え、大型家電の買い替えと重なる可能性があるからです。
今後平均寿命までの収入と想定できる支出を書き出し、老後の貯蓄を試算してみるとわかりやすいです。収入はどこまで増えるのか？退職金の見込みは？いつどんなタイミングでいくらくらいの支出があるのか？すでにお子さんがいるなら確定事項も多いです。私は細かく知れば知るほど怖くなりました。

優先順位は教育費＞老後資金＞マイホームです。自ら調整できるのはマイホームだけです。FPの診断はとても甘いです、是非ご自身でライフプランをシミュレーションして欲しいです。

個人的な考えですが住宅ローンは家賃の半分を目安にする。もしくは、ご主人の収入だけでローンや生活費を負担し、奥様の収入には1円も手をつけず貯蓄に全振りする。住宅費が高騰する今の時代は非常に厳しいと思いますが、どんな選択をしてもそれが正解かどうかなんて定年間近にしかわかりません。それでは遅すぎます。

頭金が貯まるまで先に伸ばす、もしくはお二人のご実家に500万ずつの支援をお願いする、それが無理なら建売りや中古も選択肢に入れる、このくらいしか思いつきません。
身の丈を知り身の丈に見合った選択をすれば、こどもの希望を全て叶え古くても健全なマイホームで不安のない老後生活を迎えることができると私は考えてます。
保育料無償化や就学支援など一切の恩恵がない我が家ですが、奨学金をこどもに背負わすこともなく老後資金もしっかり貯めてます。私のシミュレーションは間違いなかったと、この年齢になり確信できました。
あなたは不安を感じて他人に意見を求めることができる、それは賢明で幸いなことだと思います。どうか焦らずしっかり考えて悔いのない選択をしてくださいね。

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