教えて！住まいの先生
Q 持ち家売買の金額についての質問です。
今は賃貸を借りペット可がなかったので築40年以上の小さい一軒家に住んでいます。
隣の県の自宅は、11万で貸していましたが子供達も帰らないと言うし、東京の大学に通う息子からは医療が進んでいる今の県に住んでくれと言われました。
その為、自宅を売却しこちらに新たに住宅を購入したいと思い借主に二月に引越して貰い空き家にして売却をしているところです。勿論、引越し費用から敷金から全額出しての事です
しかし、未だに売却にならず焦って来ました。家賃は入らないし、二重の家代で苦しいです。
最初は3200万で売値を出していましたが、売れず2980万に落としています
82坪で家が41坪、築19年ですがオール電化にして太陽光パネルも設置しました。
水回りをリフォームしておらず、買いたいがリフォーム代を考えたら新築の方がいいと言われるそうです
土地はその県では有名なところで市内中心からもタクシーで10分も掛からない所にあり、閑静な住宅地です。角地で高台にあり津波も来ないと言われる場所です。空地もなく買いたいと思ってももう土地がありません。
売りに出してから、五ヶ月余り経ちましたが、オープンハウスには沢山の人が来ますが値段で躊躇される様です
私や不動産自体は土地の価値があるので高くはないと思っていますが現実問題として、売れなければ厳しいです。
提案があり2680万にしたらどうかとの事、、
そうなれば残債等払えば、こちらの住宅の頭金があまりなくなります。年齢も50歳過ぎていますので厳しいです。
どう考えたらいいか悩みに悩んでいます。中古住宅とはその様なものなのでしょうが、泣きたい気持ちです。
自分でも、又あの家に住みたいと思う位に素敵な所でいい家でした。
しかし、将来を考えたら現在の県で過ごした方が両親の面倒も見られるし、兄弟もいますので安心かと思います
2680万に下げて売るのか、、300万の差は大き過ぎます。
入居者がいる物件はオーナーチェンジとなり、住宅ローンが組めませんので現金買いとなります。物件の売りを急いだのは、借主がいつ出るか分からない、こちらに家を建てるのに頭金が要るので売り易くする為です。皆さんはマイホームを見つけられているので、部屋が見たいのです。オープンハウスもできません。借主さんが居ると部屋も見られないのです。年齢を考えればローンを組めるのも限られています。
ベストアンサーに選ばれた回答
売却できないでお困りのご様子、お察し申しあげます。
地域で人気の住宅街であれば購入者は必ず現れます。
「リフォーム費用を考えたら新築がいい」という方は購入対象者ではありません。
単なる断り文句です。
本気で購入したい方は
「購入しますのでリフォーム費用がかかるので○○万円引いてください」
と購入を前提とした価格交渉をされます。
そこまで進まない方は少々下げても購入されません。
気にしなくてもかまいません。
リフォームして売却するという方法もありますが、かけた費用分だけ高く売れるとは限りません。それであればその分価格を下げたほうが手間もかかりません。
買主さんも自由にリフォームできます。
よほど見苦しい状態であれば別ですが。
あと依頼している不動産会社（担当者）を信頼していますか？
どんな販売活動をしてくれているか、結果の報告はありますか？
私は「売れない不動産はない」と思っています。
もちろん価格次第ではあります。
人気の住宅地が売れない理由は価格であることが大半です。
「良い物件であることは間違いないが予算が届かない」方が多いと売れにくい場合があります。要するに単価ではなく総額が高いという場合です。
2980万円は適正価格（相場）なのでしょうか？、売りたい価格なのでしょうか？
○○○○万円の物件を買いたいので○○○○万円以上では売却したいという気持ちで決めた価格は結果として相場より高いことが多いのです。
できるだけ高く売却したいのは人情です。
でも買いたい人はできるだけ安く購入したいのです。
この利害の反する関係を調整するのが仲介会社です。
担当者と腹を割って相談してみるか、あまり信頼していないのであれば他社へ相談してみることをおすすめします。
2980万円を基準にするならばまず150万円下げて、一ヶ月間状況をみて、再度150万円下げるという方法もあります。
購入者はお一人だけいらっしゃればいいのです。
頑張ってください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2014/7/6 07:58:13
親切丁寧な回答有難う御座いました。他の不動産屋さんから電話があり、土地だけで2050万するので2850万で、出してみませんかとの事でお願いを致しました。これで決まれば良いと思っています。適切でBAに選ばせて頂きました。他の方々も有難う御座いました。知恵コインを付ける前に投稿になり後からの付け方が分からず申し訳ありません。有難うございました。
回答
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厳しい意見かもしれんませんが、売れない理由はやはり値段である可能性が非常に高いです。というのは良い立地、良い家だからといって高く売れるわけではないのが中古不動産市場です。かつて明石家さんまさんの家もなかなか売れなかったようですが、不動産が立派すぎると購入できる方が限られてきて、そういう購入できる人に限って中古住宅を好まない(新築を好むので、土地値で買いたい。)傾向にあります。
おそらく質問者様の家は、質問に書いてある内容を見るに立派すぎるのではないでしょうか。どんなに立派すぎても需要がなければ値段を下げるしかないのが現実です。
ただ、不動産会社の販売力不足の可能性も確かにありえます。ですので、一応他の不動産会社にも相談されてみられるのも参考になるかもしれません。
http://fudousanjyouhoukg2.seesaa.net/category/20934475-1.html
内見した方達から「水回りのリフォーム必要」「値段が高い」の、売れない答えが出てますよね。300万円下げる前にそれ以下の金額でリフォームされては如何ですか？
水回り、特にお風呂場はやはり気になるものです。
近隣の相場など考慮しながら不動産屋と新たながら作戦を練って下さい
誰でも本当は新築の家に住みたいのです。あえて他人が一度は暮らした痕跡のある中古住宅のほうがいいなんて言う人は、世の中にはひとりもいません。
環境がいいのも、家が素敵なのも、たいした魅力ではありません。安いことだけが唯一の魅力と思って、しぶしぶ選ぶのです。それなのに肝心の価格が、そこそこの中古住宅価格なら、なんの魅力も感じません。
ブランド品だけれど、ちょっと汗臭い感じがする古着と、名は無いけれど誰も袖を通していない新品の服が並んでいて、どちらも洋服としての魅力は十分で、お手頃価格なら、だれひとり迷うこと無く新しい服を選ぶと思いませんか？
ブランド服のほうは、ビックリするほどの低価格なら、こんな激安なら、お買い得かなと思って買うことはあるでしょう。
家だって基本は一緒ですよ。価格に驚いてもらうほどの、インパクトがなければ、新築の家を建てる際の参考にしようという程度の冷やかし客くらいしか来ませんよ。
いまさら計算ミスした過去に縛られていては、被害を拡大するだけに過ぎませんので、少しでも早く現金化して今の負担を軽くする工夫のほうに頭を切り換えて、思い切った価格で顧客を引きつけ、積極的に売り抜くことですよ。
高値で出していると売る気がないのだと市場から思われます。
（この値段で売れればいいや的な売り方なのだろうと思われる）
チビチビ下げていると誰も手を出さなくなります。
早く売りたければ不動産屋の提案する値段で出すことです。
そもそも入居者がいるのに追い出して売りに出すことから大失敗でした。
入居者が退去したときに売ればよかっただけです。
客観的に見て、なにをしたいのか意味不明です。
売りたい値段ではなく売れる値をつけないとだめですよ。
その家はあなたにとっては大変価値があるのでしょうが、他人には特別な思い入れや価値は見いだせないものです。
一気に１割下げるのがいいのか５％程度下げるのがいいのかよく相談することですね。
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