教えて！住まいの先生

マンション選びのスタートから語りたいと思います。
かなりの長文になりますが、ご了承ください。

アパートやマンションを借りるには、ただ不動産会社へ行くだけでは良い物件は探せません。

休日に部屋を見せてもらって納得して決めたけど、平日になると近所の学校や幼稚園の声が気になったり、工場から塗装の臭いがしたりといったこともあります。平日も確認の必要あり。

私の経験則と仕入れた情報で紹介します。
「それくらい、知ってる」と言うようなこともあると思います。

※部屋探しの落とし穴
●間取り と 家賃 だけで部屋を探してしまう
●どんな不動産会社かを気にしない
●不動産会社の事情をあまり知らない
●家賃交渉の仕方を知らない
●申込から契約まであまり分からない
上記のポイントを以下で細かく紹介します。

通常、家賃は 副収入 や ボーナス などの臨時収入を除いた収入の１／3 ～ １／4が目安。ただし、先に予算を決めてしまうと、条件のいい物件でも省いてしまうことがあります。絶対に譲れない条件と比較して、高いか安いかを判断するようにしていくといいかも知れません。

※選ぶ際の条件のポイント
①通勤時間が ○分程度 （ 通勤・通学時間の確認 ）
②駅まで徒歩 ○分以内 （ 駅からの距離を確認 ）
③管理費込で ○万円 （ 家賃の確認 ）
④鉄筋の建物 （ 建物構造のチェック ）
⑤キッチンが大きくて料理しやすい （ こだわり ）
⑥即入居可 （ 入居時期の確認 ）
⑦専用バス、専用トイレ、ガスコンロ設置可、エアコン、洗濯機置場、楽器不可／可 （設備・条件のチェック）
⑧敷金は 0 ～ 2 ヶ月、礼金は 0 ～ 1 ヶ月 （ 敷金・礼金の確認 ）
⑨夜遅くまでスーパーが開いている （ 近所の利便性 ）
といった感じで 優先順位 を決めていきます。

※不動産会社に行く前にすべきこと
まずは、インターネットなどを使って あなたが希望している物件を探します。
家賃、管理費、設備、間取り、場所。これらの点を確認しながら、あなたの希望に近い物件を探します。
一つの物件を複数の不動産屋さんが同時に紹介していることが多いので、探すときは 多くの物件を まとめて掲載しているサイト を選ぶと便利です。

物件探しにお勧めの便利なサイト
物件数が膨大 ・・・ goo 住宅・不動産 (NTTレゾナントが運営する不動産総合サイト)
https://house.goo.ne.jp/
建物別で探せる ・・・ 賃貸物件"一括検索"サイト「スマイティ」
価格.comが運営する不動産情報サイト
https://sumaity.com/chintai/?cid=smt_ap002

上記のサイトは物件情報も膨大です。使いやすい仕様なのでストレスもありません。特に一つ目のサイトは、検索条件も豊富に用意されていて、求める条件を細かく指定して絞り込むことが可能です。例えば以下のようなもの。

賃料（ 金額や敷金礼金などの指定 ）
広さ（ 20㎡以上や50㎡以上など ）
画像（ 間取り図や外観写真など ）
築年数（ 新築や15年以内など ）
駅からの時間（ 5分以内・10分以内など ）
間取り（ 1K・2DK・3LDKなど ）
物件タイプ（ アパート・マンション・一戸建てなど ）
建築構造（ 鉄筋・鉄骨・木造など ）
部屋環境（ 1階・2階以上・最上階・角部屋・南向き・20階建て以上のタワーマンションなど ）
建物設備（ 洗面所独立・洗濯機置場・ロフト・収納スペース・ウォークインクローゼット・バルコニー・エレベーターなど ）
キッチン・バス・トイレのこだわり（ システムキッチン・浴室乾燥機・温水洗浄便座など ）
セキュリティ（ オートロック・24時間セキュリティ・防犯カメラなど ）

※不動産会社を選ぶには？
不動産会社は、大家さんとの間を取り持つ大切な存在です。物件に何か問題があったり、説明しなければならないことを きちんと説明してくれる信頼のあるところを選ばなければなりません。
見分ける方法は、宅建免許番号。
東京都の場合だと、例「東京都知事 （ 2 ） 12345 ABC不動産」
チェックするのは、（ ）内の数字。
この数字は 免許更新の回数 を意味しています。
上記の例のABC不動産は（ 2 ）。 1 回 更新しているということです。更新は 5 年 に一度行われるので、 5 年以上営業している状態です。
問題のある業者だと更新はできないので、この数字が大きければ大きいほど信頼があると判断できます。最低(2)以上が条件。
上で紹介したサイトで物件を検索すると、物件記事の下に 「 不動産会社情報 」 や 「 店舗情報 」 が記載されています。そこに免許番号が記載されています。

※不動産会社に問い合わせ
一つの物件だけを選ぼうとしないこと
それは、インターネットに掲載されている物件は、その不動産屋の目玉物件が多いからです。
スーパーは お客を呼ぶために特売をしますが、それと同じです。なので、すぐに無くなったり、期間限定で条件が良くないことがあります。
どうしたら良いか？まずは自分が興味のある物件についてメールで問い合わせます。
希望の条件を箇条書きにして一緒に送る。
例えば
「この物件が今探している希望の物件に近いので興味がある。」
「他にもこれと似たような物件はありますか？条件はコレコレです。」みたいに。
担当者は、あなたが興味のある物件を探してくれます。
不動産会社は、それぞれ独自に持つ物件があるので、その中から あなたの希望にあったものを探して提案してくれるわけです。（ ネットで見つからないものも結構あります ）
もし物件が無い場合は、「 ご期待に添える物件はございません。 」などの返事をくれます。
物件がある場合は詳細内容をメールしてもらったり、日時を決めてから不動産屋に行って実際に見せてもらいます。
こうすると、効率よく不動産屋さんを選ぶことができますし、不動産屋さんも あなたの希望に合った物件を探せるので、お互いに無駄な時間を使わずに賢く物件を探すことができるはずです。
希望家賃は 1 ～ 2 万円 低く伝えるのがいいです。
「 予算は 月 9 万円 です 」と伝えると、だいたい 10 万 ～ 12 万円 くらいの物件を紹介されることが多いからです。

※物件を内見するときの注意点
部屋の間取り
収納スペース
設備
付帯設備
日当たり
騒音
駐車場や駐輪場
商店 （ スーパーや薬局など ）
趣味や娯楽に関する施設
教育施設
病院
交通の便
などです。

※不動産会社との手続きで注意すること
重要事項説明は、不動産会社の担当者 （ 宅地建物取引主任者 ） が重要事項説明書を示して説明してくれます。
わからないことは、その場できちんと聞いて確認しましょう。あなたはお客さんなので、わかるまで聞いて構いません。トラブルのないようにきちんと把握するようにします。
契約書にはをよく読みこみ、その合意する内容が記載されているので、必ず 義務 や 禁止事項 を守れるか確認してから契約書に捺印しましょう。たとえば、ペットを飼うつもりなのに、ペット禁止の物件を借りてはいけません。

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