教えて！住まいの先生
Q マンションの大規模修繕を控えているのですが、修繕積立金が大幅に不足しているマンションのため月毎に支払う修繕積立金をかなり値上げしないとならなくなりました。
管理組合に対してオーナーの数人から「共用部分は皆んなで使用しているのだから修繕積立金のように部屋面積の1平米当たりで計算するのではなく戸割で一時金として支払うことにして欲しい」と強く要求されています。
もちろんそのような要求をしているオーナーさんは大きな部屋を所有している方々なのですが…
このマンションは管理組合がやっと作られた所で今まではほぼ無管理でしたので大きな声で訴えた者の意見が通ってしまいがちな雰囲気です。
もちろん私もど素人です。
どのように説得、納得して貰えば良いのでしょう？
どなたか詳しく方、教えてくださいませんこ？
もちろんそのような要求をしているオーナーさんは大きな部屋を所有している方々なのですが…
このマンションは管理組合がやっと作られた所で今まではほぼ無管理でしたので大きな声で訴えた者の意見が通ってしまいがちな雰囲気です。
もちろん私もど素人です。
どのように説得、納得して貰えば良いのでしょう？
どなたか詳しく方、教えてくださいませんこ？
質問日時：
2023/5/8 09:46:28
解決済み
解決日時：
2023/5/10 09:12:45
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 435 ｜ お礼： 500枚
共感した： 1 この質問が不快なら
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 435 ｜ お礼： 500枚
共感した： 1 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/5/10 09:12:45
修繕積立金の「戸割一律」として回答します。
先に、区分所有法の関係する条項を挙げることにします。
なお、区分所有法は民法の特別法です。民法と異なる規定がされている場合は、区分所有法が優先します。
第14条（共用部分の持分の割合）第１項、第４項
第１項 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
第４項 前３項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
・各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
第30条（規約事項）第３項
第３項 前２項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
第38条（議決権）
・各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第14条に定める割合による。
「共用部分は皆んなで使用しているのだから修繕積立金のように部屋面積の1平米当たりで計算するのではなく戸割で一時金として支払うことにして欲しい」
→ 第14条にあるように、「専有部分の床面積の割合による。」が原則ですが、管理規約で別段の定めをすることもできます。別段の定めによって、「専有部分の床面積の割合によらず同一」とした場合は、第38条により議決権も同一になります。
規約で別段の定めをするためには、議決権数、区分所有者数の各3/4以上の賛成をもって、管理規約を改定する必要があります。ハードルが高い定足数になっていますが、お住まいのマンションではいかがでしょうか。多分、これで否決される可能性が高いと思われますが。
以下は、可決の可能性があることを前提にします。
専有部分の面積が、50m2が25戸、100m2が25戸のマンションとします。同階数であれば、50m2が50戸のマンションより、屋上面積、外壁面積などは増加し、当然のことですが、修繕・維持費用（必要な修繕積立金）は増加します。また、建蔽率を考えますと、50m2／50戸より広い敷地が必要になり、これも維持費は増加します。
そうしますと、第30条第３項の「区分所有者間の利害の衡平」が関わってきます。50m2と100m2とで同じ修繕積立金額だと、私は甚だ「不衡平」であると思います。総会で可決されたとしても、民法第90条により無効であると考えます。
民法第90条（公序良俗）
・公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
ここで、「衡平」の範囲であるか否かの線引きは明確に基準があるわけでなく、法律の専門家と相談して下さい。その答えが、説得材料にもなります。
なお、遠い将来、敷地売却といった話になった場合、区分所有法の規定外になりますが、「専有部分の床面積の割合」によって費用負担をしているのであれば、その負担の程度に応じて分配金を多く手にすることができます。同一負担だと、敷地の持分が多いから多く分売金を多く寄越せといっても筋が通りません。これも、説得材料ですね。
先に、区分所有法の関係する条項を挙げることにします。
なお、区分所有法は民法の特別法です。民法と異なる規定がされている場合は、区分所有法が優先します。
第14条（共用部分の持分の割合）第１項、第４項
第１項 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
第４項 前３項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
・各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
第30条（規約事項）第３項
第３項 前２項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
第38条（議決権）
・各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第14条に定める割合による。
「共用部分は皆んなで使用しているのだから修繕積立金のように部屋面積の1平米当たりで計算するのではなく戸割で一時金として支払うことにして欲しい」
→ 第14条にあるように、「専有部分の床面積の割合による。」が原則ですが、管理規約で別段の定めをすることもできます。別段の定めによって、「専有部分の床面積の割合によらず同一」とした場合は、第38条により議決権も同一になります。
規約で別段の定めをするためには、議決権数、区分所有者数の各3/4以上の賛成をもって、管理規約を改定する必要があります。ハードルが高い定足数になっていますが、お住まいのマンションではいかがでしょうか。多分、これで否決される可能性が高いと思われますが。
以下は、可決の可能性があることを前提にします。
専有部分の面積が、50m2が25戸、100m2が25戸のマンションとします。同階数であれば、50m2が50戸のマンションより、屋上面積、外壁面積などは増加し、当然のことですが、修繕・維持費用（必要な修繕積立金）は増加します。また、建蔽率を考えますと、50m2／50戸より広い敷地が必要になり、これも維持費は増加します。
そうしますと、第30条第３項の「区分所有者間の利害の衡平」が関わってきます。50m2と100m2とで同じ修繕積立金額だと、私は甚だ「不衡平」であると思います。総会で可決されたとしても、民法第90条により無効であると考えます。
民法第90条（公序良俗）
・公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
ここで、「衡平」の範囲であるか否かの線引きは明確に基準があるわけでなく、法律の専門家と相談して下さい。その答えが、説得材料にもなります。
なお、遠い将来、敷地売却といった話になった場合、区分所有法の規定外になりますが、「専有部分の床面積の割合」によって費用負担をしているのであれば、その負担の程度に応じて分配金を多く手にすることができます。同一負担だと、敷地の持分が多いから多く分売金を多く寄越せといっても筋が通りません。これも、説得材料ですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/5/10 09:12:45
とても親身にかつ適切にアドバイスいただき感謝しかありません！
本当にありがとうございました。
とても勉強になりました。
回答
6 件中、1～6件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2023/5/8 20:56:26
マンションというのは、共用部分も持分で計算されています。
仮に建替えになった場合には、共用部分は持分換算されて現金化されます。
つまり、共用部分は世帯数割りではないのです。
勿論その大きな音部屋を保有している方が、共用部分は世帯数割りしても良い＝買い取られる金額が少なくなっても良い、ならは世帯数割りもあるかと思います。
1roomの部屋もあれば、3LDKの部屋もあるわけですから、世帯数わりにで良い訳は無いです。
仮に建替えになった場合には、共用部分は持分換算されて現金化されます。
つまり、共用部分は世帯数割りではないのです。
勿論その大きな音部屋を保有している方が、共用部分は世帯数割りしても良い＝買い取られる金額が少なくなっても良い、ならは世帯数割りもあるかと思います。
1roomの部屋もあれば、3LDKの部屋もあるわけですから、世帯数わりにで良い訳は無いです。
A
回答日時：
2023/5/8 19:27:37
実際規約にどのように書かれているか調べた方がよいと思います。
------------------------------------------
（共用部分の持分の割合）
第14条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
（共用部分の負担及び利益収取）
第19条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
------------------------------------------
戸数割を許すと今度はエレベータ使わない一階の住人が払わなくていいですよねってなります。
エレベータに関しては昔裁判があったらしく一階の人でも支払うとなったみたいです。
------------------------------------------
（共用部分の持分の割合）
第14条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
（共用部分の負担及び利益収取）
第19条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
------------------------------------------
戸数割を許すと今度はエレベータ使わない一階の住人が払わなくていいですよねってなります。
エレベータに関しては昔裁判があったらしく一階の人でも支払うとなったみたいです。
A
回答日時：
2023/5/8 13:13:15
☆、分譲マンション建物の共用部分の改修工事費は、民法第249条～第
257条まで分割の以外は、適用となるはずでます。故に、建物の区分所
有権法と持ち分に応じた維持管理と負担とする違法な意見と拒否をする。
257条まで分割の以外は、適用となるはずでます。故に、建物の区分所
有権法と持ち分に応じた維持管理と負担とする違法な意見と拒否をする。
A
回答日時：
2023/5/8 11:53:54
面積按分が大原則。
それにしても
「管理組合がやっと作られた所・・・」
とはどういうことですか。
①築何年の分譲マンションなのですか。
②管理組合が無かったということですか。
③管理会社と契約していないのですか。
④理事長（管理者）はいるのですか。
素人も何もそれ以前の様に感じます。
それにしても
「管理組合がやっと作られた所・・・」
とはどういうことですか。
①築何年の分譲マンションなのですか。
②管理組合が無かったということですか。
③管理会社と契約していないのですか。
④理事長（管理者）はいるのですか。
素人も何もそれ以前の様に感じます。
A
回答日時：
2023/5/8 10:32:18
区分所有法も知らない素人だけでの組合運営は無理です。
第三者管理も検討し、プロに丸投げして下さい。
あなたの立場がわかりませんが、素人である事はわかります。
「私には無理なんで、管理会社に委託しますよ」って総会で決議して下さい。反対する人が居たら、「あんたが理事長やれ」って言いましょう。
第三者管理も検討し、プロに丸投げして下さい。
あなたの立場がわかりませんが、素人である事はわかります。
「私には無理なんで、管理会社に委託しますよ」って総会で決議して下さい。反対する人が居たら、「あんたが理事長やれ」って言いましょう。
A
回答日時：
2023/5/8 09:50:41
要求されても規約上多数決なので総会の承認後の年からの施行なので間に合いません。
ご納得いただくにはまずは率先して管理組合の理事などに参画して計画的に物事を進めていただくよりは方法がなかった…ということで良いと思います。
知らなかったというのはお互いさまで同じルール上で皆さんが暮らすのが集合住宅というものです。
ご納得いただくにはまずは率先して管理組合の理事などに参画して計画的に物事を進めていただくよりは方法がなかった…ということで良いと思います。
知らなかったというのはお互いさまで同じルール上で皆さんが暮らすのが集合住宅というものです。
6 件中、1～6件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
中古マンション
3500万円以内の中古マンション
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
中古マンション
築10年以内の中古マンション
-
中古マンション
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
中古マンション
ペット飼育可能な中古マンション
-
中古マンション
即入居可能な中古マンション
