教えて！住まいの先生
Q 共有名義農地に付いて教えて下さい｡ 弊方の隣地ﾍ約200坪の農地が有るのですがその農地は 10名の共有名義の土地でして名義人は全国に散らばっており
所在不明の方や亡くなった方も数名いるのですがその中のお一人の
ご存命の名義人の方の弟さん（10名の共有名義人には入ってない人）が
現地付近に在住しておりその農地の管理人だと名乗っていまして
その農地を何かしようと言う動きが見えるのですが下記のご質問お答えお願いします。
①いま現在共有名義人の一人でも無い弟さんが農地へ建物を
建てるには共有名義人全ての同意が取れれば可能ですか？
②弟さんが共有名義人の一人になるには現在の共有名義人
10名全員の了承を取れれば可能なのでしょうか？
③仮に弟さんが共有名義人の一人になれたとして
農地へ建物を建てるには共有名義人全ての同意が取れれば可能ですか？
ご存命の名義人の方の弟さん（10名の共有名義人には入ってない人）が
現地付近に在住しておりその農地の管理人だと名乗っていまして
その農地を何かしようと言う動きが見えるのですが下記のご質問お答えお願いします。
①いま現在共有名義人の一人でも無い弟さんが農地へ建物を
建てるには共有名義人全ての同意が取れれば可能ですか？
②弟さんが共有名義人の一人になるには現在の共有名義人
10名全員の了承を取れれば可能なのでしょうか？
③仮に弟さんが共有名義人の一人になれたとして
農地へ建物を建てるには共有名義人全ての同意が取れれば可能ですか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/24 16:19:09
弟さんには権限はないけど、管理人というのは共有者の１人の代理人ということですかね。それなら共有者に代わって持ち分に応じた共有地の管理を行うことはできます。
①まず農地に建物(家)を建てるには基本的に地目を「農地」から「宅地」に変更する必要があります。これは手続きだけで言えば共有者の１人からの申請でも可能です。
ただ、この地目変更に関しては都市計画法によってその農地がどのような区分になっているかによって変わります。
市街化区域→「農地」のままで家を建てられる
市街化調整区域 ＝ 許可が出れば家を建てても良い
農用地区域 ＝ 基本的には農業以外には使えないが除外申請が通れば可能
次に、農地を宅地に物理的に変更するには地盤改良工事等が必要になるかと思いますが、これは共有者の一部だけではできません。変更行為に該当するので、共有者全員の同意がないとできません。
また、建物を建てることも同様に変更行為に該当するので、共有者全員の同意がないとできません。
②共有名義を弟に移転するには、他の共有者の同意は不要です。
③弟さんが共有持分を取得して共有者になっても①同様です。
もし勝手に共有者の一部（又はその代理人）が共有地に建物を建築して単独で占有するまた占有しようとするようなことがあると、建物完成前においては工事の差止請求及び原状回復請求の対象になり(最判平成10年3月24日)、建物完成後においては単独占有者に対し自己の持分に応じた使用を妨げられていることにかかる不当利得返還請求ないし損害賠償請求が認められた判例があります（最判平成12年4月7日）。
①まず農地に建物(家)を建てるには基本的に地目を「農地」から「宅地」に変更する必要があります。これは手続きだけで言えば共有者の１人からの申請でも可能です。
ただ、この地目変更に関しては都市計画法によってその農地がどのような区分になっているかによって変わります。
市街化区域→「農地」のままで家を建てられる
市街化調整区域 ＝ 許可が出れば家を建てても良い
農用地区域 ＝ 基本的には農業以外には使えないが除外申請が通れば可能
次に、農地を宅地に物理的に変更するには地盤改良工事等が必要になるかと思いますが、これは共有者の一部だけではできません。変更行為に該当するので、共有者全員の同意がないとできません。
また、建物を建てることも同様に変更行為に該当するので、共有者全員の同意がないとできません。
②共有名義を弟に移転するには、他の共有者の同意は不要です。
③弟さんが共有持分を取得して共有者になっても①同様です。
もし勝手に共有者の一部（又はその代理人）が共有地に建物を建築して単独で占有するまた占有しようとするようなことがあると、建物完成前においては工事の差止請求及び原状回復請求の対象になり(最判平成10年3月24日)、建物完成後においては単独占有者に対し自己の持分に応じた使用を妨げられていることにかかる不当利得返還請求ないし損害賠償請求が認められた判例があります（最判平成12年4月7日）。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/24 16:19:09
大変丁寧で明確な貴重なご意見有難う御座います。
色々参考にさせて頂きます。今後とも宜しくお願い致します。
回答
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A
回答日時：
2024/1/24 14:07:29
A
回答日時：
2024/1/24 14:00:14
一般的には共有者全員の了解が取れれば、その土地を使ったり、購入したりすることもできますが、農地の場合は農地法の縛りがありますから、なんとも言えません
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