教えて！住まいの先生
Q 贈与税はかかりますか？ 3年前に新築戸建てを購入しました。
4000万の住宅ローンを私の単独名義で組みましたので、土地・建物の持分割合も私が100です。 もし今後、持分割合を私50妻50といったように登記の変更を行う場合、贈与税 はかかりますか？
また、話が前後しますが、現在単独で組んでいる住宅ローンを妻との共同名義にて借り換えする場合、この持分割合に影響はしますか？
お詳しい方、何卒よろしくお願いいたします。
※元々、住宅ローンを単独名義で契約したのは、妻に過去のローンの傷があり、当時は契約できなかったためです。
また、話が前後しますが、現在単独で組んでいる住宅ローンを妻との共同名義にて借り換えする場合、この持分割合に影響はしますか？
お詳しい方、何卒よろしくお願いいたします。
※元々、住宅ローンを単独名義で契約したのは、妻に過去のローンの傷があり、当時は契約できなかったためです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/10 12:21:47
借り換えが可能か否かは置いておき、先ずは税に関する点のみ回答する。
まず所有権を100:０から50:50にする点に関しては、これに対する対価の支払いがない限り財産の贈与となる。
逆に所有権を100:０のまま借入金の負担割合を50:50の共同債務にするとこれも財産の贈与とみなされることになる。
所有権を100:０から50:50にすると同じくして借入金の負担割合を50:50の共同債務に借り換えをおこなえば、妻が借入金の負担をすることを対価として家の所有権を引き渡したことになるので、財産の贈与ではなく譲渡となる。
従って、贈与税の課税対象ではなく所得税の課税対象となるが、新築から3年しか経過していないので対価とされる額と家屋の取得費はほぼ同額となるため、譲渡益はほとんど生じることはない。（つまり所得税等もほぼ生じない。）
妻の返済能力など妻の信用度の問題は有ると思うが、ここに問題がなければ所有権の移転と同じくして行われる共同債務への借り換えは可能だと思う。
最終的には銀行の判断なので、借入先の銀行に相談してみるとよい。
まず所有権を100:０から50:50にする点に関しては、これに対する対価の支払いがない限り財産の贈与となる。
逆に所有権を100:０のまま借入金の負担割合を50:50の共同債務にするとこれも財産の贈与とみなされることになる。
所有権を100:０から50:50にすると同じくして借入金の負担割合を50:50の共同債務に借り換えをおこなえば、妻が借入金の負担をすることを対価として家の所有権を引き渡したことになるので、財産の贈与ではなく譲渡となる。
従って、贈与税の課税対象ではなく所得税の課税対象となるが、新築から3年しか経過していないので対価とされる額と家屋の取得費はほぼ同額となるため、譲渡益はほとんど生じることはない。（つまり所得税等もほぼ生じない。）
妻の返済能力など妻の信用度の問題は有ると思うが、ここに問題がなければ所有権の移転と同じくして行われる共同債務への借り換えは可能だと思う。
最終的には銀行の判断なので、借入先の銀行に相談してみるとよい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/2/10 12:21:47
詳しい説明ありがとうございました。
金融機関はじめ相談していきたいと思います。
回答
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A
回答日時：
2024/2/4 01:21:15
A
回答日時：
2024/2/3 15:11:07
「名義の変更」とは「資産の譲渡」になりますので、不動産の持分を無償で変更することは「贈与」となり贈与税の対象になります。
ただし贈与税にも控除や非課税にする方法がありますので、対策さえとれば贈与税を支払わずに済むこともできます。
代表的なもので言えば、婚姻期間20年以上の夫婦関係があれば居住用不動産の贈与を非課税にできる方法があります。
ただし借換の場合は話が変わります。
不動産が夫の単独名義の場合、ローンの夫の単独債務に妻を加えて連帯債務にしたり、夫の単独債務を夫婦の連帯債務に借換することは原則できません。
ただし贈与税にも控除や非課税にする方法がありますので、対策さえとれば贈与税を支払わずに済むこともできます。
代表的なもので言えば、婚姻期間20年以上の夫婦関係があれば居住用不動産の贈与を非課税にできる方法があります。
ただし借換の場合は話が変わります。
不動産が夫の単独名義の場合、ローンの夫の単独債務に妻を加えて連帯債務にしたり、夫の単独債務を夫婦の連帯債務に借換することは原則できません。
A
回答日時：
2024/2/3 14:39:27
持分割合を私50妻50といったように登記の変更を行う場合
贈与税 はかかりますか？
基本かかります
ただしローンの返済を奥さんもしてるという理由等が
あったら発生しません
現在単独で組んでいる住宅ローンを妻との共同名義にて
借り換えする場合、この持分割合に影響はしますか？
借り換えをするならその時に持分も変更したら
いかがですか？
贈与税 はかかりますか？
基本かかります
ただしローンの返済を奥さんもしてるという理由等が
あったら発生しません
現在単独で組んでいる住宅ローンを妻との共同名義にて
借り換えする場合、この持分割合に影響はしますか？
借り換えをするならその時に持分も変更したら
いかがですか？
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