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教えて！住まいの先生

Q 住宅売却時の税金について。自宅の売却を検討中の者ですが課税対象がどこまでで実際いくら発生するかイメージが沸きません。下記に現状をお示し致しますので識者の方、ご教示下さいますと幸いです。

（マイホーム売却時の3,000万円特別控除は現行ルールですか？）

中古鉄骨住宅価格1,600万円
リノベーション代 1,400万円
外装リフォーム 400万円購入から13年後
→リノベは住宅購入と同時、住宅ローンは同じ銀行で二本立て、課税のベースとなる購入価格は3,000万円を指すのか？それとも3,400万円？1,600万円？

売却価格は大手不動産会社の回答では3,800万円〜

仮に3,800万円で売却された場合の売却益は3,800万円−3,000万円＝800万円？、3,800万円−1,600万円＝2,200万円？、その際の特別控除とのかかわりは？

結局いくら課税対象か？
手数料その他は？

以上、何卒宜しくお願い申し上げます。

補足

＞建物は耐用年数と使用年数で減価の額を計算する必要があります

追記させていただきます。
購入時すでに築26年、13年住み現在は39年経過中で外壁等のリフォームは1年前に施工していただいた重量鉄骨（３F建、１Fピロティー＆倉庫）の住宅になります。