教えて！住まいの先生

不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。ご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。

一般的に分譲マンションの管理規約には専有部分を賃貸する場合には賃貸借契約書に管理規約や使用細則に定める事項を遵守させるための条項を定め、貸主は借主がこれに従う旨の誓約書を作成して管理組合に提出させなさいということが定められています。

本件は契約の相手方が『店舗・事務所の目的として利用する』ことを知りながら管理規約の内容を確認することなく契約を締結したか、または管理規約の定めにより居住用以外の利用はできないことを隠して契約を締結したかのいずれかということになりますが、この点においては貸主に落ち度がないということについてはご質問者と同感です。

今回賃借したマンションの管理規約に以下に紹介する標準管理規約 第１９条と同様の規定があれば、そもそもマンションの所有者である貸主が管理規約に違反していることになります。

ご質問者の立場からは、本件の解決方法として管理規約の改正という方法が最も望ましいと思われますが他の所有者の方々は居住用として購入されているということから実質的には困難であると思われます。
また、今回の賃貸借契約に関する専有部分の利用方法について例外を認めるという趣旨の覚書の締結についても例外を認めた場合に歯止めがかからなくなるという不安や管理組合総会による決議が必要となる事が考えられますのでこれも困難であると思われます。

仮に契約を解除して退去する以外に解決の方法がないとすれば、常識的に考えても管理規約に違反した貸主および賃貸借契約に関与した不動産仲介業者に対し契約に要した費用ならびに入退去に要した費用の返還を申し出ることはできると考えます。

（※損害賠償については専門外ですので回答を省略させて頂きます。）

また、ご質問によれば『管理組合の規約閲覧を拒否されている』とのことですが区分所有法 第３３条の２項に利害関係人の請求があった場合には閲覧を拒否することができない旨が定められておりますので、専有部分の賃借人であることを書面などで示した上で正式に閲覧を申し出てください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

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国土交通省 マンション標準管理規約 第１９条
【専有部分の貸与】
区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
２ 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
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区分所有法 第３３条
【規約の保管及び閲覧】
規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２ 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。
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