教えて！住まいの先生

kwgch2002さん、こんにちは。不動産コンサルタントの田中歩と申します。
kwgch2002さんのご質問にそれぞれお答えしますね。

居住用のマンションを不動産会社が価格査定する場合、通常、周辺の取引事例を参考に価格を査定します。抽出した取引事例の違いや計算方法の違いで、会社ごとに価格の違いが出てくることはありますが、普通に査定すれば、さほど大きな差異が生じることはないと思います。
とはいえ、仲介業者は、自社だけがその売り物件を取り扱いたいと考えるので（収益機会を確実にしたいと考えるので）、売主にとって耳当たりのよい価格を出そうとしがちになります。

大手か地元かという点ですが、売りやすい価格であれば、どこがやっても結果は同じになると思います。
少しでも高く売りたい場合は、買主探しを自社の顧客だけでなく、他の仲介業者が抱えている顧客にまで広げてセールスしてくれる会社であれば、よりよい買主が見つかる可能性があります。
ただ、仲介業者の中には、他の仲介業者が抱える買主に、あなたの物件を紹介したくないと考える業者もいます。それは、自分で買主を見つければ、売主であるあなたからだけでなく、買主からも仲介手数料が貰えるからです。
そういった仲介業者は、一般に、高めの査定価格を提示し、自社だけがその売り物件を取り扱えるようにするため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結します。
専任や専属専任媒介を締結した場合、レインズという仲介業者しか利用できない売り物件登録サイトに登録しなければならないことになっています。これは、関東の場合、約65000事業所の仲介業者に、売り物件があることをお知らせし、スムーズに取引ができるようにするという目的からです。しかし、レインズに登録していても、「商談中です」と言って、他の業者が連れてきた買主にその売り物件を紹介させないこともあるのです。これが、「囲い込み」という行為です。

これを避けるためには、一般媒介契約（複数の仲介業者に依頼できる契約）を締結し、複数の仲介業者に買主探しをさせるという方法があります。
（一般媒介契約で仲介を依頼すれば、複数社に依頼することは可能です）

ただし、あなたの物件が人気物件であれば、これでも問題ないのですが、そうでない場合は、仲介業者に頑張ってもらう必要があります。そうなると、一般媒介では、仲介業者のやる気が落ちてしまい、思った結果がでない場合があります。

このような場合は、専任や専属専任媒介で仲介業者を一社に絞ったほうがよいと思います。ただし、仲介業者の選定基準は、査定価格よりは、他の競合物件との比較においてあなたの物件をどうやって売り易く商品化する工夫ができるかという点となります。その提案内容で仲介業者を選定するとよい結果となると思います。

なお、囲い込みの心配がある場合、別の仲介業者のふりをして、あなたの物件を問い合わせてみるとよいでしょう。購入希望者からの申し込みの事実がないにも関わらず「商談中で紹介できません」と言われたら、囲い込まれていることになりますので。

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