教えて！住まいの先生

不動産従事者です。
基本的にはあなたのおっしゃることに同感です。
本当に的を得ていると思います。

ただ基本的にはその辺りに賃貸に住んでいる人が購入対象者で、山手線付近居住者が家を買う場合、環八を超える事はごく稀です。
例外的には、武蔵小杉、二子玉川、吉祥寺などでしょうか？
田園調布、成城学園なども環八の外ですが、23区内ですね。

よって都内寄りの郊外賃貸の人がそこよりも少し郊外に戸建てを買うことが多いかもしれません。

購入層はほとんどが今、まさに現在のことを直視しがちで、将来子供が都内の学校に通うことよりも、今、まさに現在、公園に近くて子育てに便利とかに意識が偏りがちです。
また、子育て世代の場合夫婦で物件を探していても最終的には奥さんの意見をされることが多く、ご主人の通勤の負担など総合的に勘案すると言うよりかは奥さんが主体的に決めていくことが多いかもしれません。
実務的なところで言うと、ご主人が100%気にいったとしても奥さんの一声で覆されることがよくあります。よって成約への近道はまずは奥さんに気に入ってもらうことと言われる位です。

また荻窪吉祥寺三鷹と武蔵野の周辺が、一過性のブームによって値上がりしてしまったため、武蔵境国分寺あたりのより郊外でも需要が出てきたのだと思います。

ただ個人的には、 23区内の戸建てでは30坪程度土地面積が取れず、70,000,000円では買えません。やはり区分所有マンションになってしまうと思います。

どうしても建物だけを主体に比較した場合、圧倒的に郊外の方がグレードが上がるのでよく見えてしまうのだと思います。

不動産にとって、立地は変えようのないファクターです。
建物は最悪建て替えができます。
住宅を買う客層は、結婚出産子育てを迎えた世代です。
質問者様がおっしゃるように、不動産に対する中長期的目線はかけてると思います。

私の本業は不動産投資のため、特にそういった目線は大切にしています。

最後に、ご質問の辺の戸建てを買うならまだしも、分譲マンションの1室を買うなど愚の骨頂だと思います。

買って中古になった時点で、もはや負債です。
いざ、売却しようとした場合、必ず売却額より、残債が上回ります。
ただ、郊外の戸建てに関しては、土地の評価が残りますので売却額と負債額が分譲マンションほどの差額は出ません。

私見ですが、都内も駅近等の利便性がある地域を除き、同じように戸建住宅用地は下落していくの方向性であると思いますので、下落割合に関してはさほど差はないと思います。
しかし郊外では今後、生産緑地解除の問題があります。
まさに大規模に戸建ての開発地域が拡大しより供給過剰に拍車がかかるでしょう。

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