教えて！住まいの先生
Q 最近不動産投資を考えている者です。 築年数が古い木造住宅を購入を検討しています。 今回の質問は、
①400万円（土地200・建物200）中古木造住宅 30年を購入できました。
1年毎に50万円ずつ減価償却をしていきます。
4年たって建物の価値が0？1？円になりました。
中古木造住宅を売却（400万円）しました。
建物の価値は0？1？円・土地の価値は200。
売却後利益が約200になりました。
そこに税金がかかってくるという、考え方が間違っているかどうか。
諸経費等、リフォームは今はないものとして計算しています。
体験者（先輩投資家）や銀行員様、税理士様よろしくお願い致します。
1年毎に50万円ずつ減価償却をしていきます。
4年たって建物の価値が0？1？円になりました。
中古木造住宅を売却（400万円）しました。
建物の価値は0？1？円・土地の価値は200。
売却後利益が約200になりました。
そこに税金がかかってくるという、考え方が間違っているかどうか。
諸経費等、リフォームは今はないものとして計算しています。
体験者（先輩投資家）や銀行員様、税理士様よろしくお願い致します。
回答
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A
回答日時：
2020/10/2 09:47:01
まず、購入時は自己資金400万円が
「土地（簿価200万円）」と「建物（簿価200万円）」と言う資産に変わります。
「土地」は減価償却しませんので（簿価200万円）変わりません。
「建物」は48ヶ月で減価償却して（簿価1円）となります。
売却時は「土地（簿価200万円）」と「建物（簿価1円）」を
「事業主勘定」に振替えて帳簿から消します。
貸方は「土地と建物」、借方は「事業主貸」
貴方の売却原価は「200万1円」です。
＝400万円で売却すれば1,999,999円の売却益になります。
これを保有期間5年（60ヶ月）以内に売却すると短期譲渡です。
不動産所得の計算時に「減価償却費」として
経費化している金額（建物分1,999,999円）を
売却時に取得費用として2重計上はできません。
減価償却費を考慮しない「取得費用400万円」はダメです。
「土地（簿価200万円）」と「建物（簿価200万円）」と言う資産に変わります。
「土地」は減価償却しませんので（簿価200万円）変わりません。
「建物」は48ヶ月で減価償却して（簿価1円）となります。
売却時は「土地（簿価200万円）」と「建物（簿価1円）」を
「事業主勘定」に振替えて帳簿から消します。
貸方は「土地と建物」、借方は「事業主貸」
貴方の売却原価は「200万1円」です。
＝400万円で売却すれば1,999,999円の売却益になります。
これを保有期間5年（60ヶ月）以内に売却すると短期譲渡です。
不動産所得の計算時に「減価償却費」として
経費化している金額（建物分1,999,999円）を
売却時に取得費用として2重計上はできません。
減価償却費を考慮しない「取得費用400万円」はダメです。
A
回答日時：
2020/10/2 09:39:48
400で買ったのに400で売れるわけないでしょ？
売値は土地200から解体費を引いた金額になります
売値は土地200から解体費を引いた金額になります
A
回答日時：
2020/10/2 09:07:21
400万円で買ったものを、200万円で売った。
これだけのことですから、この古家付きの土地については、申告納税義務は、発生しません。
減価償却というのは、不動産収入のある場合、必要経の枠に算入できる、その物件の資産として目減りした割合のことで、木造とか鉄筋とかで算出係数が変わります。
それに木造30年だと、すでに償却期間をすぎて、５％を残して償却が終わっています。
地域にもよりますが、古家が乗っていると売却額は、取り壊す経費分安くなる、と考えた方がよろしいと思います。
これだけのことですから、この古家付きの土地については、申告納税義務は、発生しません。
減価償却というのは、不動産収入のある場合、必要経の枠に算入できる、その物件の資産として目減りした割合のことで、木造とか鉄筋とかで算出係数が変わります。
それに木造30年だと、すでに償却期間をすぎて、５％を残して償却が終わっています。
地域にもよりますが、古家が乗っていると売却額は、取り壊す経費分安くなる、と考えた方がよろしいと思います。
A
回答日時：
2020/10/2 08:35:05
合ってると思います、建物は減価償却してしまっているので買った値段と同じ価格で売却した場合経費とか考えなければ200万円が売却益となります。
5年後に売却したとして40万円の税金と言えます、4年で売却なら倍です。
5年後に売却したとして40万円の税金と言えます、4年で売却なら倍です。
A
回答日時：
2020/9/27 15:56:51
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
１）築30年の中古住宅（戸建）ですと、耐用年数の20％が減価償却期間になりますので、4.4年を切り捨てて4年で償却の理解でOKかと思います。
２）4年間で建物を部分を完全に償却したあとに購入時と同じ価格で売却できた場合は、取得費用・譲渡費用の諸経費がないものとすると、
譲渡価格400万円ー（取得価格400万円ー減価償却費200万円）＝譲渡益になりますので200万円儲けた形になり、税率も短期譲渡で40％になりますので80万円くらいの税金がかかるイメージです。
その間の賃料収入によっては、実質赤字になると思います。
１）築30年の中古住宅（戸建）ですと、耐用年数の20％が減価償却期間になりますので、4.4年を切り捨てて4年で償却の理解でOKかと思います。
２）4年間で建物を部分を完全に償却したあとに購入時と同じ価格で売却できた場合は、取得費用・譲渡費用の諸経費がないものとすると、
譲渡価格400万円ー（取得価格400万円ー減価償却費200万円）＝譲渡益になりますので200万円儲けた形になり、税率も短期譲渡で40％になりますので80万円くらいの税金がかかるイメージです。
その間の賃料収入によっては、実質赤字になると思います。
A
回答日時：
2020/9/27 13:59:54
減価償却は関係ないですよ、400万円で買ったものを200万円で売った、だから売却益はなし、です、購入した時のちゃんとした領収書があれば所得税はかかりません、
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